案情簡(jiǎn)介：租賃合同約定不明,物業(yè)費(fèi)該由誰(shuí)承擔(dān)？

張某將房屋出租給李某，李某向張某交納了押金和首月租金，張某出具《收條》并載明一年期滿(mǎn)結(jié)清租金、水電等費(fèi)用后退還。

李某按時(shí)交納了租金，但三個(gè)月后物業(yè)催收物管費(fèi)，李某讓物業(yè)找張某。因?qū)a(chǎn)生滯納金，張某支付物業(yè)費(fèi)后向李某追索。張某認(rèn)為物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)應(yīng)由租客支付。但李某以并未書(shū)面約定為由認(rèn)為自己只需支付租金。雙方協(xié)商未果，此后均是由張某支付物業(yè)費(fèi)。

租期屆滿(mǎn)后，李某找張某退還押金，張某只將扣除物業(yè)費(fèi)之后的金額退還，雙方發(fā)生爭(zhēng)議。李某提起仲裁要求張某全額退還押金。

律師說(shuō)法：以合同約定為準(zhǔn)，否則根據(jù)當(dāng)事人實(shí)際行動(dòng)確認(rèn)

物業(yè)費(fèi)是物業(yè)公司為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)所獲得的對(duì)價(jià)。按照權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則，理應(yīng)由業(yè)主向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)。而租賃關(guān)系主要體現(xiàn)為承租人占有、使用租賃物，出租人收取租金。雖然承租人在使用房屋時(shí)自然地享受了物業(yè)公司提供的服務(wù)，但這并不必然導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)負(fù)擔(dān)的轉(zhuǎn)移，除非租賃合同對(duì)于物業(yè)費(fèi)作出了明確約定。業(yè)主在房屋空置的情況下也不能以未享受物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)費(fèi)，那么，在房屋使用人不是自己的情況下，如果需要由使用人承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，則應(yīng)由業(yè)主和使用人約定。

案例中，張某向李某追索不成的情況下，墊付了物業(yè)費(fèi)，此后每月的物業(yè)費(fèi)均是張某支付，張某在收到李某租金時(shí)并未提出異議，并未就物業(yè)費(fèi)再向李某提出主張，視為張某以實(shí)際行為認(rèn)可了物業(yè)費(fèi)自行承擔(dān)。

另外，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條的規(guī)定，物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定。出租人和承租人可以約定由承租人享有在物業(yè)管理活動(dòng)中的全部權(quán)利義務(wù)，包括授權(quán)承租人參與業(yè)主大會(huì)投票等。在這種情況下，由承租人承擔(dān)物業(yè)費(fèi)更是無(wú)可厚非。