手頭擁有多套房源的投資客似乎已經(jīng)沒(méi)有多少理由繼續(xù)硬撐下去了。

住著一套小房子、手頭另有一套三居室的老劉，不能算純粹的炒房客，因?yàn)槟翘兹邮沂菫閮鹤咏窈蟪杉覀渲?。但老劉決定把三居室掛出去，“就像炒股一樣，即使長(zhǎng)期看好樓市，現(xiàn)在卻是一波中期調(diào)整，沒(méi)有必要死守，通過(guò)出售把利潤(rùn)鎖定，調(diào)整過(guò)后還可以再買(mǎi)嘛！”

老劉打定了主意，比市場(chǎng)價(jià)掛低1000元/平方米，有人接手就賣(mài)?？墒?，買(mǎi)家砍價(jià)實(shí)在太狠，遲遲不能成交。

“我確實(shí)有點(diǎn)擔(dān)心上海的細(xì)則，萬(wàn)一真的很?chē)?yán)厲，那到時(shí)候要出手，可能就會(huì)跌回我的成本價(jià)了。所以要賣(mài)還是得抓緊。”前天，老劉告訴記者，他打算再調(diào)價(jià)。

老劉的策略代表了一部分投資者當(dāng)前的想法。不過(guò)也有一些投資客不以為然，據(jù)本報(bào)了解，這些賣(mài)家由于看到政策尚未出盡，即使再降，購(gòu)房者也會(huì)很猶豫，不如等政策明朗之后再見(jiàn)機(jī)行事。

但如老劉等相當(dāng)一部分人的動(dòng)作，仍啟動(dòng)了上海投資客拋房離場(chǎng)的序幕。

走為上策：鎖定利潤(rùn)

去年，上海房?jī)r(jià)漲得最猛的區(qū)域，非集“大浦東”、“迪士尼”、“世博會(huì)”等概念于一身的原上海南匯莫屬，聚集了大量投資客的這個(gè)區(qū)域，拋盤(pán)也率先出現(xiàn)，價(jià)格降得也最快。

進(jìn)入6月，來(lái)自上海知名中介公司的信息，投資客拋盤(pán)的案例正呈現(xiàn)逐漸活躍之勢(shì)。對(duì)比今年3月，現(xiàn)在該地區(qū)的成交均價(jià)已經(jīng)下跌約10個(gè)百分點(diǎn)，老公房均價(jià)在13000元/平方米，次新房均價(jià)為15000元/平方米，可議價(jià)空間達(dá)到5%-7%。成交客戶類(lèi)型中，剛需型買(mǎi)家成為交易主體，而拋盤(pán)業(yè)主多為手中持有一到兩套房源的投機(jī)型客戶。

鄭先生手中本來(lái)持有兩套房源，還貸壓力較大。由于上海細(xì)則一直沒(méi)有出臺(tái)，后市預(yù)期很不明朗，5月底，鄭先生以75萬(wàn)元出售了自己在海尚康庭的一套面積為60平方米左右的小戶型房源。這套房是鄭先生去年10月份以54萬(wàn)元購(gòu)入的。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐年家浜路店經(jīng)理劉濤透露，目前周康板塊投資客比例達(dá)到50%-60%，其中以投機(jī)為主的客戶又占據(jù)一半的比例。像鄭先生這樣的業(yè)主，一般來(lái)說(shuō)手中都持有一兩套房源。新政出臺(tái)后，因?yàn)槎滓陨香y行利率增加，還貸出現(xiàn)一定困難，不少客戶選擇賣(mài)掉一套房子來(lái)減輕還貸壓力。

劉濤經(jīng)理補(bǔ)充說(shuō)，持有長(zhǎng)期投資心理的客戶目前心態(tài)都較好，他們表示會(huì)繼續(xù)觀望，等待政策明朗化。這樣的長(zhǎng)期投資型客戶手中一般都持有5套以上的房源，他們大多數(shù)人手中的流動(dòng)資金也比較充足。

原南匯樓市板塊如今的另一個(gè)重災(zāi)區(qū)則是川沙“迪士尼”板塊。

綜合多家中介公司提供的信息，該區(qū)域前兩年炒作過(guò)熱、投資比例過(guò)高的樓盤(pán)，二手房源呈現(xiàn)洶涌而出的趨勢(shì)，一個(gè)名為鼎鑫名流苑的當(dāng)?shù)貥潜P(pán)，由于拋售房源劇增，一下子成了“明星樓盤(pán)”。

例如，鼎鑫名流苑有一位客戶3月底掛出5套房源，掛牌價(jià)為20000元/平方米。4月中旬新政出臺(tái)后，該客戶又追加了5套掛牌房源，同時(shí)掛牌價(jià)降至18000元/平方米，但最終只有一套戶型較好的房源售出。截至5月底，該客戶已將掛牌價(jià)再次下調(diào)到15500元/平方米，卻沒(méi)有再成交，其價(jià)格已比當(dāng)時(shí)市場(chǎng)均價(jià)低出5000元左右。

據(jù)知情人士透露，鼎鑫名流苑由于開(kāi)盤(pán)時(shí)間較遲，尾盤(pán)存量大，開(kāi)發(fā)商與投資型業(yè)主手上都積累了大量房源。2008年3月剛開(kāi)盤(pán)時(shí)，成交均價(jià)為9000元/平方米-11000元/平方米。當(dāng)時(shí)，許多投資客購(gòu)買(mǎi)此樓盤(pán)只是預(yù)付了定金，并沒(méi)有完成全部付款手續(xù)。而想在市場(chǎng)價(jià)格上漲高峰拋售的業(yè)主在那時(shí)選擇了捂盤(pán)不賣(mài)，如今熬不住了。

中介公司的區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，新政出臺(tái)后至今，川沙老公房均價(jià)為13000元/平方米-16000元/平方米，次新房均價(jià)為16000-20000元/平方米，熱銷(xiāo)房源為總價(jià)在100萬(wàn)元內(nèi)的兩房和150萬(wàn)元左右的三房。5月下旬該地區(qū)帶看量較前期有30%的上升，掛牌量環(huán)比增長(zhǎng)5%。

類(lèi)似的拋盤(pán)情況還出現(xiàn)在上海其他帶“概念”炒作過(guò)的板塊。如“大虹橋”商圈， 2005年投資客比率就達(dá)40%左右。5月初，“大虹橋”七寶附近的萬(wàn)科城市花園，賣(mài)家陳先生一套面積95平方米的房子，掛牌價(jià)170萬(wàn)元，最后以155萬(wàn)元成交。

拋盤(pán)動(dòng)力：新房開(kāi)跌

“投資客的心態(tài)我們很清楚，他們是看著周邊新的地價(jià)和新房?jī)r(jià)格行事的，我們的定價(jià)將影響投資客的策略。”一位周康地區(qū)某個(gè)即將新開(kāi)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴記者，他們的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格會(huì)比之前預(yù)期有所下調(diào)，投資客早已聽(tīng)聞，紛紛先行動(dòng)了。

新盤(pán)定價(jià)，儼然成了周邊區(qū)域投資客進(jìn)、離場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。如今，開(kāi)盤(pán)價(jià)的普遍下調(diào)，直接指向投資客離場(chǎng)方向。

據(jù)對(duì)新開(kāi)樓盤(pán)公開(kāi)信息統(tǒng)計(jì)，2010年6月至今上海共有49個(gè)樓盤(pán)打折優(yōu)惠，并且打折優(yōu)惠力度逐步加大。

本月打折優(yōu)惠樓盤(pán)較上月37個(gè)盤(pán)增長(zhǎng)約32%，其中總價(jià)優(yōu)惠全線打折類(lèi)樓盤(pán)有32個(gè)，約占打折優(yōu)惠樓盤(pán)總量65%，較4月新政開(kāi)始比重增加1倍。提前辦卡、認(rèn)購(gòu)類(lèi)優(yōu)惠樓盤(pán)有9個(gè)，約占打折優(yōu)惠樓盤(pán)總量的18%，其他如購(gòu)房贈(zèng)送類(lèi)優(yōu)惠樓盤(pán)有8個(gè)。

可以發(fā)現(xiàn)，外環(huán)外及周邊優(yōu)惠打折盤(pán)占?jí)旱剐员戎亍?jù)統(tǒng)計(jì)，本月49個(gè)打折優(yōu)惠樓盤(pán)中，外環(huán)外優(yōu)惠樓盤(pán)有34個(gè)，占6月打折優(yōu)惠樓盤(pán)總量69%，中外環(huán)間打折優(yōu)惠樓盤(pán)有6個(gè)，中環(huán)以?xún)?nèi)打折優(yōu)惠樓盤(pán)僅1個(gè)，上海周邊如昆山、太倉(cāng)等地打折優(yōu)惠樓盤(pán)有8個(gè)。

去年漲幅巨大的上海外環(huán)區(qū)域，樓盤(pán)最低9折起。外環(huán)外折扣優(yōu)惠樓盤(pán)主要集中在寶山、松江、嘉定等熱門(mén)板塊，其中，綠洲康城親水灣現(xiàn)購(gòu)房9.3折優(yōu)惠，折后23000元/平方米。位于浦東的粵亮灣景苑于5月22日開(kāi)盤(pán)，均價(jià)18000元/平方米，目前買(mǎi)房享受9折優(yōu)惠。位于寶山美蘭湖板塊的上置綠洲香島原墅辦理VIP卡購(gòu)房9.8折優(yōu)惠。

不過(guò)，截至目前，中內(nèi)環(huán)樓盤(pán)鮮有打折優(yōu)惠現(xiàn)象，這也與中內(nèi)環(huán)區(qū)域鮮有投資客拋盤(pán)情況出現(xiàn)相呼應(yīng)。49個(gè)打折優(yōu)惠樓盤(pán)中，中內(nèi)環(huán)只有建邦16區(qū)有打折優(yōu)惠現(xiàn)象。

中國(guó)管理科學(xué)研究院研究員李開(kāi)發(fā)認(rèn)為，目前樓市的調(diào)控有一定效果，但尚需鞏固調(diào)控效果，防止樓價(jià)復(fù)漲?！案鞯丶?xì)則寬嚴(yán)不一、對(duì)調(diào)控目標(biāo)導(dǎo)向有分歧，目前主要起作用的是二套房貸款政策。未來(lái)樓市的發(fā)展趨勢(shì)不穩(wěn)定，房?jī)r(jià)可能反彈，需要從四個(gè)方面防止樓價(jià)反彈：政策、細(xì)則、違規(guī)處罰的規(guī)則、發(fā)動(dòng)群眾參與督察、檢舉?！?/p>