一、最高額抵押債權能轉讓嗎

在目前的司法實踐中，一些法院的判決都認可最高額抵押債權一律不得轉讓，凡轉讓最高額抵押債權的，均屬無效。確實，按照我國《擔保法》第六十一條規(guī)定，最高額抵押的主合同債權不得轉讓。這是一種強制性的特別規(guī)定，而且，2000年12月13日施行的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》對《擔保法》第六十一條這一規(guī)定也沒有作任何擴大解釋。

但是，最高額抵押債權一律不得轉讓，并不完全符合擔保法理和實際生活的需要。筆者認為，最高額抵押債權，只要一經(jīng)確定，就可以依法轉讓。理由如下：一般抵押債權可以轉讓而最高額抵押債權不得轉讓的根本原因在于最高額抵押具有不特定性。一般抵押往往是在具體的債權債務關系形成后，為該特定債權設定的擔保，也就是說，被擔保的債權債務關系的內容具有確定性，因此，法律允許一般抵押擔保合同中的債權轉讓;而最高額抵押是為將來可能發(fā)生的一系列債權而設定，這些債權有可能成立，也有可能永遠成立不了，并且這些債權債務關系即便成立，也處于不停的增減變動之中，具有很明顯的不確定性，由此導致被擔保的債權本身也是不確定的，在這種情況下，法律當然不應該允許其轉讓。換句話說，只有在被擔保的債權本身確定時，最高額抵押所擔保的債權才能轉化為一個內容具體的債權，才存在轉讓的可能。此外，雖然最高額抵押具有不同于普通抵押的相對獨立性(在最高額抵押決算期屆滿前，最高額抵押具有獨立性)，但一旦決算期屆至，最高額抵押所擔保的債權就得以確定，最高額抵押也就變?yōu)閺膶儆谝粋€特定債權的擔保物權，與普通的抵押相同，具有明顯的從屬性。

因此，最高額抵押債權能否轉讓，關鍵看債權轉讓時其最高額抵押擔保的債權數(shù)額是否經(jīng)過決算而得以確定。一經(jīng)決算確定，最高額抵押債權就轉變?yōu)槠胀ǖ盅簜鶛?，只要不超過合同約定的最高債權額，債權人可以就抵押物享有優(yōu)先受償權，當然也可以依法轉讓該債權。有必要說明，即便最高額抵押債權在確定之前被轉讓，我們也不能直接依據(jù)《擔保法》第六十一條規(guī)定而認定這種轉讓無效。因為《擔保法》第六十一條規(guī)定的立法本意是，禁止將一個最高額抵押分解為若干個可以隨部分債權轉移而轉移的普通抵押，這也意味著，未經(jīng)確定的最高額抵押債權被轉讓后，該被轉讓的債權不再具有原來的抵押擔保權，而成為普通債權。

二、清償房屋抵押債權如何處理

將抵押的房屋在剩余抵押價值范圍內再次抵押是合法的，但變賣抵押房屋的價款應當優(yōu)先償還給本人。

依據(jù)《擔保法》第三十五條的規(guī)定，抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

在這種情況下，借款人應當依據(jù)《擔保法》第五十四條“同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照以下規(guī)定清償：(一)抵押合同已登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償”，及《城市房地產抵押管理辦法》第四十三條“同一房地產設定兩個以上抵押權時，以抵押登記的先后順序受償”的規(guī)定，優(yōu)先償還抵押登記在先的債權。