一、房屋質(zhì)量不合格的認(rèn)定

　　根據(jù)《解釋》第12條和第13條，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人有權(quán)解除合同，并要求出賣人賠償損失。因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人有權(quán)請求解除合同和賠償損失。

　　那么，應(yīng)如何認(rèn)定房屋的“主體結(jié)構(gòu)”、“不合格”和“嚴(yán)重影響正常居住使用”這些概念呢？從技術(shù)角度看，所謂“主體結(jié)構(gòu)”是指房屋的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或空間構(gòu)成體。

　　主體結(jié)構(gòu)必須具備符合技術(shù)要求的強度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等，這些部位出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性迸裂、傾斜、坍塌等問題，應(yīng)當(dāng)視為主體結(jié)構(gòu)存在問題。

　　所謂“不合格”，應(yīng)指房屋未能通過驗收或經(jīng)核驗被認(rèn)定為不符合質(zhì)量要求的情形?！皣?yán)重影響正常居住使用”應(yīng)指由于房屋質(zhì)量問題，嚴(yán)重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等，不屬于房屋的主體結(jié)構(gòu)性問題，而屬于非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量瑕疵，出賣人應(yīng)當(dāng)對此予以修復(fù)，買受人不能因此要求退房。

二、如何處理房屋質(zhì)量不合格

（一）房體結(jié)構(gòu)、室內(nèi)空氣質(zhì)量不合格

　　在收房過程中，如發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，應(yīng)分別情況作不同的處理。如果是房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或者室內(nèi)空氣質(zhì)量不合格(特別是精裝修房屋)的，業(yè)主有權(quán)拒絕收房，并要求開發(fā)商退房并賠償損失。

（二）影響裝修施工或入住的一般性質(zhì)量問題

　　先修復(fù)再交房。這是在合同中約定的內(nèi)容之一，如果業(yè)主選擇了先修復(fù)再交房，那么房產(chǎn)商必須先把房屋質(zhì)量問題解決之后才可以交房。

（三）影響裝修和入住的嚴(yán)重質(zhì)量問題

先收房再修復(fù)。合同中也會對此情況進行約定，如果業(yè)主選擇了先交房再修復(fù)，業(yè)主就不能以房屋存在質(zhì)量問題拒絕收房，只能在收房后要求開發(fā)商進行修復(fù)。

無論何種情況，業(yè)主都需要在與開發(fā)商及物業(yè)簽署房屋驗收交接單時，把需要修復(fù)的質(zhì)量問題確認(rèn)下來，并明確修復(fù)的期限。由于集中交房期間問題比較多，業(yè)主要主動地多與開發(fā)商、物業(yè)聯(lián)系，督促其盡快修復(fù)，不要等待。

（四）嚴(yán)重影響業(yè)主裝修和入住條件的質(zhì)量問題

對于嚴(yán)重影響業(yè)主裝修或入住的質(zhì)量問題，如果開發(fā)商拖延修復(fù)，給業(yè)主造成損失的，業(yè)主有權(quán)依法索賠，但要注意搜集和保留好證據(jù)。此外，對于較嚴(yán)重的問題，業(yè)主可以要求在修復(fù)前先制定修復(fù)方案，并經(jīng)原設(shè)計單位或其他有專業(yè)資質(zhì)的單位進行鑒定、認(rèn)可。

　　以上就是關(guān)于如何認(rèn)定房屋質(zhì)量不合格，房屋質(zhì)量問題怎么處理問題的解答和介紹。在購房者購房時，應(yīng)該認(rèn)真審核合同的內(nèi)容，如果房產(chǎn)合同審核不謹(jǐn)慎，很可能使自己遭受很大損失而無法得到相應(yīng)賠償，甚至陷入訴訟糾紛，給自己的生活帶來很多不必要的麻煩。在購房者房屋出現(xiàn)上述購房問題時，可以咨詢律師的幫助，運用法律維護自己的合法權(quán)益。在律師的協(xié)助下，房屋質(zhì)量不合格的問題可以得到有效的解決和處理?！　?/p>