一、如何確定民間借貸的利率和利息

首先，利率的約定是借貸雙方達(dá)成協(xié)議的重要內(nèi)容之一，很多民間借貸帶有一種投資性質(zhì)在里面，如果利率約定不清，則容易影響投資的效果和期望?！吨腥A人民共和國合同法》（以下簡稱合同法）二百一十一條規(guī)定：“自然人之間的借款合同對支付利息沒有約定或者約定不明確的，視為不支付利息?！钡?，如果借款合同到期，借款人沒有還款，那么從還款到期日開始計(jì)算，也可以要求借款人支付利息。所以，在訂立借款合同時(shí)，明確利率是十分必要的。

雖然我國法律允許民間借貸可以約定一定的利率，但是利率的約定一定要符合我國法律的規(guī)定，否則，一旦發(fā)生糾紛，出借方極有可能因此造成損失。關(guān)于利率的約定，我國法律已有較為明確的規(guī)定，如合同法第二百一十一條二款規(guī)定：“自然人之間的借款合同約定支付利息的，借款的利率不得違反國家有關(guān)限制借款利率的規(guī)定?！蔽覈嚓P(guān)的司法解釋也進(jìn)一步明確上述規(guī)定，即民間借貸利率最高不得超過銀行同期、同類貸款利率的四倍。我國法律雖然將民間借貸合同設(shè)定為合法的民事行為，雙方當(dāng)事人在借貸過程中本著自愿原則有高度的自治性，但是，一旦借貸雙方約定的利率超過上述規(guī)定的限度，我國法律對超出部分的利息將不予保護(hù)。

在民間借貸中，我們經(jīng)常遇到事先扣除利息的現(xiàn)象。表面看，出借方先將利息收回好象保護(hù)了自己的利益，其實(shí)該做法直接損害的就是出借方的利益（如果出借方有投資的目的）。合同法第二百條規(guī)定：“借款的利息不得預(yù)先在本金中扣除。利息在本金中扣除的，應(yīng)按照實(shí)際借款數(shù)額返還借款并計(jì)算利息?！彼?，事先扣除利息實(shí)際等于減少計(jì)算利息的本金。

在民間借貸中，出借方特別要注意不要出現(xiàn)復(fù)利的計(jì)息形式。有的人在借款合同到期后，沒能按照約定收回全部本金，便將以前拖欠的利息計(jì)入本金，再次貸給借款人并計(jì)算利息，這種做法就是人們俗稱的“利滾利”。我國法律明令禁止這種行為，如果發(fā)現(xiàn)債權(quán)人將利息計(jì)入本金計(jì)算復(fù)利的，只返還本金，不支持利息。由此可見，計(jì)算復(fù)利一旦發(fā)生法律糾紛，吃虧的只能是出借方。

另外，合同到期時(shí)如發(fā)生借款方不能按照約定全部返還本息的情況時(shí)，一定要對所償還的款項(xiàng)進(jìn)行說明或者同出借方協(xié)商一致，明確所還款是利息還是本金，否則，所還款項(xiàng)按照先歸還利息，后歸還本金的方式計(jì)算。如果先歸還本金，則拖欠的利息部分不能再計(jì)息，如果先歸還利息，則拖欠的本金部分可以繼續(xù)計(jì)息。

二、民間借貸抵押如何維權(quán)

近來，以房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保而進(jìn)行的民間個(gè)人借貸日趨活躍，但民間抵押引起的糾紛日益增多，房管局產(chǎn)權(quán)市場有關(guān)負(fù)責(zé)人近日接受采訪時(shí)談到，民間借貸抵押中幾種情況值得注意。

一是根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。民間借貸的雙方當(dāng)事人在借款時(shí)不簽訂借款合同，僅僅有借條，而借條內(nèi)容過于簡單。以住房作為抵押，不簽訂房地產(chǎn)抵押合同，僅以口頭約定，極易產(chǎn)生糾紛。一旦發(fā)生法律糾紛，當(dāng)事人的主張存在法律上的舉證困難，即便到了法院訴訟，有時(shí)也很難保護(hù)自己的合法權(quán)益。

二是第三人以自己所有的住房為債務(wù)人的借款做擔(dān)保，不簽訂抵押合同。在實(shí)際操作中，第三人為債務(wù)人提供擔(dān)保，為保障自己的權(quán)益，約束債務(wù)人及時(shí)履行義務(wù)，往往會(huì)要求債務(wù)人向自己提供反擔(dān)保。在這種情況下，不僅要簽訂書面的抵押合同，而且應(yīng)當(dāng)簽訂書面的反擔(dān)保合同，這樣，才能敦促債務(wù)人及時(shí)還款，保障自己的住房不至于被凍結(jié)、執(zhí)行。

三是民間借貸當(dāng)事人在辦理房地產(chǎn)抵押擔(dān)保時(shí)，不到房管部門辦理抵押合同登記手續(xù)。僅僅將其自己住房的房產(chǎn)證交付債權(quán)人質(zhì)押。根據(jù)我國《擔(dān)保法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。不辦理抵押登記，有可能導(dǎo)致抵押無效。同時(shí)，

由于不辦理登記，房管部門屢屢發(fā)現(xiàn)，在民間個(gè)人借貸中有制作假房產(chǎn)證交付債權(quán)人作為擔(dān)保的。

四是與最高人民法院司法解釋規(guī)定相似的情況是，大部分民間借貸抵押人均是以自己的現(xiàn)住房（許多是唯一的住房）提供擔(dān)保的。這就有可能造成債權(quán)的落空。

因此，民間借貸抵押當(dāng)事人在發(fā)生借款時(shí)，要充分考察借款人的信用，查實(shí)借款人的房屋狀況，簽署好所有的法律文件，并到房管部門辦理相應(yīng)的抵押合同登記，領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證。