案情簡(jiǎn)介：前期物業(yè)合同是否對(duì)新業(yè)主有效

2012年A城建公司開(kāi)發(fā)建設(shè)B商務(wù)樓，2009年底全體業(yè)主進(jìn)駐該商務(wù)樓。A城建公司與業(yè)主簽訂的辦公樓買(mǎi)賣(mài)合同中并未約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的條款，2012年2月，A城建公司與C物業(yè)服務(wù)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，合同主要約定了C物業(yè)服務(wù)公司提供物業(yè)服務(wù)，每業(yè)主按照住房面積支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，逾期繳納服務(wù)費(fèi)的業(yè)主承擔(dān)滯納金，合同期限為兩年。在此之前，未有其他物業(yè)服務(wù)公司對(duì)B商務(wù)樓進(jìn)行管理服務(wù)。合同簽訂后C物業(yè)服務(wù)公司入駐B商務(wù)樓張貼告知書(shū)并開(kāi)始進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。2013年3月，C物業(yè)服務(wù)公司在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，小區(qū)有11家公司拒繳服務(wù)費(fèi)，他們認(rèn)為其未與C物業(yè)服務(wù)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，該合同對(duì)他們沒(méi)有約束力。故C物業(yè)服務(wù)公司提起仲裁，請(qǐng)求裁決拒絕繳費(fèi)的業(yè)主支付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及滯納金。

合議庭意見(jiàn)：形成了物業(yè)服務(wù)事實(shí)合同

C物業(yè)服務(wù)公司通過(guò)張貼告示，入駐商務(wù)樓，配備管理人員，提供物業(yè)服務(wù)行為，B商務(wù)樓業(yè)主以默認(rèn)的方式在事實(shí)上接受其物業(yè)服務(wù)，雙方通過(guò)事實(shí)行為使意思表示一致，C物業(yè)服務(wù)公司與B業(yè)主之間形成了物業(yè)服務(wù)事實(shí)合同，B小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)受到前期物業(yè)服務(wù)合同的約束。

律師說(shuō)法：前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)B商務(wù)樓的全體業(yè)主具有約束力

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條的規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十五條的規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

在本案中，A城建公司并未在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中附有前期物業(yè)服務(wù)合同，B小區(qū)的業(yè)主、業(yè)主大會(huì)一直未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，A城建公司于2011年2月才與C物業(yè)服務(wù)公司簽訂書(shū)面了前期物業(yè)服務(wù)合同，雖然存在一定瑕疵，但可以視為延后簽訂。B小區(qū)業(yè)主雖然沒(méi)有在前期物業(yè)服務(wù)合同中簽名確認(rèn)，但是C物業(yè)服務(wù)公司入駐B小區(qū)后進(jìn)行物業(yè)管理，該商務(wù)樓的業(yè)主并沒(méi)有任何異議，在事實(shí)上接受了C物業(yè)服務(wù)公司提供的服務(wù)，應(yīng)認(rèn)為他們之間形成事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，應(yīng)當(dāng)受前期物業(yè)服務(wù)合同的約束。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條的規(guī)定建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。在本案中，A城建公司與C物業(yè)服務(wù)公司之間簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)B商務(wù)樓的全體業(yè)主具有約束力。

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