一、 房產(chǎn)抵押都有哪些方式，房產(chǎn)抵押有什么樣的法律效力？
房產(chǎn)抵押是指產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息，如債務(wù)人不能履行債務(wù)，則債權(quán)人有權(quán)依法處分抵押房屋，并在處分抵押房屋所得價(jià)款中優(yōu)先受償。那么房產(chǎn)抵押都有哪些方式呢？下文將為您詳細(xì)介紹：
（一）土地使用權(quán)抵押。主要的方式是出讓土地使用權(quán)抵押，出讓土地使用權(quán)是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。
（二）期房貸款抵押。期房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。
（三）在建工程抵押。在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
二、房產(chǎn)抵押有什么樣的法律效力？
抵押只是債權(quán)擔(dān)保的一種方式，抵押的主要作用體現(xiàn)在債務(wù)人不能按時(shí)償還貸款的情況下，那么房產(chǎn)抵押有什么樣的法律效力？下文將為您詳細(xì)解釋：
（一）優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ７康禺a(chǎn)抵押以后，債務(wù)人如果不按期履行債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押的房地產(chǎn)拍賣或折價(jià)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
1、房產(chǎn)抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、未履行債務(wù)而發(fā)生的違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押當(dāng)事人也可以約定擔(dān)保的范圍，列入擔(dān)保范圍的均屬優(yōu)先受償?shù)姆秶?/p>
2、用于抵押的標(biāo)的物是房屋和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。在行使抵押權(quán)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押物一同處分，但對(duì)于處分新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。
（二）房產(chǎn)抵押權(quán)的追及力。房地產(chǎn)抵押以后，抵押人并未喪失法律上的處分權(quán)，只是受到一定的限制。追及效力是指抵押人將已抵押的房地產(chǎn)讓與他人時(shí)，抵押權(quán)人可以追及抵押物而行使其權(quán)利，如抵押物依法被繼承或者贈(zèng)與的，抵押權(quán)不受影響。
（三）物上請(qǐng)求權(quán)。抵押權(quán)人對(duì)抵押的房地產(chǎn)享有物上請(qǐng)求權(quán)。即包括抵押人在內(nèi)，無(wú)論誰(shuí)非法侵害抵押，抵押權(quán)人都可以以權(quán)利的名義獨(dú)立請(qǐng)求法律保護(hù)。
以上就是對(duì)“房產(chǎn)抵押都有哪些方式，房產(chǎn)抵押有什么樣的法律效力”相關(guān)問(wèn)題的解答。抵押人用房產(chǎn)套的借款后，由于抵押并不轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的占有，抵押人實(shí)際上還是房產(chǎn)的實(shí)際控制人，此時(shí)，抵押人就有可能通過(guò)其他方式阻礙抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。為避免抵押權(quán)人的這種損失，法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人。而抵押糾紛在實(shí)踐操作中往往只是作為債權(quán)債務(wù)糾紛的一個(gè)陪襯角色出現(xiàn)，經(jīng)常夾雜著涉及多種主題的債務(wù)糾紛，這種案子操作難度大，訴訟程序復(fù)雜，當(dāng)事人可以委托律師及時(shí)有效高額地幫助債權(quán)人追回欠款。
