一、什么是劃撥土地使用權(quán)？

劃撥土地使用權(quán)是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，取得的國(guó)有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后無(wú)償取得的國(guó)有土地使用權(quán)。

劃撥土地使用權(quán)有兩種基本形式：

（一） 經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的國(guó)有土地使用權(quán)。

這種劃撥土地使用權(quán)有兩個(gè)顯著特征：

1、土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)。

2、土地使用者取得土地使用權(quán)必須繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用。

（二）經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后，土地使用者無(wú)償取得的土地使用權(quán)。

這種劃撥土地使用權(quán)也有兩個(gè)顯著特征：

1、 土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)。

2、 土地使用者取得土地使用權(quán)是無(wú)償?shù)?，也就是說(shuō)無(wú)須繳納任何費(fèi)用、支付任何經(jīng)濟(jì)上的代價(jià)。

二、劃撥土地使用權(quán)抵押評(píng)估時(shí)應(yīng)注意什么？

劃撥土地使用權(quán)抵押評(píng)估在城鎮(zhèn)土地評(píng)估中比較常見(jiàn)。劃撥土地由于沒(méi)有使用年限，且土地使用證登記面積一般較大，部分土地由于城市開(kāi)發(fā)和建設(shè)，規(guī)劃用途和實(shí)際用途都發(fā)生了變化，加上劃撥土地進(jìn)行抵押時(shí)存在著諸多限制條件，使該類(lèi)型用地的評(píng)估比較復(fù)雜，測(cè)算難度也較大。那么，劃撥土地使用權(quán)抵押評(píng)估時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題呢？

（一）遵守土地估價(jià)的一般原則

土地使用權(quán)抵押屬于二級(jí)市場(chǎng)行為，但劃撥土地沒(méi)有經(jīng)過(guò)一級(jí)土地市場(chǎng)，因而，當(dāng)它直接進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)后，評(píng)估時(shí)就要充分考慮其特殊性，但必須遵守土地估價(jià)的一般原則。在進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可以先將劃撥土地假設(shè)成可以在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓的土地，并由此確定價(jià)格。只有在此假設(shè)前提之下，評(píng)估時(shí)才能符合替代原則、預(yù)期收入原則、最有效使用原則及供給與需求原則等。

（二）充分考慮評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)

劃撥土地使用權(quán)抵押是一種具有中國(guó)特色的土地市場(chǎng)行為。由于劃撥土地屬于國(guó)有資產(chǎn)，因此進(jìn)行抵押前必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)。抵押人、抵押權(quán)人還需要與土地管理部門(mén)簽定有關(guān)核定土地出讓金的協(xié)議，其評(píng)估價(jià)格并不等同于土地的預(yù)期價(jià)格，而是比它低。在評(píng)估過(guò)程中，要充分考慮抵押期間的風(fēng)險(xiǎn)性，以保守性評(píng)估為指導(dǎo)原則，在測(cè)算出預(yù)期土地價(jià)格之后，應(yīng)進(jìn)行一定幅度的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)修正，但修正幅度不宜超過(guò)20%。

劃撥土地使用權(quán)抵押評(píng)估的目的是為抵押人，或抵押權(quán)人進(jìn)行抵押貸款提供價(jià)格依據(jù)，所以，評(píng)估時(shí)既要為抵押人測(cè)算出土地的有效價(jià)值，又要替抵押權(quán)人充分考慮放貸的安全性。由于在抵押人無(wú)法償還時(shí)需對(duì)抵押物進(jìn)行強(qiáng)制性的清償處理，所以評(píng)估測(cè)算時(shí)還應(yīng)考慮強(qiáng)制處置和有關(guān)費(fèi)用。評(píng)估結(jié)果應(yīng)該是扣除了處置費(fèi)用后的價(jià)格，即評(píng)估價(jià)格等于市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格減去強(qiáng)制處置費(fèi)用。

以上就是對(duì)什么是劃撥土地使用權(quán)，抵押評(píng)估時(shí)應(yīng)注意什么問(wèn)題的解答。劃撥土地使用人在辦理劃撥土地使用權(quán)抵押時(shí)是需要對(duì)劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估的，當(dāng)事人一定要對(duì)自己的劃撥土地使用權(quán)的估價(jià)心里有數(shù)，這樣才不會(huì)吃虧，為此，當(dāng)事人可以事前自己評(píng)估一下，評(píng)估時(shí)可以有律師在場(chǎng)作證，這樣才能最大限度地維護(hù)自己的利益。