蝸居者遍及五湖四海，不管身為哪國(guó)百姓，都沒(méi)有不嫌房?jī)r(jià)高的，外國(guó) 政府也要為樓市調(diào)控使出渾身解數(shù)。特別是針對(duì)中體收入群體，逐步完善住房保障制度，從經(jīng)濟(jì)適用房到廉租房、從單位自建房到個(gè)人合作 建房再到兩限房。這些有益的嘗試能看到中國(guó)政府對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)的信心。

他山之石，可以 攻玉?；蛟S，國(guó)外的一些住房政策對(duì)我國(guó)調(diào)控房?jī)r(jià)有所裨益。

美國(guó)：利率和稅收是調(diào)控利器

利率調(diào)整掌控房?jī)r(jià)

利率是指美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)負(fù)責(zé)設(shè)定的基準(zhǔn)利率，即商業(yè)銀行間隔夜拆借利率。它直接影響銀行向個(gè)人或企業(yè)的放貸利率，從而影響消費(fèi)和投資以及整 體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。通過(guò)調(diào)節(jié)基準(zhǔn)利率，政府可以引導(dǎo)住房抵押貸款利率升降，實(shí)現(xiàn)為住房市場(chǎng)降溫或刺激住房市場(chǎng)發(fā)展的目的。

從美國(guó)住房市場(chǎng)過(guò)去幾年的發(fā)展情況中可以看出，利率變化對(duì)于住房市場(chǎng)的影響非常顯著。在經(jīng)濟(jì)遭受周期性衰退和“9·11”恐怖襲擊事件打擊后， 美聯(lián)儲(chǔ)從2001年初開(kāi)始13次降息，并一度將利率維持在1％這一自1958年以來(lái)的最低點(diǎn)長(zhǎng)達(dá)一年之久。在美聯(lián)儲(chǔ)多次降息后，美國(guó)住房抵押貸款利率也降 到30多年來(lái)的最低水平。罕見(jiàn)的低利率極大地刺激了人們的購(gòu)房熱情，截至2005年底，美國(guó)住房銷售量連續(xù)五年創(chuàng)下歷史新高，價(jià)格也不斷上漲。

出租自住房稅不同

在稅收方面，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)和投資影響比較明顯的是房地產(chǎn)稅。據(jù)介紹，美國(guó)50個(gè)州都已開(kāi)征房地產(chǎn)稅，稅率一般為1％至3％。州政府相關(guān)部門每年 定期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以此作為征收房地產(chǎn)稅的依據(jù)。因此，住房?jī)r(jià)格上漲既意味著個(gè)人房屋資產(chǎn)價(jià)值增加，同時(shí)也意味著個(gè)人必須繳納的稅款增加。

針對(duì)房屋購(gòu)買和出售時(shí)的差價(jià)，美國(guó)一些州政府還專門征收房地產(chǎn)增值稅，并規(guī)定自住房住滿兩年以上出售時(shí)可以享受較大幅度增值稅減免優(yōu)惠，而出售 投資性房屋則不能享受相應(yīng)的優(yōu)惠。同時(shí)，政府實(shí)行退稅政策，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)廉價(jià)房，為低收入者提供住房。

美國(guó)政府還規(guī)定，個(gè)人購(gòu)房時(shí)必須說(shuō)明購(gòu)房是為了自住還是用于出租，出租房屋貸款利率要高于自住房屋貸款利率。出租房屋所得租金還必須按規(guī)定納 稅。

限制投資性房屋數(shù)量

政府還出臺(tái)了一些有利于普通消費(fèi)者購(gòu)房的規(guī)定。比如，在有70套以上的住宅項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)商必須將至少10％的住房出售給為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)服務(wù)的人，像 教師、消防隊(duì)員、警察和圖書館工作人員等。這些住房面積可以比較小，但售價(jià)必須比整個(gè)項(xiàng)目住房平均市價(jià)低25％。

此外，還有一些規(guī)定旨在限制投資性房屋的數(shù)量。比如，一個(gè)住宅項(xiàng)目中，只有部分房屋可以出售給準(zhǔn)備將所購(gòu)房屋作為投資用的客戶，這個(gè)比例最大不 能超過(guò)總量的10％，通常為5％至7％；一個(gè)人在同一個(gè)小區(qū)里只能購(gòu)買一套住房；自住房如果居住不滿兩年就出售，屋主必須繳納高額罰金。

政府的這些調(diào)控手段和規(guī)定之所以能夠發(fā)揮作用，得益于美國(guó)比較健全的稅收制度和房地產(chǎn)評(píng)估體系、多元化的房地產(chǎn)金融服務(wù)體系、嚴(yán)格的商業(yè)法治氛 圍以及完善的個(gè)人信用評(píng)估制度。新華社記者胡芳

美國(guó)的住房市場(chǎng)比較成熟和完善，主要依據(jù)市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行。房屋的建設(shè)、銷售和價(jià)格均由市場(chǎng)供求這只“無(wú)形之手”操縱，政府并不直接干預(yù)。不過(guò)，政 府也有自己調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段，主要是利率和稅收。

俄羅斯：檢察機(jī)關(guān)介入調(diào)查高房?jī)r(jià)

住宅建設(shè)列為優(yōu)先目標(biāo)

2005年秋，俄羅斯總統(tǒng)普京提出了旨在提高國(guó)民生活質(zhì)量的四大國(guó)家優(yōu)先項(xiàng)目，其中之一涉及住宅建設(shè)，主要目標(biāo)是加快危舊房改造，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用 房建設(shè)，保障房?jī)r(jià)趨于合理，使更多普通百姓能夠買得起房。

主抓國(guó)家優(yōu)先項(xiàng)目落實(shí)的俄羅斯第一副總理梅德韋杰夫說(shuō)，為有效抑制房?jī)r(jià)上漲，有關(guān)部門應(yīng)努力增加住房供應(yīng)量，并采取措施嚴(yán)厲打擊住房建設(shè)和銷售 領(lǐng)域的腐敗現(xiàn)象和哄抬房?jī)r(jià)行為。他認(rèn)為，如果住房市場(chǎng)能夠?qū)崿F(xiàn)供求平衡，房?jī)r(jià)就可以回落到相對(duì)合理的水平。

反壟斷局專項(xiàng)調(diào)查房?jī)r(jià)

俄羅斯聯(lián)邦建設(shè)和住房公用財(cái)產(chǎn)署署長(zhǎng)克魯格利克日前指出，今年俄羅斯的房?jī)r(jià)將不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，包括莫斯科在內(nèi)的一些地區(qū)房?jī)r(jià)將出現(xiàn)小幅回落。 根據(jù)政府計(jì)劃，全國(guó)投入使用的新房面積將從去年的5010萬(wàn)平方米增加到5600萬(wàn)平方米，而2010年新建住房面積將達(dá)到8000萬(wàn)平方米。

為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，俄羅斯政府還采取措施規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，打破建筑市場(chǎng)的壟斷局面。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，俄羅斯房?jī)r(jià)明顯過(guò)高，部分原因可能是 由于房地產(chǎn)商聯(lián)手操控市場(chǎng)價(jià)格。為此，俄檢察機(jī)關(guān)委托聯(lián)邦反壟斷局于去年下半年對(duì)莫斯科和圣彼得堡等大城市的高房?jī)r(jià)開(kāi)展了專項(xiàng)調(diào)查。

競(jìng)拍分配住宅用地

俄羅斯聯(lián)邦反壟斷局局長(zhǎng)阿爾捷米耶夫認(rèn)為，俄羅斯在住房用地劃撥領(lǐng)域違規(guī)現(xiàn)象較為嚴(yán)重，官商勾結(jié)進(jìn)行非法交易的情況時(shí)有發(fā)生。為此，政府應(yīng)對(duì)住 房建設(shè)用地劃撥進(jìn)行控制，并通過(guò)競(jìng)拍形式分配住房用地使用權(quán)。

與此同時(shí)，俄羅斯政府計(jì)劃在新住宅區(qū)的水、電和供熱等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面向房地產(chǎn)公司提供資金支持，以推動(dòng)房?jī)r(jià)下降和增加房屋供應(yīng)量。政府還準(zhǔn)備 向居民推薦一批信譽(yù)好的房地產(chǎn)公司，以保障他們能以合理的價(jià)格購(gòu)買到質(zhì)量好的住房。一些業(yè)內(nèi)人士還建議政府考慮對(duì)俄房地產(chǎn)公司進(jìn)行信譽(yù)等級(jí)評(píng)估，定期公布 各地區(qū)有關(guān)建設(shè)每平方米房屋成本的數(shù)據(jù)。他們認(rèn)為，這些措施對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房?jī)r(jià)公平合理具有重要意義。

法國(guó)：多管齊下遏制房?jī)r(jià)

政府大力推行廉租房

本世紀(jì)初的幾年中，法國(guó)的房?jī)r(jià)不斷上漲，幾乎增加了一倍。但從2005年開(kāi)始，法國(guó)房?jī)r(jià)增速明顯放緩，這表明政府的調(diào)控政策發(fā)揮了作用。在遏制 房?jī)r(jià)快速上漲的政策中，政府大力推行廉租房是最為有效的措施之一。

在法國(guó)，廉租房的基準(zhǔn)房租比普通私人住房的房租低一半左右。政府規(guī)定，人口超過(guò)5萬(wàn)的城鎮(zhèn)中，廉租房占全部住房的比例不能低于20％。廉租房的 資金主要來(lái)自于中央政府和地方各級(jí)政府，房屋建成后交給地方的廉租房管理部門管理。

福利政策鼓勵(lì)租房

有了廉租房制度，低收入居民在考慮住房時(shí)首先考慮的是租房住，從而降低了市場(chǎng)上對(duì)住房的需求，遏制了需求量的快速擴(kuò)大。由于房地產(chǎn)價(jià)格受供求關(guān) 系影響較大，可以說(shuō)廉租房制度或多或少起到了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。

應(yīng)該說(shuō)，法國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)十分完善，政府通過(guò)各種福利政策鼓勵(lì)租房。許多法國(guó)人認(rèn)為，與其為買房背上沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，不如簡(jiǎn)單方便地租房住。 這樣還可以保證資金支配的靈活性，將錢用于其他領(lǐng)域以提高生活質(zhì)量。因此，在法國(guó)租房住的人不在少數(shù)。

重稅控制房產(chǎn)投機(jī)

此外，法國(guó)政府對(duì)房產(chǎn)所有者征收重稅，以免投機(jī)者擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)。購(gòu)房者除向政府繳納高額的地皮稅外，還需繳納住房稅和空房稅等多種稅費(fèi)。另 外，法國(guó)政府還征收很高的遺產(chǎn)稅，這讓作為遺產(chǎn)重要組成部分的房產(chǎn)價(jià)值縮水。高稅收加重了購(gòu)房者在購(gòu)買和使用過(guò)程中的負(fù)擔(dān)，而那些想通過(guò)“倒房”賺錢的人 的成本也大幅增加，這在某種程度上也減少了市場(chǎng)上的住房需求。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)都不是法國(guó)人投資或財(cái)產(chǎn)保值的重要領(lǐng)域。

幾年前法國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，與法國(guó)央行不斷下調(diào)個(gè)人住房貸款利率有密切聯(lián)系。法國(guó)央行當(dāng)初下調(diào)利率是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但房?jī)r(jià)持 續(xù)快速增長(zhǎng)卻引發(fā)了人們對(duì)房地產(chǎn)“泡沫”的擔(dān)心。因此，法國(guó)央行又通過(guò)提高利率來(lái)抑制房貸規(guī)模的擴(kuò)大。

經(jīng)過(guò)連續(xù)加息，法國(guó)短期貸款利率已從2006年初的2.75％上調(diào)至目前的4.20％；10年期貸款利率也從一年前的3.28％上調(diào)至 4.15％。短期貸款利率上調(diào)增加了商業(yè)貸款的成本，從而有效地控制了房地產(chǎn)投資過(guò)熱。長(zhǎng)期貸款利率上調(diào)則增加了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，部分降低了對(duì)住房的需 求。

德國(guó)：“社會(huì)住房”成房?jī)r(jià)穩(wěn)定器

法律確保有序發(fā)展

德國(guó)聯(lián)邦建筑和土地規(guī)劃局負(fù)責(zé)房地產(chǎn)事務(wù)的官員馬庫(kù)斯·西吉斯蒙德日前在接受新華社記者采訪時(shí)說(shuō)，過(guò)去10多年里，德國(guó)房?jī)r(jià)平穩(wěn)甚至下降的趨勢(shì) 與周邊國(guó)家，尤其與房?jī)r(jià)飆升的西班牙形成鮮明對(duì)比。

究其原因，西吉斯蒙德認(rèn)為，首先，1990年兩德統(tǒng)一給德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了巨大的發(fā)展空間，一時(shí)間涌現(xiàn)出了大量房地產(chǎn)公司，房屋供應(yīng)猛增，競(jìng) 爭(zhēng)激烈。其次，過(guò)去10年里，德國(guó)失業(yè)率比較高，一般家庭收入比以前有所下降，這直接影響了人們的購(gòu)房能力和購(gòu)房欲望。

目前在德國(guó)，普通住房的價(jià)格在每平方米2150歐元左右。西吉斯蒙德說(shuō)，德國(guó)房?jī)r(jià)完全取決于市場(chǎng)供求關(guān)系，政府并不直接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干涉， 但是通過(guò)出臺(tái)一系列法律和政策以確保房地產(chǎn)有序發(fā)展。

大力興建“社會(huì)住房”

德國(guó)規(guī)范住房市場(chǎng)的法律基礎(chǔ)是《住宅建筑法II》。這項(xiàng)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該為社會(huì)不同階層提供住房，在面積大小、房屋設(shè)施和租金或購(gòu)買能力等 方面，滿足不同階層需求。

盡管《住宅建筑法II》確立了房地產(chǎn)市場(chǎng)的大體框架，能夠滿足社會(huì)廣大階層的居住需求，但畢竟還是有家庭由于收入低或者其他原因，買不起合適的 房子。為此，德國(guó)政府住房政策的一大重點(diǎn)是向低收入家庭傾斜，大力推行“社會(huì)住房”和“住房金”等資助政策。

戰(zhàn)后幾十年里聯(lián)邦德國(guó)開(kāi)始大力興建“社會(huì)住房”，包括供出租的公寓樓和合作社住宅。通過(guò)不同的補(bǔ)貼方式，使這類住房以低于成本的租金供應(yīng)給低收 入階層。近年來(lái)，在“社會(huì)住房”的資助框架內(nèi)，政府還資助私人投資者和地方房地產(chǎn)公司，幫助他們?yōu)樵谑袌?chǎng)上難以獲得住房的家庭提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的租用房。

向低收入者提供補(bǔ)貼

據(jù)介紹，柏林有大約22.5萬(wàn)套“社會(huì)住房”，專供低收入者租住。要想租住“社會(huì)住房”，必須申請(qǐng)獲得居住資格證明。在柏林，個(gè)人年收入低于 1.7萬(wàn)歐元，兩口之家年收入低于2.5萬(wàn)歐元，都可以向所在區(qū)政府部門申請(qǐng)居住資格證明。

此外，德國(guó)政府還實(shí)施“住房金”制度，通過(guò)向低收入家庭提供補(bǔ)貼，幫助這部分人群獲得合適的住房。1965年，聯(lián)邦德國(guó)開(kāi)始實(shí)施“住房金”政 策，從1991年起這一政策開(kāi)始在德國(guó)東部地區(qū)實(shí)行。在德國(guó)，只要滿足法定條件，公民都有權(quán)享受“住房金”。統(tǒng)計(jì)顯示，最近幾年中，領(lǐng)取“住房金”的家 庭，住房負(fù)擔(dān)(包括房租和購(gòu)房負(fù)擔(dān))占家庭稅后月收入的比例由45％下降到31％。

近年來(lái)，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨于飽和狀態(tài)，除了法蘭克福、慕尼黑等少數(shù)人口密集和商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)，大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)，甚至有些下降。

意大利

政府出售國(guó)有住宅和用地

意大利的房?jī)r(jià)曾經(jīng)一度有所偏離。2000年—2006年,意大利房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)速度為5.1％。意大利房?jī)r(jià)的上漲主要原因有二:一是住房投資回報(bào)率 高。二是移民增多帶來(lái)的需求。意大利已著手解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題,具體措施有四個(gè)方面:

一是政府提供住房保障。2009年7月意大利基礎(chǔ)設(shè)施與交通部部長(zhǎng)馬泰奧利(AlteroMatteoli)宣布,政府開(kāi)始實(shí)施“在未來(lái)五年建 造10萬(wàn)住宅”的住房計(jì)劃。

二是政府出售國(guó)有住宅和用地。早在2001年和2002年,意政府就以較為便宜的價(jià)格向社會(huì)出售了總價(jià)值66億歐元的國(guó)有住宅和用地。2006 年底,意政府又啟動(dòng)名為FIP的計(jì)劃,再次出售33億歐元的地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)期,政府在未來(lái)幾年將會(huì)出售總價(jià)值達(dá)150億歐元的地產(chǎn)。

三是提升居民的住房水平。意大利政府認(rèn)為,不僅要人人有房住,還要居住舒適。比如說(shuō)沒(méi)有暖氣的住房,沒(méi)有衛(wèi)生間的住房,還有那些非自愿的同住房 (子女因?yàn)橘I不起房而被迫與父母居住在一起),這些情況正在設(shè)法予以解決。

四是增強(qiáng)住房政策的靈活性。意大利政府認(rèn)為,在人一生中住房需求是不斷變化的,因此住房市場(chǎng)應(yīng)該是高度靈活的?，F(xiàn)在,意大利住房市場(chǎng)上只有不到 20％的住房是用來(lái)出租的,80％是自有住房。從長(zhǎng)期看,租住房屋是戰(zhàn)略性的政策,因?yàn)檫@樣有利于增強(qiáng)住房的靈活性。

新加坡

政府來(lái)當(dāng)開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一制定價(jià)格

在新加坡，民用住宅主要由政府組屋和商品房?jī)刹糠纸M成。其中，類似于中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用 房的政府組屋由政府投資修建，價(jià)格也由政府統(tǒng)一規(guī)定，以低價(jià)出售或出租給中低收入階層使用。

居民購(gòu)買組屋價(jià)格低廉，也受到嚴(yán)格的限 制：屋主在一定年限內(nèi)不得整房出租；5年內(nèi)組屋不得轉(zhuǎn)讓，也不能用于商業(yè)性經(jīng)營(yíng)。

新加坡還規(guī)定，一個(gè)家庭同時(shí)只能擁有一套組屋，防 止投機(jī)多占。另外，業(yè)主出售購(gòu)買時(shí)間不足1年的房屋，要繳納高額的房產(chǎn)稅，這對(duì)抑制炒房和商品房?jī)r(jià)格暴漲非常有效。

【效果】

新加坡政府長(zhǎng)期堅(jiān)持以政府分配為主、市場(chǎng)出售為輔的原則，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上牢牢掌握了主動(dòng)權(quán)，既解決了大部分國(guó)民的住房問(wèn)題，也有效地平抑了房?jī)r(jià)。

目前新加坡全國(guó)約有84％的人安居在組屋中，而商品房的購(gòu)買者主要是收入較高的二次置業(yè)者、投資者或者外國(guó)公民。

【專家觀點(diǎn)】

成本過(guò)高 僅適用于小國(guó)

劉正山表示，新加坡是世界上公認(rèn)的住房問(wèn)題解決得比較好的國(guó)家之一，也是沒(méi)有產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的國(guó)家。新加坡模 式的優(yōu)點(diǎn)是政府主導(dǎo)住房供應(yīng)，滿足大部分住房需求，最大限度壓縮投機(jī)者炒房空間。

新加坡模式的缺點(diǎn)在于，適用于小國(guó)。對(duì)于大國(guó)而 言，政府主導(dǎo)住房供應(yīng)成本太大。

英國(guó)

重稅壓制房產(chǎn)投機(jī)最高征40％

作為最早面臨住房問(wèn)題的國(guó)家之一，英國(guó)向來(lái)重視政府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)，方式是各種形式的稅收。

英 國(guó)對(duì)于房產(chǎn)交易征稅的款項(xiàng)讓人眼花繚亂，房屋交易要交印花稅，如果是交易或者贈(zèng)予的房產(chǎn)增值，要交資本增值稅，稅率從10％到40％不等。如果房屋空置， 房主還要承擔(dān)市政稅。

此外，還有遺產(chǎn)稅、出租房產(chǎn)的收入所得稅等等。

【效果】

2004 年，英國(guó)平均房?jī)r(jià)已比1995年高163％，投資性購(gòu)房個(gè)人貸款行為在2004年以前的5年中猛增。

英國(guó)政府通過(guò)各種稅收辦法，使 英國(guó)的“房?jī)r(jià)收入比”在2004年于第四季度回落，2005年繼續(xù)下降，房?jī)r(jià)漲勢(shì)得到有效平抑。

【專家觀點(diǎn)】

購(gòu)二套房者“補(bǔ)貼”首次置業(yè)者

劉正山認(rèn)為，英國(guó)模式的優(yōu)點(diǎn)在于多手段、多角度，避免單一手段被市場(chǎng)力量化解。

征 收資本增值稅是抑制房產(chǎn)投機(jī)最有效的手段，因?yàn)橥稒C(jī)者購(gòu)房就是為了未來(lái)的升值空間，如果要繳納高額的增值稅，那他就要承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)。

稅 收政策也減輕了首次置業(yè)者的負(fù)擔(dān)，加大了購(gòu)置第二套以上住房者的成本，并將征稅用于建設(shè)保障住房，補(bǔ)貼中低收入群體。

韓國(guó)：多管齊下抑制高房?jī)r(jià)

亞洲金融（行情,資訊,評(píng)論）危機(jī)過(guò)后，韓國(guó)的住宅市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)復(fù)蘇繁榮的發(fā)展周期。全國(guó)住宅平均價(jià)格指數(shù)從1998年10月的61.8％猛增到2002年12月 的93.7％，漲幅超過(guò)50％。近兩年，更是有大量資本源源不斷地涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)迅速上漲，并呈現(xiàn)明顯的泡沫跡象。

為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，韓國(guó)政府從2006年4月開(kāi)始先后出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策。首先，加大房地產(chǎn)稅收力度。為抑制住宅投 機(jī)現(xiàn)象，政府對(duì)居民擁有的第二套以上住宅征收重稅，將轉(zhuǎn)讓第二套以上住宅的交易稅從9％至36％提高到50％；同時(shí)為抑制土地倒賣，從2007年1月1日 起，政府對(duì)非土地所有者自住的土地交易征收60％的交易稅。

其次，承諾增加供給，提高房貸利率。韓國(guó)政府宣布，5年內(nèi)在房?jī)r(jià)漲幅最大的首爾江南區(qū)建造10萬(wàn)套住宅，并計(jì)劃提高銀行貸款利率。這些措施出臺(tái) 后，韓國(guó)房地產(chǎn)熱明顯降溫。

墨西哥：向低收入階層傾斜

在墨西哥城市化進(jìn)程中，大量農(nóng)村人口涌入城市，中低收入人口的住房問(wèn)題成為影響社會(huì)穩(wěn)定的關(guān)鍵。而多數(shù)開(kāi)發(fā)商受利益驅(qū)逐，選擇建造面向社會(huì)中上 階層的高檔豪華住宅，使得社會(huì)福利房的開(kāi)發(fā)無(wú)法滿足需要。為此，墨西哥政府采取了向低收入階層傾斜的住房政策。

首先，墨西哥政府通過(guò)上調(diào)高檔住宅土地使用許可申請(qǐng)費(fèi)和抵押貸款利率、控制貸款規(guī)模，以及提高產(chǎn)權(quán)評(píng)估等行政收費(fèi)和稅收標(biāo)準(zhǔn)等多項(xiàng)舉措，抑制高 檔住宅的開(kāi)發(fā)。同時(shí)，銀行和全國(guó)性抵押貸款機(jī)構(gòu)也根據(jù)房屋預(yù)定售價(jià)制定階梯式貸款利率，房?jī)r(jià)和利率成正比，進(jìn)一步減少高價(jià)房的開(kāi)發(fā)。

其次，政府還通過(guò)全國(guó)勞動(dòng)者住房基金機(jī)構(gòu)推動(dòng)低價(jià)房的建設(shè)。對(duì)于每套房?jī)r(jià)在15.5萬(wàn)比索(1美元約合11比索)以下的房地產(chǎn)項(xiàng)目，該機(jī)構(gòu)可以 低于市場(chǎng)利率2％的水平為開(kāi)發(fā)商提供貸款；中央和各州政府降低甚至免除其獲得土地使用許可的費(fèi)用，同時(shí)政府還撥款用于項(xiàng)目周圍道路、學(xué)校及醫(yī)療機(jī)構(gòu)等配套 設(shè)施的建設(shè)。

日本：大建公用住宅

1980年代到1990年代，日本開(kāi)始出現(xiàn)房?jī)r(jià)飛漲。為了解決這個(gè)難題，日本政府采取的措施是：大建公用住宅。

在日本，各縣(即省)建有大批“縣營(yíng)住宅”，各市建有大批“市營(yíng)住宅”，專門提供低收入者居住。所用均為國(guó)有土地，建筑多為高層單元住宅，除了 交通多不甚方便外，其居住質(zhì)量并不低于普通公寓。

這種做法，讓日本底層買不起房的民眾，可以住進(jìn)市營(yíng)、縣營(yíng)住宅，而無(wú)需在商品房的天價(jià)面前變成社會(huì)動(dòng)蕩的因素……

并且，日本的公共住宅和我國(guó)目前的經(jīng)適適用房，有一個(gè)致命的不同：只租不賣。

在早期，日本還有一個(gè)租公房者定期搬家的制度。也就是說(shuō)租了公房只能住兩年，過(guò)了以后你就得重新參加抽簽，公家?guī)湍惆峒覔Q到新的地方。房子固然 是有，但是不允許你連續(xù)居住，這就讓弄到公房然后偷偷轉(zhuǎn)手高價(jià)出租者成本驟增。

正是這一點(diǎn)，讓制度性腐敗對(duì)此無(wú)從下手。

除此之外，還有幾條對(duì)租公房者的限制：第一，定期的收入審核，超出收入的不允許住，或者收取高額房租；第二，公房分級(jí)，白領(lǐng)也可以住公房，但房 費(fèi)較高，等等。