案情簡介：買賣雙方因買方未獲得房屋貸款發(fā)生糾紛

2013年6月8日上海榮啟置業(yè)有限公司（以下簡稱榮啟公司）與何友盛簽訂《上海市商品房預售合同》，約定：榮啟公司通過土地使用權出讓方式取得地塊土地使用權，并依法進行了土地使用權登記取得房地產權證；何友盛向榮啟公司購買上海市浦東新區(qū)房屋（以下簡稱系爭房屋），政府批準的規(guī)劃用途為居住；何友盛購買系爭房屋的總房價款為人民幣（以下幣種相同）2，943，324元；榮啟公司定于2015年3月31日前將房屋交付何友盛；在榮啟公司辦理了新建商品房房地產初始登記手續(xù)、取得了房地產權證（大產證）后15日內，由雙方簽署本合同規(guī)定的《房屋交接書》，《房屋交接書》作為辦理該房屋過戶手續(xù)的必備文件；雙方在簽署《房屋交接書》之日起15天內，由雙方依法向浦東新區(qū)房地產交易中心辦理價格申報、過戶申請手續(xù)、申領該房屋的房地產權證（小產證）。買方因國家房貸政策調整，未能獲得貸款，雙方發(fā)生糾紛。

法院判決：二審法院判決認定買方未獲得房屋貸款為違約行為

一、上海榮啟置業(yè)有限公司與何友盛于2013年6月8日簽訂的《上海市商品房預售合同》及附件于2013年12月18日解除；

二、何友盛支付上海榮啟置業(yè)有限公司違約金294，332.40元；

三、何友盛于判決生效之日起十日內返還上海榮啟置業(yè)有限公司金額為588，665元的《銷售不動產統(tǒng)一發(fā)票》一張；

四、何友盛于判決生效之日起十日內配合上海榮啟置業(yè)有限公司至房地產交易中心辦理注銷位于上海市浦東新區(qū)房屋之預告登記、撤銷預售合同備案登記手續(xù)；

五、上海榮啟置業(yè)有限公司于上述判決第三項完成后30日內返還何友盛購房款588，991.60元。負有金錢給付義務的當事人如未按判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費5，714元，由何友盛負擔。

律師說法：買方政策調整導致未獲得貸款，應認定為未履行付款義務

上訴人與被上訴人就系爭房屋所簽訂的《上海市商品房預售合同》系雙方真實意思表示，亦未違反我國相關法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，該合同當屬有效，雙方均應嚴格恪守。根據(jù)該合同之約定，簽約之日上訴人應繳付總房價的20％作為首期房款，其余80％款項應于簽訂合同之日起60天內付清，逾期按應付款的每日萬分之一支付違約金，逾期超過90天的，則自第91天起兩年內被上訴人有權解除合同?，F(xiàn)上訴人逾期付款超過90天，被上訴人享有合同解除權。被上訴人于2013年12月11日向上訴人發(fā)出解除預售合同之通知，雙方之間的預售合同已因被上訴人行使解除權而解除。上訴人關于被上訴人存在欺詐行為、誘導其簽訂合同的上訴意見，缺乏相應的證據(jù)證明。鑒于合同已明確規(guī)定，如上訴人未獲銀行按揭貸款或者所獲貸款數(shù)額少于房款余額的，應由其自行補足房款余額，故上訴人稱其因國家房貸政策調整，未能獲得貸款而導致錯過付款時間的問題，不能作為其可以遲延付款的合理理由。此外，所謂情勢變更，是指合同有效成立后，因不可歸責于雙方當事人的事由發(fā)生重大變化而使合同的基礎動搖或喪失，若繼續(xù)維持合同會顯失公平，故允許變更合同內容或解除合同。現(xiàn)上訴人提出的國家房貸政策的變化因素不屬于情勢變更之范疇，應由申請貸款方自行承擔相應的法律后果，故上訴人要求適用情勢變更之規(guī)定，免除其過錯責任缺乏依據(jù)。