一、貸款還不上能拍賣抵押房產(chǎn)嗎

借款人未按期歸還貸款，銀行可與其協(xié)商拍賣抵押房產(chǎn)，協(xié)商不成的，銀行應(yīng)向法院提起訴訟。在沒有其他約定的情況下，銀行應(yīng)優(yōu)先以借款人的抵押房產(chǎn)實現(xiàn)債權(quán)，保證人承擔補充的還款擔保責(zé)任。

相關(guān)法律依據(jù)可參照如下：

擔保法第五十三條 債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償;協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

物權(quán)法第一百七十六條被擔保的債權(quán)既有物的擔保又有人的擔保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當按照約定實現(xiàn)債權(quán);沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔保的，債權(quán)人應(yīng)當先就該物的擔保實現(xiàn)債權(quán);第三人提供物的擔保的，債權(quán)人可以就物的擔保實現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔保證責(zé)任。提供擔保的第三人承擔擔保責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償。

二、抵押權(quán)所擔保的債權(quán)有哪些

(一)金錢債權(quán)

抵押權(quán)的機能在于當債務(wù)履行期限屆滿債權(quán)未受清償或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，以抵押物折價或變價的價款優(yōu)先清償債權(quán)，因此抵押擔保的債權(quán)多為金錢債權(quán)，并以金融借貸中的金錢債權(quán)為典型，但并不以此為限。由于抵押權(quán)具有從屬性，倘若金錢債權(quán)無效，則抵押權(quán)也不能存在。例如賭債，盡管其在形式上看類似于金錢債權(quán)，但由于其違反公序良俗和法律的禁止性規(guī)定，在當事人之間不能產(chǎn)生合法的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，債權(quán)不存在，因此抵押權(quán)也無以存在。謝在全先生指出“賭博系違反法律禁止性規(guī)定或公序良俗之行為，依第71條及第72條(臺灣民法，筆者注)之規(guī)定應(yīng)屬無效，故不生債之關(guān)系，賭債非債，贏家不享有債權(quán)，輸家亦不負債務(wù)，是賭博既不生債之關(guān)系，自無債權(quán)存在，依抵押權(quán)之從屬性，不得為被擔保之債權(quán)，抵押權(quán)無存在之余地?！?/p>

(二)可轉(zhuǎn)化為金錢債權(quán)的債權(quán)

抵押權(quán)所擔保的債權(quán)雖多為金錢債權(quán)，但并不以此為限。非金錢債權(quán)，例如具有財產(chǎn)上價值的物品為給付標的的實物債權(quán)，以及以提供勞務(wù)等不具有財產(chǎn)價值的給付為標的的債權(quán)，在其不能實現(xiàn)時，也常常發(fā)生財產(chǎn)上的損害，從而由非金錢債權(quán)轉(zhuǎn)化為金錢債權(quán)(損害賠償或違約金)，為了確保該種債權(quán)的實現(xiàn)，自然可設(shè)定擔保物權(quán)?！胺墙疱X債權(quán)在其不履行時，可轉(zhuǎn)化為以金錢計算的損害賠償債權(quán)，因而，只要抵押權(quán)實行時該債權(quán)可以以金錢為標準計算，皆可為抵押權(quán)的擔保對象?！盵3]對不以一定金額為標的的債權(quán)，申請登記時須記載債權(quán)的估價，作為抵押擔保的債權(quán)數(shù)額。[4]

(三)將來債權(quán)

對將來的債權(quán)是否可以設(shè)定抵押擔保，對此國外立法例已有明文規(guī)定。《德國民法典》第1113條規(guī)定：“(1)土地得以此種方式設(shè)定負擔，使因設(shè)定負擔而享受利益的人享有由該土地支付特定金額以清償其債權(quán)的權(quán)利(抵押權(quán))。(2)抵押權(quán)也可以為將來的或者附條件的債權(quán)而設(shè)定?！薄度毡久穹ǖ洹返?29條規(guī)定：“當事人于條件成否未定期間的權(quán)利義務(wù)，可以依一般規(guī)定予以處分、繼承、保存或擔保?！蔽覈蓪Υ宋醋髅魑囊?guī)定，但民法通說同樣認為抵押權(quán)可以為將來債權(quán)而設(shè)定。因為“抵押的設(shè)定不以被擔保的債權(quán)在設(shè)定時存在為必要，以將來發(fā)生債權(quán)的可能性為已足，但在行使抵押權(quán)時，須被擔保的債權(quán)存在且數(shù)額確定?！盵5]例如，我國法律所規(guī)定的最高額抵押權(quán)所擔保的債權(quán)，最高額抵押權(quán)的設(shè)定不以主債權(quán)的存在為前提，通常在其設(shè)定時，被擔保的債權(quán)尚未發(fā)生，是典型的擔保將來債權(quán)的抵押權(quán)。再如附(停止)條件債權(quán)，其性質(zhì)與將來發(fā)生的債權(quán)相同，債權(quán)已經(jīng)成立但因為所附條件未成就而沒有生效，然而，由于存在將來生效的可能性，因而可以作為被抵押權(quán)所擔保的對象。同樣，附期限債權(quán)作為將來發(fā)生的債權(quán)，也可以設(shè)定抵押擔保。至于消費借貸合同，通說認為其為實踐性合同，須于借貸物交付時才能發(fā)生效力。而在消費借貸的實踐中，依照習(xí)慣，通常在出借人交付標的物前就已先設(shè)定抵押權(quán)，因此，在抵押權(quán)設(shè)定時，被擔保的債權(quán)尚不存在。如果嚴格按照抵押權(quán)的從屬性來解釋，此時的抵押權(quán)因無被擔保債權(quán)而無效。如此以來，勢必使債權(quán)人的利益處于不安定狀態(tài)，影響資金融通。因此，對抵押權(quán)的從屬性應(yīng)作限制解釋。抵押權(quán)成立的從屬性，只須將來實現(xiàn)抵押權(quán)時，有被擔保責(zé)任存在即可。[6]這樣，抵押權(quán)可以先于消費借貸債權(quán)而成立，可以為此類債權(quán)提供擔保。很明顯，這也是為將來債權(quán)擔保。

(四)罹于訴訟時效的債權(quán)

已罹于訴訟時效的債權(quán)，可否設(shè)定抵押擔保?依照我國《民法通則》第135條的規(guī)定，所謂訴訟時效是指權(quán)利人在法定期間內(nèi)不行使權(quán)利而喪失請求人民法院依法保護其民事權(quán)利的法律制度。超過訴訟時效期間，當事人僅僅喪失勝訴權(quán)，但其民事權(quán)利本身并沒有消滅，只是該權(quán)利失去了國家強制力的保護，而成為一種自然權(quán)利?！睹穹ㄍ▌t》第138條規(guī)定：“超過訴訟時效期間，當事人自愿履行的，不受訴訟時效的限制?！笨梢?，債權(quán)債務(wù)關(guān)系并不因債權(quán)已罹于訴訟時效而消滅。對于已罹于訴訟時效的債權(quán)，債務(wù)人仍可以自愿向債權(quán)人履行。債務(wù)人履行后，不得以不知訴訟時效為由，請求債權(quán)人返還。債務(wù)人對已罹于訴訟時效的債權(quán)提供抵押擔保，并不違反抵押權(quán)設(shè)定的附隨性要求。因此，在民法理論上，有學(xué)者認為，對于訴訟時效完成后的債權(quán)，債務(wù)人僅取得拒絕履行之抗辯權(quán)，債權(quán)并未消滅，請求權(quán)亦并非不得行使;對于罹于訴訟時效的債權(quán)，提供擔保而設(shè)定抵押權(quán)的，與抵押權(quán)設(shè)定的附隨性特征并無不合，況且民法規(guī)定有時效利益放棄的制度，請求權(quán)已經(jīng)時效消滅，債務(wù)人仍為之提出擔保者，不得以不知時效為由，請求返還;故罹于訴訟時效的債權(quán)，可以為抵押擔保的債權(quán)。[7]在立法上，《德國民法典》第222條規(guī)定：“(1)時效完成后，義務(wù)人有權(quán)拒絕給付。(2)為清償時效已經(jīng)消滅的請求權(quán)而履行的給付，雖然不知時效已經(jīng)消滅，也不得請求返還。義務(wù)人以合同予以承認或者提供擔保的，亦同?！蔽覈_灣地區(qū)“民法”第144條第2款也規(guī)定：“請求權(quán)已經(jīng)時效消滅，債務(wù)人仍為履行之給付者，不得以不知時效為理由，請求返還。其以契約承認該債務(wù)，或提出擔保者，亦同?！?/p>