中國將成房地產(chǎn)私募基金最大投資目的地

數(shù)據(jù)顯示，以亞太市場為目標(biāo)的封閉式房地產(chǎn)基金在2014-2017Q3期間完成募資總額420億美元，形成約合1160億美元的購買力。其中630億美元（約54%）已經(jīng)完成投資配置，其中3/4流入澳大利亞、日本和中國?？紤]到封閉式房地產(chǎn)私募基金的投資期通常為3-4年，其余530億美元需要于未來三年內(nèi)完成部署。這也意味著基金經(jīng)理們將會加快投資規(guī)劃步伐，亞太區(qū)房地產(chǎn)投資市場有望在2018年迎來顯著增長。

對中國經(jīng)濟(jì)失速風(fēng)險的擔(dān)憂是諸多房地產(chǎn)私募基金此前并未大舉押注的原因。但隨著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好勢頭的日漸明朗，預(yù)計基金投資者將把目光重新投向中國一線城市及其它潛力市場，尋求增值型和機(jī)會型投資機(jī)遇。專業(yè)人士分析認(rèn)為，資產(chǎn)管理及提升，對驅(qū)動項目租金增長、釋放潛在價值起到關(guān)鍵作用，因此全面深入地了解租戶行為模式及需求，是各房地產(chǎn)基金制定有效投資策略的重要考量。2018年中國大宗物業(yè)交易市場仍將保持活躍。從城市看，租賃市場基本面向好的一線城市次中心和新興區(qū)域?qū)⒗^續(xù)成為交易熱點。同時，成都、杭州、南京、武漢等高潛力二線城市核心區(qū)域物業(yè)的關(guān)注度將進(jìn)一步提升。物業(yè)類型上寫字樓仍將是大部分投資者的首選，購物中心、倉儲物流這些對運營能力要求更高的物業(yè)類型也將繼續(xù)受到青睞。

房地產(chǎn)私募資金特征分析

房地產(chǎn)投資基金是從事房地產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷獲取收入的集合投資制度。它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和 管理能力所不能及的房地產(chǎn)經(jīng)營活動的一種融資形式。 房地產(chǎn)投資基金通過發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或 泛地產(chǎn) 抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益。 基金投資者的收益主要是 房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益的收益和服務(wù)費用?；?管理者收取代理費用。房地產(chǎn)投資基金有以下特點：

一、多固定收益，少浮動收益。與傳統(tǒng)的Pre-IPO類的私募股權(quán)基金不同，房地產(chǎn)私募基金極少采用純浮動收益結(jié)構(gòu)。相反的，房地產(chǎn)私募基金的發(fā)起人會通過基金架構(gòu)和交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計，或多或少地給予投資人固定收益的承諾。

二、多優(yōu)先、劣后結(jié)構(gòu)，少同股同權(quán)結(jié)構(gòu)。作為給予投資人 固定收益承諾的一種方式，房地產(chǎn)私募基金一般會借鑒信托的“優(yōu)先、劣后”結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)私募基金的投資人一般均為“優(yōu)先級合伙人”，在優(yōu)先級合伙人出資總額的基礎(chǔ)上，房企本身或基金管理公司或其關(guān)聯(lián)企業(yè)將“配比”20%-30%的資金作為“劣后級合伙人”；在優(yōu)先級合伙人全部收回其投資本金和按固定收益計算的投資回報前，劣后級合伙人將不得取回其出資，也不得分配任何收益。

三、多夾層投資，少股權(quán)投資。房地產(chǎn)私募基金業(yè)目前主流的投資模式都是采用“股權(quán)債務(wù)”的“夾層投資”的方式，即通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式持有房地產(chǎn) 項目公司股權(quán)后，再以股東身份向項目公司股東借款。

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