一．設(shè)定房地產(chǎn)抵押未辦理登記的處理

抵押合同以設(shè)立抵押權(quán)為目的。未能辦理抵押物登記，則抵押權(quán)不能成立，抵押合同的目的不能實現(xiàn)，但合同目的是否實現(xiàn)并不影響合同本身的效力。抵押權(quán)雖未成立，抵押合同仍對當事人有拘束力，有過錯的一方應(yīng)當承擔違約責任。

1、抵押人的責任范圍抵押物未能登記導(dǎo)致抵押權(quán)不能成立，抵押權(quán)人將可能蒙受損失而抵押人卻可以免除擔保責任，其結(jié)果不利于抵押權(quán)人而利于抵押人，故除合同無效的原因外，抵押物未能辦理登記的責任多在抵押人。

在主債權(quán)未受清償，抵押物又因抵押人違約未辦理登記的，抵押人的責任有多大?是擔保責任?還是違約責任?顯然，抵押人承擔責任的依據(jù)是抵押合同。因抵押人未能履行抵押合同的義務(wù)而使抵押權(quán)不能成立，抵押權(quán)人無從對抵押標的物行使抵押權(quán)，其所蒙受的損失是喪失合同約定的抵押標的物的變價優(yōu)先受償并對抗第三人的權(quán)利，在此，抵押人所應(yīng)承擔的不是擔保責任，而是違約責任。抵押人承擔責任的范圍依其過錯而定，但不能超過抵押合同約定的抵押標的物的變價。

二．抵押中的優(yōu)先受償權(quán)是什么

2、抵押物未登記時的優(yōu)先受償權(quán)《<擔保法>若干問題的解釋》第五十九條規(guī)定：當事人辦理抵押物登記手續(xù)時，因登記部門的原因致使其無法辦理抵押物登記，抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認定債權(quán)人對該財產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。但是，未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。此規(guī)定看上去頗令人費解。既然有優(yōu)先受償權(quán)，為何不能對抗第三人?既然不能對抗第三人，如何能叫優(yōu)先受償權(quán)?

要把本規(guī)定的債權(quán)人與其他債權(quán)人加以區(qū)別。其他債權(quán)人可能沒有簽訂抵押合同，或雖然簽訂抵押合同、但沒有辦理抵押物登記和收到抵押人的權(quán)利憑證。本規(guī)定的債權(quán)人簽訂了抵押合同，只因登記部門的原因未能辦理抵押物登記，但已收到抵押人交付的權(quán)利憑證，因此，相對其他債權(quán)人而言，本規(guī)定的債權(quán)人對合同約定的抵押物有優(yōu)先受償權(quán)。但是，畢竟抵押物沒有登記，本規(guī)定的債權(quán)人對該抵押物沒有物權(quán)，故不能與該抵押物的受讓人、經(jīng)登記的抵押權(quán)人和其他第三人相對抗。

因此，本規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)是對其他一般債權(quán)人而言。“第三人”單指受讓人，經(jīng)登記的抵押權(quán)人和其他享有物權(quán)的人，不包括其他一般債權(quán)人。本規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)不能對抗享有物權(quán)的第三人。在沒有享有物權(quán)的第三人的情況下，對抵押合同約定的抵押標的物，本規(guī)定的債權(quán)人可以優(yōu)先于其他一般債權(quán)人受償。