案情簡(jiǎn)介：銀行按揭沒(méi)辦下來(lái)，責(zé)任該由誰(shuí)承擔(dān)

2005年3月17日，申請(qǐng)人、被申請(qǐng)人簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售），約定被申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)申請(qǐng)人開(kāi)發(fā)的某小區(qū)5棟803號(hào)房；房屋價(jià)款為人民幣1075220元，由被申請(qǐng)人分三期付清，即簽約時(shí)支付人民幣107610元；2005年3月17日前支付人民幣860000元或辦妥抵押貸款手續(xù)，2005年5月1日前支付人民幣107610元；房屋應(yīng)當(dāng)于2005年5月30日交付使用。

合同還就延期付款的違約責(zé)任作了如下約定：購(gòu)房者給付金額達(dá)到應(yīng)付總價(jià)款50％的，開(kāi)發(fā)商可要求購(gòu)房者按照中國(guó)人民銀行關(guān)于延期付款的滯納金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付延期付款違約金；購(gòu)房者給付金額不足應(yīng)付總價(jià)款50％的，開(kāi)發(fā)商可要求購(gòu)房者支付欠付款10％的違約金；購(gòu)房者超過(guò)合同約定時(shí)間90日仍不付清應(yīng)付價(jià)款的，開(kāi)發(fā)商有權(quán)單方解除合同；開(kāi)發(fā)商單方解除合同，應(yīng)以書(shū)面形式及時(shí)通知購(gòu)房者，并在10天內(nèi)從購(gòu)房者已付價(jià)款中扣除約定的違約金后余款退還購(gòu)房者。

合同簽訂后，被申請(qǐng)人依約支付了第一筆款，選擇按揭方式支付第二筆款并將辦理按揭手續(xù)的相關(guān)文件交付申請(qǐng)人，但按揭手續(xù)未能如期辦理，被申請(qǐng)人因故未支付第三筆款，申請(qǐng)人亦未將房屋交付被申請(qǐng)人使用。申請(qǐng)人、被申請(qǐng)人因?yàn)榘唇沂掷m(xù)未能辦理的責(zé)任承擔(dān)產(chǎn)生爭(zhēng)議并提起仲裁。申請(qǐng)人申請(qǐng)被申請(qǐng)人承擔(dān)按揭款與第三筆樓款未支付的延期付款違約金；被申請(qǐng)人反訴申請(qǐng)人承擔(dān)房屋未如期交付的延期交樓違約金。

仲裁庭意見(jiàn)：銀行按揭沒(méi)辦下來(lái)，責(zé)任該由誰(shuí)承擔(dān)

案件當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商未如期交付房屋可以免責(zé)，免責(zé)的理由在于購(gòu)房者未依約支付第三筆購(gòu)房款而不在于按揭貸款未能辦理。綜上，根據(jù)合同中就延期付款的違約責(zé)任作出的約定，即購(gòu)房者給付金額不足應(yīng)付總價(jià)款50％的，開(kāi)發(fā)商可要求購(gòu)房者支付欠付款10％的違約金，法院判決購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)向開(kāi)發(fā)商支付欠付的第三筆房款人民幣107610元的10％，即人民幣10761元，并駁回了雙方的其他訴訟請(qǐng)求。

律師說(shuō)法：銀行按揭沒(méi)辦下來(lái)，責(zé)任該由誰(shuí)承擔(dān)

由開(kāi)發(fā)商履行辦理銀行按揭手續(xù)的義務(wù)并不意味著銀行按揭就一定能夠辦理成功。對(duì)于銀行按揭未能辦理的責(zé)任承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)區(qū)別情形處理。

1、由于購(gòu)房者個(gè)人原因?qū)е裸y行按揭不能辦理。例如購(gòu)房者未能提供必要的資料，購(gòu)房者未按照通知要求前去簽訂按揭貸款合同等，那么購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的責(zé)任。開(kāi)發(fā)商可以要求購(gòu)房者承擔(dān)按揭款未支付的違約責(zé)任，并可據(jù)此行使抗辯權(quán)利，暫時(shí)不予交付房屋或辦理《房地產(chǎn)證》，甚至請(qǐng)求解除房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。

2、由于開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е裸y行按揭不能辦理。例如開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)在按揭銀行的貸款額度已用滿等，那么開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)不能收取按揭款的責(zé)任。開(kāi)發(fā)商不得以購(gòu)房者未支付按揭款而拒絕履行交付房屋等其他合同義務(wù)。因此造成買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行的，購(gòu)房者可以請(qǐng)求解除買(mǎi)賣(mài)合同并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。

3、非可歸責(zé)于買(mǎi)賣(mài)雙方的原因?qū)е裸y行按揭不能辦理。例如由于金融政策變化銀行停止對(duì)某類(lèi)銀行提供按揭貸款等，則買(mǎi)賣(mài)雙方互不承擔(dān)責(zé)任。因此造成買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行的任何一方可以請(qǐng)求解除買(mǎi)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將購(gòu)房款及利息返還購(gòu)房者。

基于由開(kāi)發(fā)商履行辦理銀行按揭手續(xù)的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商對(duì)于銀行按揭未能辦理的原因應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。開(kāi)發(fā)商未能舉證的，推定是由于開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е裸y行按揭不能辦理。

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