一、抵押當(dāng)事人登記申請(qǐng)的問(wèn)題

《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，他項(xiàng)權(quán)利登記應(yīng)由權(quán)利人和他項(xiàng)權(quán)利人共同申請(qǐng)，這一規(guī)定中的權(quán)利人即是房屋所有權(quán)人，他項(xiàng)權(quán)利人即是抵押權(quán)人。當(dāng)事人在填寫(xiě)登記申請(qǐng)表時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽名以示對(duì)申請(qǐng)登記事項(xiàng)的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

在實(shí)際工作中有時(shí)會(huì)遇到這樣的情況：當(dāng)?shù)盅阂环綖樽匀蝗藭r(shí)，由于抵押人在提出登記申請(qǐng)時(shí)未當(dāng)場(chǎng)簽字、或是由他人代為簽字。事后抵押人即房屋所有權(quán)人會(huì)對(duì)抵押申請(qǐng)表上的簽名或加蓋的私人印章提出異議。進(jìn)而否認(rèn)抵押權(quán)登記的合法性。

有些金融機(jī)構(gòu)為了改善服務(wù)，為貸款人代辦抵押權(quán)登記，但是沒(méi)有讓抵押人出具委托書(shū)、由金融機(jī)構(gòu)的工作人員作為抵押人的代理人申請(qǐng)，而僅僅用抵押人的身份證和印章申請(qǐng)登記。這樣的做法極易引起爭(zhēng)議。

按現(xiàn)有的規(guī)定，并沒(méi)有要求當(dāng)事人一定要在提出登記申請(qǐng)時(shí)當(dāng)場(chǎng)在申請(qǐng)表上簽名，有很多抵押人也習(xí)慣于使用私人印章。對(duì)于私人加蓋的印章，我國(guó)大陸雖然尚未建立私人印章的注冊(cè)制度，但無(wú)論是在行政管理或是司法實(shí)踐中，都承認(rèn)私人加蓋的印章具有一定的效力，不能認(rèn)為僅有私章而未有簽名的登記文件無(wú)效。問(wèn)題在于一巳對(duì)登記產(chǎn)生爭(zhēng)議，就很難認(rèn)定其真?zhèn)?。如?dāng)事人稱在登記文件中加蓋的印章系偽造，或是印章系被盜用。一方面，偽造或是盜用他人印章的事確實(shí)也時(shí)有發(fā)生。另一方面，詭稱印章系偽造、盜用的也屢見(jiàn)不鮮，難以辨別其真實(shí)狀況。

對(duì)登記機(jī)關(guān)而言，身份證只能用以核對(duì)當(dāng)事人(抵押人、抵押權(quán)人或其代理人)身份，持有他人的身份證并不能證明就是接受他人的委托。因此，憑他人的身份證件和印章是不能受理登記的。也有一些登記表上雖有簽名，但不是在申請(qǐng)時(shí)所簽，而是在提交申請(qǐng)前已事先簽好，倘若事后查明為他人所代簽，登記機(jī)關(guān)將會(huì)十分被動(dòng)。因此，采用當(dāng)事人在登記機(jī)關(guān)當(dāng)場(chǎng)簽名的方法，可以確認(rèn)抵押當(dāng)事人向登記機(jī)關(guān)提出了登記申請(qǐng)，基本杜絕此類(lèi)糾紛。

二、共有物抵押要對(duì)方同意嗎

建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定：以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書(shū)面同意。這一規(guī)定并未區(qū)分按份共有或共同共有，按份共有人如以自己所占有的份額單獨(dú)進(jìn)行抵押，這種抵押應(yīng)當(dāng)是有效的。但是房地產(chǎn)能設(shè)定擔(dān)保就在于它的交換價(jià)值，特別是用于抵押的房產(chǎn)很大一部分是私有住宅，即便是按份共有，屆時(shí)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)就會(huì)十分困難，徒增社會(huì)糾紛。因而，建設(shè)部做出這一規(guī)定是必要的。

抵押一方以共有的房地產(chǎn)抵押，如果沒(méi)有事先征得其他共有人的書(shū)面同意，抵押人和抵押權(quán)人雙方都存在過(guò)錯(cuò)。因?yàn)檫@一規(guī)定來(lái)自抵押管理辦法，而并非登記辦法，這是對(duì)抵押雙方當(dāng)事人的要求，即抵押人在訂立抵押合同前就應(yīng)當(dāng)征得其他共有人的書(shū)面同意。

對(duì)于房屋所有權(quán)已登記為共有財(cái)產(chǎn)的，一般很少會(huì)出現(xiàn)此類(lèi)問(wèn)題，因?yàn)楣灿腥艘彩欠课菟袡?quán)人。問(wèn)題在于“隱性”的共有人。我國(guó)的私有房產(chǎn)，雖然大部分屬于配偶間共有，但是在形式上并未按照共有財(cái)產(chǎn)登記。建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》雖然明確規(guī)定了“共有的房屋，由共有人共同申請(qǐng)”，但對(duì)于大多數(shù)配偶間共有的房產(chǎn)，申請(qǐng)人一般已習(xí)慣于由一方登記，而不愿意作為共有財(cái)產(chǎn)登記，登記機(jī)關(guān)如強(qiáng)行要求申請(qǐng)人以共有財(cái)產(chǎn)登記或是要求提供房產(chǎn)為一方所有的約定，反而會(huì)招致強(qiáng)烈的反對(duì)意見(jiàn)。

一方面，改變歷史形成的習(xí)慣會(huì)有一個(gè)過(guò)程，另一方面，這也是房屋所有權(quán)登記中應(yīng)當(dāng)予以解決的一個(gè)問(wèn)題。《婚姻法》修改以后，對(duì)于配偶間財(cái)產(chǎn)屬于一方所有抑或共有，更趨向于由夫妻間自行約定。但是這一變化并不一定就在房屋所有權(quán)登記中能得到反映。作為抵押權(quán)人，易于把房屋權(quán)屬證書(shū)上所載的所有權(quán)人作為抵押人。而作為登記機(jī)關(guān)，除了當(dāng)事人能舉證證明，房屋確為一方所有的財(cái)產(chǎn)以外，應(yīng)將其視為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。有很多城市的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，對(duì)于私有房產(chǎn)的抵押，要求夫妻雙方到場(chǎng)簽字，如屬共有財(cái)產(chǎn)，由配偶作為共有人簽名，如屬一方所有，則由另一方證明。這樣可大大減少日后可能發(fā)生的糾紛。

對(duì)于共有人問(wèn)題，還應(yīng)注意一些因所有權(quán)狀況發(fā)生變化而產(chǎn)生的共有人，如有的產(chǎn)權(quán)人配偶已死亡，應(yīng)注意其繼承關(guān)系;有的是離婚后重組的家庭，現(xiàn)配偶不一定是共有人，這需要查閱登記檔案，查明原申領(lǐng)房屋所有權(quán)的時(shí)間及產(chǎn)權(quán)來(lái)源。