一、房屋贈(zèng)與合同是否合法有效

（一）、贈(zèng)與合同是否成立有效

1、贈(zèng)與合同是當(dāng)事人一方以意思表示將自己的財(cái)物無(wú)償轉(zhuǎn)移與他方，而他方受領(lǐng)的合同。

2、贈(zèng)與合同的成立以贈(zèng)與物的交付為準(zhǔn)。贈(zèng)與合同作為實(shí)踐合同，除贈(zèng)與人要有贈(zèng)與的意思表示外，還必須在受贈(zèng)人接受贈(zèng)與后將贈(zèng)與物實(shí)際交付給受贈(zèng)人，受贈(zèng)人實(shí)際控制了贈(zèng)與物，贈(zèng)與合同方可成立。交付是指移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的占有。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第128條規(guī)定，贈(zèng)與房屋，如果根據(jù)書(shū)面贈(zèng)與合同辦理了過(guò)戶手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈(zèng)與關(guān)系的成立；未辦理過(guò)戶手續(xù)的，但贈(zèng)與人根據(jù)書(shū)面贈(zèng)與合同已將產(chǎn)權(quán)證書(shū)交與受贈(zèng)人，受贈(zèng)人根據(jù)贈(zèng)與合同已占有、使用該房屋的，可以認(rèn)定贈(zèng)與有效。

（二）該不動(dòng)產(chǎn)的贈(zèng)與合同是否以辦理房產(chǎn)過(guò)戶為生效要件

我國(guó)現(xiàn)行法律關(guān)于物權(quán)變動(dòng)采取債權(quán)形式主義模式，將不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的原因和結(jié)果進(jìn)行區(qū)分?；诜尚袨檗D(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，事先需要達(dá)成合意，此合意不是所謂的物權(quán)，而仍然是一種債權(quán)合同，債權(quán)合同的效力是獨(dú)立存在的，它不受物權(quán)能夠變動(dòng)、是否變動(dòng)的影響。辦理不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)登記屬于合同的履行，合同的效力不能根據(jù)是否辦理物權(quán)登記來(lái)認(rèn)定。當(dāng)事人之間有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力（物權(quán)法第十五條），是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因要求。而法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以經(jīng)依法登記發(fā)生法律效力，通過(guò)一定的公示方法來(lái)完成物權(quán)的設(shè)立或轉(zhuǎn)移，是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果要求。

二、房屋贈(zèng)與合同是否可以撤銷

根據(jù)《合同法》規(guī)定，房屋贈(zèng)與合同就是指贈(zèng)與人將自己所有的房屋無(wú)償給于受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受的行為。房屋贈(zèng)與后，贈(zèng)與人可以撤銷嗎？這個(gè)問(wèn)題需要根據(jù)房產(chǎn)是否實(shí)際交付進(jìn)行分析。《合同法》第186條規(guī)定，“贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同，不適用前款規(guī)定”。因此，實(shí)踐中應(yīng)根據(jù)房子是否實(shí)際交付，判斷贈(zèng)與協(xié)議是否可以撤銷。根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定 “不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！备鶕?jù)該規(guī)定，房產(chǎn)交付以登記為準(zhǔn)，如果不進(jìn)行變更登記，房產(chǎn)的權(quán)屬就沒(méi)有發(fā)生變更。因此，房產(chǎn)贈(zèng)與協(xié)議是否可以撤銷，需要依據(jù)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是否進(jìn)行變更登記進(jìn)行區(qū)分。未進(jìn)行房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記的房產(chǎn)贈(zèng)與協(xié)議，一般可以撤銷。因此，房產(chǎn)贈(zèng)與合同簽訂后，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記之前，除了具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同不能撤銷外，其他情況房產(chǎn)贈(zèng)與合同是可以撤銷的。

已進(jìn)行房產(chǎn)變更登記的房產(chǎn)贈(zèng)與協(xié)議，原則上不可撤銷。贈(zèng)與人將房產(chǎn)贈(zèng)與受贈(zèng)人辦理房產(chǎn)變更登記后，房產(chǎn)贈(zèng)與協(xié)議就已履行完畢，此時(shí)房產(chǎn)屬于受贈(zèng)人的財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有法定情形，贈(zèng)與人無(wú)法要求撤銷贈(zèng)與協(xié)議，返還財(cái)產(chǎn)。但是，一旦出現(xiàn)了以下三種情形，贈(zèng)與人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷原因之日起一年內(nèi)可以行使撤銷權(quán)。該三種情形為：（一）嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬；（二）對(duì)贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行；（三）不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)。另外，因受贈(zèng)人的違法行為致使贈(zèng)與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈(zèng)與人的繼承人或者法定代理人也可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷原因之日起六個(gè)月內(nèi)撤銷贈(zèng)與。

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