一、定金與訂金有什么區(qū)別
在商品房交易中，所說(shuō)的訂金與定金在法律上是有明顯區(qū)別的。定金是一個(gè)規(guī)范的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。商品房交易中，買家履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回;若買家不履行合同，無(wú)權(quán)要求返還定金，發(fā)展商不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。我國(guó)《擔(dān)保法》還規(guī)定：定金應(yīng)以書(shū)面形式約 定，不得超過(guò)主合同標(biāo)準(zhǔn)額的20%。當(dāng)事人一旦以書(shū)面形式對(duì)定金作了約定并實(shí)際支付了定金，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。
另一方面，定金作為合同履行的一種擔(dān)保，《擔(dān)保法》中規(guī)定：擔(dān)保合同(即定金條款)是主合同的從合同，若主合同無(wú)效，定金條款無(wú)效(另有約定的，按約定)。換言之，若合同無(wú)效，定金條款亦無(wú)效，收受定金的一方應(yīng)返還定金。如一方過(guò)錯(cuò)造成主合同無(wú)效，過(guò)錯(cuò)方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，而不是沒(méi)收或雙倍返還定金了。
訂金并非一個(gè)規(guī)范的法律概念，實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，并不具備擔(dān)保性質(zhì)。商品房交易中，如買家不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請(qǐng)求返還訂金的權(quán)利;反之，若發(fā)展商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任。
值得一提的是，簽訂正式的房屋預(yù)售契約之前，買賣雙方簽訂的有關(guān)認(rèn)購(gòu)書(shū)(或稱意向書(shū))并不是房屋買賣契約，不具備房屋預(yù)售契約的法律效力，只是一份廣義的合同。若認(rèn)購(gòu)書(shū)中有定金條款，則若購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后反悔，發(fā)展商有權(quán)沒(méi)收購(gòu)房者的定金;若發(fā)展商違約，不與購(gòu)房者簽訂正式的預(yù)售合同，則購(gòu)房者有權(quán)要求發(fā)展商雙倍返還定金。如果認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的只是訂金，那么就不具備定金的法律后果了。由此可見(jiàn)，定金與訂金無(wú)論是從內(nèi)容上還是法律后果上都有明顯不同，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)此有充分的理解，并根據(jù)自己的實(shí)際情況慎重行事。
二、什么是債的擔(dān)保
債的擔(dān)保，依標(biāo)的劃分，可分為信用擔(dān)保(人的擔(dān)保)和物的擔(dān)保(財(cái)產(chǎn)的擔(dān)保)。所謂信用擔(dān)?；蛉说膿?dān)保，就是指由第三人(自然人或法人)以其信用確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是把履行債務(wù)的主體及其財(cái)產(chǎn)范圍，由債務(wù)人擴(kuò)展到第三人。人的擔(dān)保成為第三人擔(dān)保，最終要落實(shí)到財(cái)產(chǎn)責(zé)任上，其典型方式就是保證，即由作為保證人的第三人與債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行義務(wù)時(shí)，保證人負(fù)責(zé)清償。財(cái)產(chǎn)擔(dān)保或物的擔(dān)保是以債務(wù)人或第三人的特定財(cái)產(chǎn)確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。由于特定財(cái)產(chǎn)成為擔(dān)保財(cái)產(chǎn)后，所有人對(duì)其權(quán)利的行使受到一定限制，故其實(shí)質(zhì)就是讓擔(dān)保財(cái)產(chǎn)退出交易領(lǐng)域，使債權(quán)的給付利息免遭不測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)。若債務(wù)日呢不履行其債務(wù)，債權(quán)人可以通過(guò)處分作為擔(dān)保物的財(cái)產(chǎn)而優(yōu)先得到清償。
對(duì)于具體的債的擔(dān)保方式，各國(guó)民法的規(guī)定不盡相同，但不外乎以下六種：一是信用擔(dān)保即人保，也就是保證;二是抵押;三是質(zhì)押(包括權(quán)利質(zhì)押);四是留置;五是定金;六是違約金。其中除一外，二至六均屬于財(cái)產(chǎn)擔(dān)保。而在財(cái)產(chǎn)擔(dān)保中，抵押、質(zhì)押、留置又屬于物保，定金和違約金屬錢保。
我國(guó)《民法通則》規(guī)定的債的擔(dān)保方式只有四種：保證、抵押、定金和留置(《民法通則》第89條)。違約金因其擔(dān)保作用較弱，被歸入承擔(dān)民事責(zé)任的方式中，質(zhì)押被歸入抵押，實(shí)際上仍是六種。
我國(guó)《擔(dān)保法》對(duì)《民法通則》作了重要修正。擔(dān)保法中規(guī)定的債的擔(dān)保方式有保證、抵押、質(zhì)押、留置、定金等五種。
