裁判要旨

預告登記制度設置的目的，是通過辦理預告登記手續(xù)，保障以獲得房屋所有權為目的的購房人，將來實現所有權。本案《預售合同》雖然辦理了預告登記，但其真實目的并不是為了取得涉案房產的所有權，而是為借貸關系提供擔保，購房人不具有真實受讓的目的，故其不享有足以排除強制執(zhí)行的實體權益。

案情簡介

陳月江與金麗華公司簽訂了包括系爭房屋在內的七份《上海市商品房預售合同》，主要約定：陳月江承諾在金麗華公司辦理房地產買賣預告登記并取得預告登記證明當日向金麗華公司一次性付清房款；金麗華公司在2013年1月12日前有權解除預售合同，陳月江在收到全額房款以及全部利息補償當日協助金麗華公司辦理預告登記注銷手續(xù)；金麗華公司承諾在2013年1月12日前，對占用陳月江資金給予其利息補償；陳月江在2013年1月12日起至申領房屋產權證之前，有權單方解除《預售合同》，金麗華公司在收到解除通知之日起3日內，退還全額房款，陳月江在收到全額房款以及全部利息補償當日協助金麗華公司辦理預告登記的注銷手續(xù)等。后于2012年1月11日，陳月江向金麗華公司支付10，000，000元，陳月江付清了包括系爭房屋在內的七套房屋的合同價款。2012年1月11日，上海市嘉定區(qū)房地產登記處核發(fā)了預告登記權利人為陳月江的系爭房屋預告登記證明。

法院在另案執(zhí)行過程中查封了登記在金麗華公司名下的系爭房屋。陳月江對執(zhí)行標的提出異議，但被駁回，遂向最高院申請再審。

裁判意見

最高人民法院認為，本案爭議焦點是：陳月江對涉案房產是否享有排除執(zhí)行的權利。

一、陳月江與金麗華公司簽訂的《預售合同》名為購房合同，實為擔保雙方之間形成的借貸關系。

首先，從《預售合同》的約定來看，陳月江可以收取已支付房款的利息；金麗華公司在約定的期限內可返還房款及約定的利息從而行使任意解除權；陳月江在約定的期限后可以通過行使任意解除權要求金麗華公司返還房款及利息，上述約定明顯有別于一般的商品房買賣關系。第二，從《預售合同》履行來看，陳月江在以房款名義支付兩筆款項后，金麗華公司實際向陳月江支付了400余萬元的利息，這完全不符合一般商品房買賣關系常理。第三，陳月江與金麗華公司在上海市第二中級人民法院已經查封了涉案房產后，又簽訂了《補償協議》交付涉案房產，但該占有并非基于正常交付行為而產生。綜合上述事實來看，陳月江與金麗華公司簽訂的《預售合同》的真實意思是為了擔保雙方之間形成的借貸關系，確保出借人在其借款無法獲得清償時可以直接獲得涉案房產，并非是以獲得涉案房產所有權為目的而進行的商品房買賣法律關系。一、二審判決對《預售合同》及《補償協議》性質的認定并無不妥。陳月江主張一、二審判決對《預售合同》性質認定與事實不符、缺乏證據證明的申請理由不能成立。

二、陳月江對涉案房產不能排除執(zhí)行。

預告登記制度設置的目的，是通過辦理預告登記手續(xù)，保障以獲得房屋所有權為目的的購房人，將來實現所有權。涉案《預售合同》雖然辦理了預告登記，但其真實目的并不是為了取得涉案房產的所有權，而是為借貸關系提供擔保。此時陳月江已不是涉案房屋的受讓人，故本案并不符合適用《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第三十條規(guī)定的根本前提。故一、二審認定陳月江對涉案房產不能享有足以排除強制執(zhí)行的實體權益，適用法律正確。陳月江主張一、二審判決適用法律錯誤的申請理由，于法無據，不能成立。

案例索引

《陳月江與上海江橋建筑工程有限公司、上海金麗華房地產發(fā)展有限公司案外人異議之訴案》【（2016）最高法民申3734號】