案情簡介：未經(jīng)抵押權(quán)人同意，所簽合同是否有效

A地產(chǎn)公司由于開發(fā)資金緊缺，遂向南京市B銀行申請貸款3000萬，并將所拍得的南京市雨花區(qū)C地塊予以抵押，雙方辦理抵押登記手續(xù)領(lǐng)取了抵押權(quán)證。在該地塊抵押權(quán)存續(xù)期間，A地產(chǎn)公司管理層做決策放棄南京片區(qū)市場，回籠資金，最終與D公司簽署《土地轉(zhuǎn)讓合同》，將C地塊轉(zhuǎn)讓于D公司，轉(zhuǎn)讓價款為1.2億元。B銀行得知土地轉(zhuǎn)讓行為后提起仲裁邀請，要求確認A地產(chǎn)公司與D公司簽訂的土地轉(zhuǎn)讓合同無效，并要求A地產(chǎn)公司償還貸款。

仲裁庭意見：合同有效

在審理過程中，A地產(chǎn)公司償清B銀行貸款并支付違約金。遂裁決A地產(chǎn)公司與D公司之間簽定的土地轉(zhuǎn)讓合同繼續(xù)有效，因B銀行銀行的抵押權(quán)已經(jīng)實現(xiàn)，由B銀行銀行協(xié)助辦理解押手續(xù)。A地產(chǎn)公司在規(guī)定的時間內(nèi)協(xié)助辦理過戶手續(xù)。

律師說法：“不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)”應(yīng)理解為不能發(fā)生抵押物的物權(quán)變動

抵押權(quán)制度屬于《物權(quán)法》的范疇，《物權(quán)法》制度的價值“在使其利用，而不在使其所有，亦即法律所以保護所有權(quán)者，及期其充分利用，以發(fā)揮物之效能，而裕社會公共福利”。因此，抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的意義不在于轉(zhuǎn)讓本身，而在于抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓有助于抵押財產(chǎn)效用的發(fā)揮，通過流轉(zhuǎn)實現(xiàn)抵押財產(chǎn)的保值和增值，在促進個人利益增加的同時促進社會利益的提升，使抵押財產(chǎn)當(dāng)前使用價值和將來交換價值的利用達到完美結(jié)合，從而與《物權(quán)法》所秉持的“充分發(fā)揮物的效用”的價值目標(biāo)相契合。

《物權(quán)法》第191條第2款規(guī)定中的“不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)”應(yīng)理解為不能發(fā)生抵押物的物權(quán)變動，但不影響抵押物轉(zhuǎn)讓合同的效力。該規(guī)定不宜理解為效力性的強制規(guī)范，違反該規(guī)定不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力，只對合同能否繼續(xù)履行、買受人能否辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記產(chǎn)生影響。

綜上，未經(jīng)抵押權(quán)人同意并不影響房屋買賣合同的效力，當(dāng)事人以此為由主張合同無效的，不應(yīng)支持。在買受人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)前，買受人實際無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，合同構(gòu)成履行不能，買受人有權(quán)解除合同，并要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

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