受“國(guó)八條”和“京版”限購(gòu)令影響，目前各限購(gòu)城市的執(zhí)行細(xì)則正在密集落地。上海、太原、哈爾濱、青島、南京、成都、長(zhǎng)春、南寧和貴陽(yáng)等城市已經(jīng)出臺(tái)調(diào)控細(xì)則。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，還將有30多個(gè)城市需要出臺(tái)或者更新符合新“國(guó)八條”規(guī)定的調(diào)控措施。據(jù)記者了解，南昌“更新版”限購(gòu)令也將在近期出臺(tái)。

第三次宏觀調(diào)控席卷全國(guó)，南昌新限購(gòu)令出臺(tái)將至。政策的疊加效應(yīng)使得在上周市場(chǎng)出現(xiàn)一些微妙變化。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，觀望成為主旋律，推遲項(xiàng)目銷(xiāo)售成為目前開(kāi)發(fā)商的共識(shí)；對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一部分購(gòu)房者趕在“更新版”限購(gòu)令出臺(tái)前，搶占購(gòu)房資格，大部分購(gòu)房者持幣觀望，等待政策效應(yīng)顯現(xiàn)。

搶占購(gòu)房資格周成交量小幅上漲

據(jù)南昌市區(qū)房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上周（2月14日~20日），南昌市市區(qū)新建商品房普通住宅成交面積共計(jì)約3萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲36%；上周普通住宅總成交套數(shù)為286套，比前一周周多成交72套。上周南昌市區(qū)普通商品房住宅成交量環(huán)比出現(xiàn)小幅上漲，但成交量同比下滑得厲害。上周成交量環(huán)比增長(zhǎng)，同比下跌，反映了政策對(duì)不同購(gòu)房者產(chǎn)生了不同效應(yīng)，購(gòu)房者出現(xiàn)分化，一方面一部分投資性購(gòu)房者想趕在南昌“更新版”限購(gòu)令前再購(gòu)房，搶占購(gòu)房資格，這也是上周成交量出現(xiàn)小幅上漲的主要原因；另一方面，大部分購(gòu)房者開(kāi)始持幣觀望，等政策效應(yīng)顯現(xiàn)之后，再?zèng)Q定是否出手。

“目前市場(chǎng)持幣觀望的購(gòu)房者還是占了大多數(shù)，這次宏觀調(diào)控前所未有嚴(yán)厲，同時(shí)限購(gòu)令又限制了投資和投機(jī)性需求入市，很多人對(duì)房?jī)r(jià)下跌還是十分期待。如果政策真的能持續(xù)執(zhí)行落地，市場(chǎng)在4月份將出現(xiàn)降溫，房?jī)r(jià)也將出現(xiàn)松動(dòng)。”南昌一業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說(shuō)。

不僅僅是購(gòu)房者，對(duì)于政策的密集到來(lái)，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始出現(xiàn)了觀望。南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)很多開(kāi)發(fā)商推遲了工程速度，同時(shí)也推遲推盤(pán)時(shí)間。上周南昌市區(qū)新建普通住宅可售套數(shù)為6287套，比前一周少209套，可售面積為66.3萬(wàn)㎡，環(huán)比下跌5.7%。結(jié)合上周可售數(shù)據(jù)和開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)表現(xiàn)，在銷(xiāo)售壓力不大情形下，開(kāi)發(fā)商選擇了觀望的策略。

“此次政策的疊加效應(yīng)是明顯的，限購(gòu)令將大部分投資客和投機(jī)需求趕出了市場(chǎng)，銷(xiāo)售價(jià)格無(wú)法得到提升。在信貸和銷(xiāo)售回款壓力不大的情形下，大部分項(xiàng)目還是會(huì)選擇推遲銷(xiāo)售。如果政策會(huì)持續(xù)執(zhí)行，大部分項(xiàng)目將會(huì)選擇在4、5月推售，這個(gè)時(shí)候?qū)?huì)出現(xiàn)百盤(pán)齊放的盛況。同時(shí)房?jī)r(jià)也可能出現(xiàn)調(diào)整?！蹦喜稠?xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者。

不受限購(gòu)限制商住住宅成交量翻身

目前限購(gòu)令只是限制購(gòu)房者對(duì)普通住宅產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)及商住住宅產(chǎn)品卻沒(méi)有限制。在目前市場(chǎng)投資渠道較窄，通貨膨脹壓力和資產(chǎn)縮水情形下，商業(yè)地產(chǎn)可能會(huì)成為投資客蜂擁而至的“肥肉”。而既能商用，又有居住功能的商住住宅將成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)。從上周數(shù)據(jù)分析，非住宅成交套數(shù)和成交面積都出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)變熱趨勢(shì)顯現(xiàn)。同時(shí)記者從市場(chǎng)反饋信息得知，許多商住住宅受到了購(gòu)房者的青睞，智通悅藍(lán)山、名爵公館、仕中心、五湖公寓等商住樓由于不受限購(gòu)的影響，受到投資者的追捧，成為節(jié)后的市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

在記者探訪的十余家商住項(xiàng)目中，幾乎所有的售樓人員均表示，新政確實(shí)刺激了商住住宅的銷(xiāo)售。來(lái)咨詢(xún)的人多數(shù)，房源多以每天10余套，少則以每天2~3套的速度銷(xiāo)售。銷(xiāo)售人員甚至透露近期會(huì)隨行就市調(diào)高售價(jià)。南昌某商住住宅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴記者：“政策對(duì)普通住宅的限購(gòu)，對(duì)商住住宅卻是一個(gè)利好。由于大部分商住樓總面積較少，總價(jià)較低，可住可租，又不受限購(gòu)，現(xiàn)在大部分投資資本將流入商住住宅，商住住宅成交量將迎來(lái)翻身時(shí)刻。但市場(chǎng)上一些商住樓是開(kāi)發(fā)商更改了規(guī)劃改造而成，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)該謹(jǐn)慎。”

文/記者廖林立