新政下的商業(yè)地產(chǎn)機會在調控政策影響下，一向堅挺的樓市開始陷入觀望期，北京、上海等一線城市均出現(xiàn)大批炒房者撤離的現(xiàn)象，作為二線城市，濟南4月份住宅成交量大跌。

然而記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，如今濟南的商業(yè)地產(chǎn)市場卻是暗流涌動，一些不愿放棄的投資者開始把資金轉向以前表現(xiàn)較為低調的寫字樓、商鋪等商業(yè)地產(chǎn)，尋求房地產(chǎn)市場中的另一次掘金機會。（本專題22－25頁）□本刊記者丁愛波寫字樓早過“萬元”門檻

新政發(fā)布10天后，濟南“炒房客”陳思決定“換房”。

2009年10月，陳思在旅游路附近購置了一套95平方米的住宅，當時房價是6900元／平方米。“我自己有房子住，買房子就是投資的。”今年3月，他買的房子已經(jīng)漲到了9000元／平方米，正在猶豫是否賣掉時，4月中旬國家開始調控了。4月下旬，陳思以8700元／平方米的價格將房子賣掉變現(xiàn)。

他沒有讓這部分錢閑著，很快在經(jīng)一路附近購置了一套商鋪?！拔也幌胱屖掷锏馁Y金閑著，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)沒受到調控，我就買了一套商鋪，我感覺應該比住宅賺錢?！?/p>

在目前房產(chǎn)新政的影響下，陳思的投資經(jīng)歷并不是個例。據(jù)省城樓市調研機構信立怡高提供的數(shù)據(jù)顯示，4月份省城商業(yè)地產(chǎn)中，和住宅配套建設的“底商”市場成交量猛增，高達1．91萬平方米，遠遠超過前兩個月的成交量之和。

以西部一樓盤的底商銷售為例，4月這里新增商業(yè)供應1．2萬平方米，目前已成交1萬平方米。分析人士認為，這表明濟南底商市場前景較好，預計近期開盤的商業(yè)物業(yè)仍將受到市場資金的追捧。

在價格方面，省城4月底商報盤均價為18617元／平方米，與3月份相比變化不大。

“其實，去年濟南部分寫字樓的價格就已經(jīng)超過1萬元／平方米?！爆斞欧课菸臇|店經(jīng)理王衛(wèi)對《齊魯周刊》記者表示，由于商業(yè)地產(chǎn)與人們生活關系并不緊密，很少有人關注這塊市場的行情，但是寫字間的價格確實要比住宅的高，并且在近兩年保持較快速度的增長?！疤貏e是在全運會以后，經(jīng)十路等交通主干道周邊的寫字樓價格都漲了不少?！毕嚓P數(shù)據(jù)顯示，今年濟南一二月份寫字樓整體價格已接近每平方米1．2萬元，而住宅整體的均價為每平方米8612元。

據(jù)記者調查了解，目前經(jīng)十路沿線適合大中型企業(yè)辦公的高檔寫字樓，價位從每平方米1．2萬元至1．4萬元不等。其中，位于經(jīng)十路與玉函路交界口的魯商廣場的價格最高，為1．4萬元／平方米。中潤世紀廣場售樓人員則告訴周刊記者，該樓盤共有7棟甲級寫字樓，已售出80％，現(xiàn)在均價在1．3萬元／平方米左右。而據(jù)上述售樓人員反饋，在售樓盤的商鋪價格更高，有的已經(jīng)超過2萬元／平方米。

新政是商業(yè)地產(chǎn)的“利好”

對于上月商業(yè)地產(chǎn)走出“獨立”行情，信立怡高商業(yè)地產(chǎn)研究人士梁偉告訴記者，這與房產(chǎn)新政有關。

梁偉說，房產(chǎn)新政出臺后，住宅已經(jīng)不是投資者的首選，出于保值增值的需要，這些炒房資金也要尋找一個出路。在住宅投資受到打壓的情況下，今后會有更多的資金流向寫字樓和商鋪?！吧虡I(yè)地產(chǎn)的首付一直要求不低于五成，因此新政對商業(yè)地產(chǎn)沒什么影響，甚至在某種程度上還可以算作是一個‘利好’，現(xiàn)在已經(jīng)有更多的資金開始進入這個市場。”

最近，國務院政府報告首次明確提出將二套房首付驟提至50％，貸款利率不得低于基準利率的1．1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。這一舉動，預示著國家加大力度將炒樓產(chǎn)生的泡沫擠壓出去，從而保證正常的居住、投資需求，讓樓市降溫。同時，“國十九條”出臺，國資委要求78家央企退出地產(chǎn)業(yè)務，銀監(jiān)會要求銀行業(yè)金融機構做好房地產(chǎn)貸款風險的防控工作，這些政策措施顯示出政府抑制房地產(chǎn)市場過熱的決心。有分析指出，房地產(chǎn)市場調控使得開發(fā)商對商業(yè)投入比重將持續(xù)增加，尤其是一些前期無大型項目儲備或以住宅開發(fā)為主的上市公司，也轉而開發(fā)商業(yè)項目，商業(yè)地產(chǎn)正成為整個行業(yè)中政策風險較小的一塊市場。

除了政策因素，與宏觀經(jīng)濟聯(lián)系緊密的商業(yè)地產(chǎn)還受到經(jīng)濟發(fā)展的推動。新政下的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)受到業(yè)內的普遍關注，在宏觀調控的大環(huán)境下，未來商業(yè)地產(chǎn)將會迎來多少機遇和挑戰(zhàn)？這已經(jīng)不僅是轉型過程中開發(fā)商思考的問題，投資者的觀望、社會的關注都已經(jīng)使商業(yè)地產(chǎn)被動地開始它的規(guī)范化發(fā)展。

“現(xiàn)在住宅投資應該理性了，投資回報率和空置率隨著國家的宏觀調控將越發(fā)重要，相對商業(yè)地產(chǎn)來說，投資反而有著更多的機會?！币晃粯I(yè)內人士這樣告訴記者，在商業(yè)地產(chǎn)不甚明朗的2009年，他操盤的寫字樓投資組合市值回報近40％。

濟南商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不斷增加的供給似乎在印證這位業(yè)內人士的判斷。隨著東環(huán)商業(yè)廣場、魯商廣場、萬達廣場、萬豪國際星光天地、明湖新坊巷、紅尚坊、泰府廣場、山東國際商貿港、齊源大廈等商業(yè)地產(chǎn)項目陸續(xù)入市，以及總建筑面積約55萬平米，集購物中心、商業(yè)街區(qū)、甲級寫字樓、商務公寓、ｌｏｆｔ公寓、星級酒店等多種物業(yè)形態(tài)城市綜合體動工興建。同時，隨著產(chǎn)業(yè)資金和外資還沒有開始大量進入，商業(yè)地產(chǎn)的機會隨著住房調控的開始漸入高潮?！?/p>

商業(yè)地產(chǎn)必將持續(xù)走高？

商業(yè)地產(chǎn)的“抗調控能力”似乎正在成為開發(fā)商和置業(yè)者看重的房地產(chǎn)投資新天地。不難發(fā)現(xiàn)，近期不論是最近廣受關注北京ＣＢＤ核心區(qū)域的“中服地塊”，還是2月1日成為上?！靶碌赝酢钡耐鉃┑貕K，都可以看出商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)越來越受到青睞。這無疑是經(jīng)濟發(fā)展和城市化的必然要求。

一位專家指出，濟南商業(yè)地產(chǎn)的走高是歷史的必然，可以說是商業(yè)資本高速圈地以求更大市場份額和民間資本進入投資領域的客觀要求。首先是巨額利潤的吸引，使開發(fā)商趨之若鶩：濟南市場的許多商業(yè)項目租售價格都居高不下，其價位基本是同等地區(qū)商品房和寫字樓的2至3倍，有的甚至更高。在這種高額利潤回報的誘惑之下，老牌房企加大了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，處于初級發(fā)展階段的開發(fā)商也紛紛在中心或新興商業(yè)區(qū)大興土木。其次是商業(yè)地產(chǎn)較高的投資回報率吸引了眾多的投資者：據(jù)測算，在眼下的濟南市場，住宅投資收益率約為5％到10％，而商鋪投資的收益率則為10％～20％，有的甚至達到30％以上。

市場人士也認為，2010年將成為濟南的“商業(yè)地產(chǎn)年”，有超過30萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)在二環(huán)路以內集中釋放，將對濟南市老城區(qū)的商業(yè)市場帶來巨大的沖擊，形成多年的濟南幾大商圈均衡存在的模式將會重新洗牌。泉城路商圈的領導地位將更加牢固，西市場商圈的商業(yè)產(chǎn)品將更加豐富，英雄山路商圈地位將會有一定程度的削弱?？偟目磥恚瑵鲜欣铣菂^(qū)的商業(yè)氛圍將更加濃厚，商業(yè)檔次將更加分明。