案情簡介

楊女士最近看上了一套別墅，別墅的面積約為500平米，價值七百萬元。楊女士算了一下，覺得這套別墅挺劃算的。于是，就去和房地產(chǎn)公司簽訂了購房合同，并且交了20萬元的押金。楊女士簽完合同以后，覺得十分高興，自己終于要有一套屬于自己的房子了。

簽完合同第二天，楊女士就被公司安排出去上海出差開會了。出差期間接到了房地產(chǎn)公司的電話。房地產(chǎn)公司說由于系統(tǒng)的錯誤，楊女士要買的這套房子根本不是七百萬元，比七百萬元要多?，F(xiàn)在，楊女士如果想要買這套房子，就必須加價。如果不買這套房子，楊女士簽訂的合同就無效了，房地產(chǎn)公司會給楊女士十萬作為賠償。楊女士對此表示非常地不解：那是房地產(chǎn)公司的錯誤為什么要讓自己來承擔(dān)這后果呢？

從上述的案件中，我們可以了解到哪些法律問題呢？

相關(guān)法條

《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第二條    當(dāng)事人簽訂認購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第五條     商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。

《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第八條    具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

律師觀點

根據(jù)《買賣合同司法解釋》第二條及其相關(guān)規(guī)定，如果李女士不愿意解除合同的話，可以通過訴訟的方式向法院起訴，要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同。另外，為了防止房價上漲中開發(fā)商惡意違約的情形，我們購房時可以通過多付定金（不超過房屋價款20%）或者約定懲罰違約金條款，增加開發(fā)商的違約成本，以防患于未然。

根據(jù)買賣合同司法解釋及其相關(guān)規(guī)定可知，新聞中房地產(chǎn)公司的行為屬于單方違約行為，楊女士可要求：

1、繼續(xù)履行合同，并承擔(dān)因為其違約而導(dǎo)致的損失（訴訟費、律師費等合理費用）。這個方式的風(fēng)險在于后續(xù)執(zhí)行時間過長，可能無法達到理想效果。

2、解除合同，但要求賣方雙倍返還定金，在司法實務(wù)中，法院會判決房地產(chǎn)公司雙倍返還定金。

3、如果能夠確定開發(fā)商在賣給楊女士后又將房子出賣給他人的話，楊女士還可以要求房地產(chǎn)公司賠償不超過已購房款一倍的損失。