一、抵押擔(dān)保的債權(quán)的范圍

1、延遲利息。指由于債務(wù)人延遲履行而導(dǎo)致的利息，延遲利息是法定的附隨性債權(quán)，因此不必經(jīng)當(dāng)事人特別約定或登記，即屬于房地產(chǎn)抵押的擔(dān)保范圍。

2、違約金。指合同一方因不履行或不適當(dāng)履行合同時(shí)，為違約行為支付的帶有懲罰性或者補(bǔ)償性的金錢(qián)。

3、損害賠償金。指?jìng)鶆?wù)人因不履行債務(wù)或者不適當(dāng)履行債務(wù)給債權(quán)人造成損害而支付的賠償費(fèi)用。

4、主債權(quán)，有稱(chēng)原債權(quán)、本債權(quán)，是擔(dān)保的重要內(nèi)容。

5、利息。包括法定利息和約定利息。

6、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。指抵押權(quán)人因行使抵押權(quán)而支出的費(fèi)用，比如拍賣(mài)費(fèi)、變賣(mài)費(fèi)、訴訟費(fèi)等。

一般來(lái)講，房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的債權(quán)應(yīng)當(dāng)包括以上幾項(xiàng)，但如果雙方當(dāng)事人在抵押合同中約定只擔(dān)保其中幾項(xiàng)，那擔(dān)保的范圍應(yīng)當(dāng)依合同約定確定。

二、設(shè)立抵押權(quán)時(shí)應(yīng)注意什么

1、房地產(chǎn)抵押時(shí)，分別到房屋管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理抵押登記手續(xù)。在現(xiàn)有的法律框架下，房地產(chǎn)的房屋管理部門(mén)和土地管理部門(mén)分別隸屬于不同的行政部門(mén)，為避免抵押人將同一房地產(chǎn)分別抵押給不同的抵押權(quán)人，抵押權(quán)人在設(shè)立抵押時(shí)，就應(yīng)當(dāng)要求抵押人將房屋和房屋所占用的土地一并抵押給抵押權(quán)人。

盡管這樣的建議有些保守，但從謹(jǐn)慎角度出發(fā)，避免房屋與土地的重復(fù)抵押是非常有效的。待今后象上海、廣東省等地方房地統(tǒng)一到一個(gè)行政部門(mén)管理時(shí)，這個(gè)問(wèn)題會(huì)迎刃而解，但在現(xiàn)有行政管理體制下，此乃權(quán)宜之計(jì)。

2、設(shè)立抵押與發(fā)生債權(quán)同時(shí)進(jìn)行。在發(fā)生債權(quán)的同時(shí)，就設(shè)立抵押權(quán)，避免發(fā)生債權(quán)在先，設(shè)立抵押在后，這樣可以防止債務(wù)人有多個(gè)債權(quán)人時(shí)，被其他債權(quán)人認(rèn)為抵押權(quán)人與債務(wù)人惡意串通的嫌疑。

如果債權(quán)發(fā)生在前已經(jīng)既成事實(shí)，那么，債權(quán)人在設(shè)立抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)充分考察債務(wù)人是否有多個(gè)債權(quán)人，債權(quán)是否已經(jīng)屆滿(mǎn)，若債務(wù)人將該財(cái)產(chǎn)抵押給一個(gè)債權(quán)人時(shí)，是否會(huì)導(dǎo)致債務(wù)人履行能力的喪失，等等。如果可能會(huì)構(gòu)成惡意抵押的要件，則我們建議，債權(quán)人就不要接受抵押，不如直接行使訴權(quán)，提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，并申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。