案情簡(jiǎn)介：商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂

2013年8月，洪某與開(kāi)發(fā)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定洪某分期支付共計(jì)9000萬(wàn)余元購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)公司已建成商鋪，4個(gè)月后交房。隨后，洪某一次性支付上述款項(xiàng)，開(kāi)發(fā)公司開(kāi)出收據(jù)。2014年，洪某訴請(qǐng)開(kāi)發(fā)公司交房并支付逾期付款違約金1800萬(wàn)余元。開(kāi)發(fā)公司主張雙方系民間借貸關(guān)系，并舉出其向洪某轉(zhuǎn)款736萬(wàn)元的證據(jù)，證明此“私人匯款”系借款高息。

法院判決：判決開(kāi)發(fā)公司交付洪某商鋪并辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，同時(shí)支付洪某違約金1100萬(wàn)余元。

律師說(shuō)法：能認(rèn)為是民間借貸嗎？

一項(xiàng)民事交易特別是類(lèi)似本案重大交易達(dá)成，往往存在復(fù)雜背景，并非一蹴而就且一成不變。當(dāng)事人意思表示此間歷經(jīng)某種變化并最終明確的情況并不鮮見(jiàn)。合同在性質(zhì)上屬原始證據(jù)、直接證據(jù)，應(yīng)重視其相對(duì)于傳來(lái)證據(jù)、間接證據(jù)所具有的較高證明力，并將其作為確定當(dāng)事人法律關(guān)系性質(zhì)的邏輯起點(diǎn)和基本依據(jù)。若要否定書(shū)面證據(jù)所體現(xiàn)的法律關(guān)系，并確定當(dāng)事人之間存在缺乏以書(shū)面證據(jù)為載體的其他民事法律關(guān)系，須在證據(jù)審核方面給予更為審慎的分析研判。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返?條規(guī)定，“交易習(xí)慣”是指不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，在交易行為當(dāng)?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域、某一行業(yè)通常采用并為交易對(duì)方訂立合同時(shí)所知道或者應(yīng)當(dāng)知道的做法，或者當(dāng)事人雙方經(jīng)常使用的習(xí)慣做法。本案不涉及運(yùn)用交易習(xí)慣彌補(bǔ)當(dāng)事人合同約定不明確、不完整所導(dǎo)致的權(quán)利義務(wù)確定性不足問(wèn)題：交付時(shí)間上，案涉房產(chǎn)存在違反規(guī)劃超建樓層事實(shí)，當(dāng)事人約定遲延4個(gè)月交付有其合理性；房屋價(jià)格上，從當(dāng)事人之間密切關(guān)系及地方政府出臺(tái)預(yù)售政策情形看，應(yīng)認(rèn)定交易價(jià)格符合合理區(qū)間；付款上，雖約定分期支付，但洪某一次性支付應(yīng)屬合同履行變更；收據(jù)問(wèn)題上，發(fā)票系辦房地產(chǎn)變更登記過(guò)程中所必需，認(rèn)定先行開(kāi)具收據(jù)違背交易習(xí)慣缺乏足夠事實(shí)和法律依據(jù)；關(guān)于736萬(wàn)元性質(zhì)，雙方所述均無(wú)合同依據(jù)且無(wú)其他證據(jù)佐證，亦不宜據(jù)此通過(guò)解釋和推斷得出推翻書(shū)面證據(jù)所反映當(dāng)事人法律關(guān)系存在的結(jié)論。

洪某與開(kāi)發(fā)公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同且已備案登記，在實(shí)際履行過(guò)程中，雖然有些事實(shí)可能引發(fā)不同認(rèn)識(shí)和判斷，但在無(wú)任何直接證據(jù)證明雙方存在民間借貸法律關(guān)系，且開(kāi)發(fā)公司對(duì)其所主張民間借貸法律關(guān)系諸多核心要素陳述并不一致情況下，認(rèn)定本案系民間借貸性質(zhì)缺乏充分事實(shí)依據(jù)?？紤]到洪某對(duì)其收取736萬(wàn)元款項(xiàng)性質(zhì)的主張未能提供充分證據(jù)，為更好平衡當(dāng)事人利益，該款可從違約金總額中予以相應(yīng)扣減。

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