法律依據(jù)

《中華人民共和國物權(quán)法》

第一百七十條　擔保物權(quán)人在債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權(quán)的情形，依法享有就擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但法律另有規(guī)定的除外。

第一百七十七條：有下列情形之一的，擔保物權(quán)消滅：（三）債權(quán)人放棄擔保物權(quán)；

第一百九十一條　抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權(quán)的除外。 

裁判要旨

1.如果抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的情況下，則不應由受讓人代為清償債務，在抵押物的交換價值實現(xiàn)之日即喪失了物上追及力，抵押權(quán)的效力僅及于轉(zhuǎn)讓價金。

2.抵押權(quán)作為擔保物權(quán)，其優(yōu)先的內(nèi)容在于抵押物的價值，在抵押物已經(jīng)轉(zhuǎn)讓且受讓人在善意中支付對價的情況下，抵押權(quán)不得追及于受讓人。

案情介紹

農(nóng)行道外支行與中財開發(fā)公司簽訂了《借款合同》及《抵押合同》，由農(nóng)行道外支行向中財開發(fā)公司提供借款1600萬，中財開發(fā)公司以35套在建房產(chǎn)進行抵押，并辦理了抵押登記。借款到期后，中財開發(fā)公司沒有還款。后農(nóng)行道外支行向房產(chǎn)交易中心出具了《關于允許抵押人繼續(xù)售房的函》，內(nèi)容為：”我行與中財開發(fā)公司簽訂的抵押合同，抵押人中財開發(fā)公司所提供的抵押房產(chǎn)在抵押期間可以出售，可以辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，售房時中財開發(fā)公司另行與我行簽署他項權(quán)注銷證明與售房資金專儲證明，明確資金流向，如不簽署，出現(xiàn)問題由中財開發(fā)公司負責”。中財開發(fā)公司據(jù)此函陸續(xù)將案涉抵押的35套房產(chǎn)中的25套（其中5套已辦理所有權(quán)證）出售，并收取全部房款，另外10套折抵工程款?，F(xiàn)案涉抵押的35套房產(chǎn)均已交付，購房者已實際占有。

在中財開發(fā)公司未予償還欠款的情況下，農(nóng)行道外支行提起訴訟，請求中財房地產(chǎn)公司償還借款，如不能償還則農(nóng)行道外支行用拍賣、變賣案涉35套抵押房產(chǎn)所得價款優(yōu)先受償。

裁判意見

最高人民法院認為，雙方爭議的焦點是：抵押權(quán)人同意抵押人銷售抵押房產(chǎn)的情況下，能否認定抵押權(quán)消滅。

首先，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十七條規(guī)定，債權(quán)人放棄擔保物權(quán)的，擔保物權(quán)消滅。對于債權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的情況下，能否認定抵押權(quán)已經(jīng)消滅，結(jié)合《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條”抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務或者提存”之規(guī)定，可以作出這樣的理解，本條確立了”抵押權(quán)人同意方可轉(zhuǎn)讓”的基本原則，如果抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的情況下，則不應由受讓人代為清償債務，在抵押物的交換價值實現(xiàn)之日即喪失了物上追及力，抵押權(quán)的效力僅及于轉(zhuǎn)讓價金。本案中，農(nóng)行道外支行向哈爾濱市房地產(chǎn)交易中心出具了《關于允許抵押人繼續(xù)售房的函》，同意轉(zhuǎn)讓抵押物，應視為放棄抵押權(quán)，此時農(nóng)行道外支行對于在建房屋已不再享有抵押權(quán)，其只能對買受人支付的購房款行使價金代位權(quán)，而不能再追及于物上抵押權(quán)。至于農(nóng)行道外支行因無法行使價金代位權(quán)而造成的損失，系農(nóng)行道外支行與中財公司的債權(quán)債務關系，當事人應當另行主張。

其次，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十條規(guī)定：”擔保物權(quán)人在債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權(quán)的情形，依法享有就擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利”。從該條規(guī)定來看，擔保物權(quán)的法律效力主要體現(xiàn)在享有優(yōu)先受償權(quán)。抵押權(quán)作為擔保物權(quán)，其優(yōu)先的內(nèi)容在于抵押物的價值，而非取得抵押物的所有權(quán)，在抵押物已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的情況下，作為購買人取得的是抵押物的所有權(quán)，特別是在購房人已經(jīng)支付對價，并且是善意的情況下，如果再將抵押權(quán)的負擔轉(zhuǎn)移給購房人，顯然不利于保護購房者的所有權(quán)?；谏鲜龇治觯袥Q對于農(nóng)行道外支行要求實現(xiàn)抵押權(quán)的訴訟請求未予支持，認定事實清楚，適用法律正確。

案例索引

《哈爾濱中財房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司哈爾濱道外支行借款合同糾紛》【（2016）最高法民申887號】