一、抵押權與租賃權沖突怎么處理

租賃權與抵押權的沖突問題，原則上依據(jù)二者成立時間的先后確定二者之間的沖突問題。如果租賃權成立在先，抵押權成立在后，則依據(jù)《擔保法》第48條“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”的規(guī)定，租賃權可以對抗抵押權，也即在實現(xiàn)抵押權時，對租賃合同不產(chǎn)生影響。

如果抵押權成立于租賃權之前的，抵押權則可以對抗租賃權，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力，抵押物的受讓人可以終止租賃關系，租賃關系因受讓人終止租賃合同而結束。這時，“買賣不破租賃”的原則不再適用。當然，如果承租人因租賃關系終止而遭受損失的，承租人的損失可以按照《擔保法司法解釋》第66條第2款規(guī)定確定損失的承擔人，即如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知了承租人該財產(chǎn)已抵押，抵押權實現(xiàn)后造成的損失由承租人自己承擔。

二、設立抵押權時應注意什么

1、設立抵押與發(fā)生債權同時進行。在發(fā)生債權的同時，就設立抵押權，避免發(fā)生債權在先，設立抵押在后，這樣可以防止債務人有多個債權人時，被其他債權人認為抵押權人與債務人惡意串通的嫌疑。如果債權發(fā)生在前已經(jīng)既成事實，那么，債權人在設立抵押權時，應充分考察債務人是否有多個債權人，債權是否已經(jīng)屆滿，若債務人將該財產(chǎn)抵押給一個債權人時，是否會導致債務人履行能力的喪失，等等。如果可能會構成惡意抵押的要件，則我們建議，債權人就不要接受抵押，不如直接行使訴權，提起訴訟或者申請仲裁，并申請財產(chǎn)保全。

2、房地產(chǎn)抵押時，分別到房屋管理部門和土地管理部門辦理抵押登記手續(xù)。在現(xiàn)有的法律框架下，房地產(chǎn)的房屋管理部門和土地管理部門分別隸屬于不同的行政部門，為避免抵押人將同一房地產(chǎn)分別抵押給不同的抵押權人，抵押權人在設立抵押時，就應當要求抵押人將房屋和房屋所占用的土地一并抵押給抵押權人。盡管這樣的建議有些保守，但從謹慎角度出發(fā)，避免房屋與土地的重復抵押是非常有效的。待今后象上海、廣東省等地方房地統(tǒng)一到一個行政部門管理時，這個問題會迎刃而解，但在現(xiàn)有行政管理體制下，此乃權宜之計。