一．如何設(shè)定房產(chǎn)抵押

房地產(chǎn)抵押的公示方法為登記。對(duì)此，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條、第六十一條，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十五條，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十條、第三十一條均有明確規(guī)定，即"房地產(chǎn)抵押，應(yīng)自抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記"、"房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效"。可見(jiàn)，房地產(chǎn)抵押登記是房地產(chǎn)抵押合同的必要的生效要件。

因此，當(dāng)事人僅就抵押房產(chǎn)簽訂了房地產(chǎn)抵押合同并不導(dǎo)致抵押權(quán)的產(chǎn)生。首先，從法理上講，房地產(chǎn)抵押合同僅是當(dāng)事人之間就抵押物設(shè)定抵押權(quán)的債權(quán)債務(wù)合同，其成立乃至生效之時(shí)，抵押權(quán)尚未產(chǎn)生，訂立抵押合同，屬于一種債權(quán)行為。抵押合同的履行，即抵押人實(shí)際設(shè)立抵押權(quán)予以抵押登記，才是物權(quán)行為;其次，國(guó)家在辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，對(duì)違反國(guó)家規(guī)定的強(qiáng)制性、禁止性規(guī)范的抵押登記予以堅(jiān)決的否定，即使當(dāng)事人雙方意思表示真實(shí)、一致，也不能承認(rèn)其法律效力，而只對(duì)符合法律要求的抵押才予以設(shè)立登記，承認(rèn)其法律效力。這種以國(guó)家行為直接強(qiáng)制干預(yù)的目的，也在于通過(guò)房地產(chǎn)抵押登記，可以有效地避免第三人因不知房地產(chǎn)已設(shè)立抵押而使自己遭受不測(cè)的損害，從而保證抵押權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。

抵押，實(shí)際上是一種物的擔(dān)保。因此，對(duì)抵押物的合法性審查是抵押有效與否和能否獲得登記的關(guān)鍵。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)立抵押：1、設(shè)立抵押時(shí)權(quán)屬有爭(zhēng)議(即權(quán)利主體不確定)的房地產(chǎn);2 、列入文物保護(hù)的或具有重要紀(jì)念意義的建筑物;3、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);4、用于科教、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);5、已被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn);6、其他依法不得抵押的房地產(chǎn)。因此，我們建議您在辦理房地產(chǎn)抵押登記的過(guò)程中，首先應(yīng)當(dāng)考察該房產(chǎn)是否確屬您的好友名下，該房產(chǎn)是否屬國(guó)家允許抵押的范圍，在此前提之下，簽訂房地產(chǎn)抵押合同，并根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十條、第三十一條的有關(guān)規(guī)定，自房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記，從而使得房地產(chǎn)抵押得到法律的確認(rèn)和保護(hù)，保證在主債權(quán)期限屆滿、債務(wù)人無(wú)法清償時(shí)，依法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，有效的維護(hù)自身的合法權(quán)益。

二．房產(chǎn)抵押要注意什么

第一，首先要核實(shí)抵押人對(duì)該房產(chǎn)是否擁有合法的產(chǎn)權(quán)，是否有權(quán)設(shè)立抵押權(quán)。因?yàn)樵谀承┣闆r下，抵押人對(duì)抵押的房產(chǎn)不擁有或者不完全擁有所有權(quán)，或者在此之前該房產(chǎn)已經(jīng)先行進(jìn)行了抵押等等，那么他所作的抵押行為就有可能自始無(wú)效。比如某人雖然在名義上一直使用該房產(chǎn)，對(duì)外宣稱其擁有該房產(chǎn)的所有權(quán)，但實(shí)際其只是一個(gè)管理者，或者僅僅是該房產(chǎn)的共有權(quán)人之一。所以首先要讓抵押人出示房屋所有權(quán)以證明其權(quán)利。其次，要看該房產(chǎn)現(xiàn)在的權(quán)利狀態(tài)如何。

第二，根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第四十九條的規(guī)定，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。抵押合同的主要條款有：1.雙方的自然狀況;2.被擔(dān)保債務(wù)的基本情況;3.抵押物的詳細(xì)描述、狀態(tài);4.抵押物在抵押關(guān)系存續(xù)期間的保管、收益、意外損失的責(zé)任、保險(xiǎn)及保險(xiǎn)收益;5.違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決方式;6.抵押的期限;7.抵押物清償方式等等。

第三，由于抵押物具有不動(dòng)產(chǎn)的特殊屬性，因此根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第四十八條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)憑房屋所有權(quán)證書到房屋管理部門進(jìn)行房地產(chǎn)抵押登記。抵押登記有三個(gè)意義，一是對(duì)抵押權(quán)人權(quán)利的確認(rèn)，保障其合法權(quán)益;二是將該房產(chǎn)抵押的情況通過(guò)房屋管理部門公示于眾，以保障其他人的利益;三是限制了抵押人可能在此期間處置該房產(chǎn)的可能。