案情簡介：土地辦理抵押登記，地上建筑物未辦登記，債權(quán)是否有保障？

某地產(chǎn)公司向某財務(wù)公司借款1.5億，雙方簽訂的20份借款合同和4份延期還款協(xié)議及最高額抵押合同，地產(chǎn)公司以位于哈爾濱市道里區(qū)兩處土地使用權(quán)及全部已建和將建的地上建筑物為上述20份借款合同項下借款提供抵押擔(dān)保，最高抵押額度為1.5億元。并辦理了抵押登記手續(xù)。借款期限屆滿后，地產(chǎn)公司未如約履行還款義務(wù)。

某財務(wù)公司以某地產(chǎn)公司未償還共計20筆借款為由，請求法院判令：一、地產(chǎn)公司償還借款本金及相應(yīng)利息；二、對位于哈爾濱市道里區(qū)兩處土地使用權(quán)及地上建筑物享有優(yōu)先受償權(quán)。

最終法院對財務(wù)公司請求予以支持。

律師說法：土地使用權(quán)抵押，其地上建筑物隨之抵押

地產(chǎn)公司與財務(wù)公司簽訂的是最高額抵押合同。最高額抵押，是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。借款合同可以附最高額抵押合同。

財務(wù)公司依照借款合同約定發(fā)放了1.5億元。而地產(chǎn)公司未如約履行還款義務(wù)屬違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。地產(chǎn)公司以其位于哈爾濱市道里區(qū)土地使用權(quán)及全部已建和將建的地上建筑物為上述借款設(shè)定抵押，并在土地管理部門辦理了土地抵押登記手續(xù)，其地上建筑物未辦理抵押登記。

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十三條“土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押”的規(guī)定，同時《擔(dān)保法》也有相關(guān)規(guī)定：“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。”簡單的說就是以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押，以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。就是所謂的房地一體原則。本案例中財務(wù)公司對上述土地使用權(quán)及地上建筑物折價、變賣或拍賣所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)。

如地產(chǎn)公司不能按期清償債務(wù)，對其不能清償部分，在1.5億元范圍內(nèi)以其土地使用權(quán)及其地上建筑物折價或者拍賣、變賣所得價款由財務(wù)公司優(yōu)先受償。