我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是銀行。2003年以來，隨著政策環(huán)境的變化和房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑和手段也在逐步往多元化方向發(fā)展，向以銀行貸款為主、創(chuàng)新融資為輔，間接融資和直接融資相結(jié)合的方向發(fā)展。隨著投資主體的多元化，各主體對(duì)公司的治理結(jié)構(gòu)也在產(chǎn)生或多或少的影響，尤其是一些新型的融資工具，如房地產(chǎn)私募股權(quán)基金、REITs等。

一、 我國目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源情況

根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局今年4月13日公布了1-3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源10,070億元，同比增長9.2%。其中，國內(nèi)貸款2,545億元，占25.27%，增長8.0%；利用外資150億元，占1.49%，增長41.9%；企業(yè)自籌資金3,791億元，占37.65%，增長13.1%；其他資金3,585億元，占35.60%，增長5.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款2,029億元，占20.15%，增長1.6%；個(gè)人按揭貸款984億元，占9.77%，增長13.2%?？梢?，企業(yè)自籌資金在資金來源總額中所占比例有所增高，3月份企業(yè)自籌資金占總資金的比例為39%，較前三個(gè)月均有約5個(gè)百分點(diǎn)的提高，不過分析師認(rèn)為，此比例仍然偏低，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金較少，其融資的比例較大，在融資渠道有限的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴性依然較大，因此會(huì)加大銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

二、現(xiàn)有的融資結(jié)構(gòu)存在的主要問題及風(fēng)險(xiǎn)

一是債務(wù)融資過高帶來的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。首先企業(yè)的自有資金過少，在項(xiàng)目開發(fā)或者經(jīng)營活動(dòng)出現(xiàn)問題時(shí)，經(jīng)營者沒有足夠的能力來挽救企業(yè)，導(dǎo)致債務(wù)資本“硬約束”的效果無法得到充分發(fā)揮；其次，企業(yè)資金鏈斷裂的可能性加大。隨著房地產(chǎn)市場和證券市場的發(fā)展，股市投資者也逐步回歸理性，房地產(chǎn)企業(yè)從股市獲取資金需要的成本會(huì)不斷增加。因此一旦貸款政策或者債券市場發(fā)生對(duì)企業(yè)融資不利的變化，企業(yè)的債務(wù)融資渠道就會(huì)更狹窄，引起其資金鏈條出現(xiàn)危機(jī)。

二是銀行的作用沒有得到充分發(fā)揮。銀行作為房地產(chǎn)企業(yè)的最大債權(quán)人，不熟悉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程，存在一定的介入障礙，因而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管不到位，也未能形成對(duì)房地產(chǎn)公司日常運(yùn)作和各種投資行為的審核、監(jiān)督和跟蹤機(jī)制；同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的流動(dòng)貸款在使用上也不夠規(guī)范，銀行難以監(jiān)管資金流向，盡管企業(yè)的債務(wù)融資在資本結(jié)構(gòu)中的比例很高，但卻沒有有效地降低代理成本，對(duì)經(jīng)營者的約束效果沒有充分發(fā)揮。

三、主要的解決措施

首先，可以加大房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資力度，降低負(fù)債，優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)。所謂私募股權(quán)基金（Private Equity Fund,PEF）,是指通過非公開方式，向特定對(duì)象募集資金而設(shè)立投資基金，形成基金資產(chǎn)，交由基金托管人托管和基金管理人管理，基金管理人以“專家理財(cái)”方式，對(duì)非上市企業(yè)進(jìn)行的權(quán)益性投資。

房地產(chǎn)行業(yè)所關(guān)注的私募基金應(yīng)該屬于私募股權(quán)投資基金，而且多數(shù)屬于增長型基金，可能部分涉及收購基金，而與風(fēng)險(xiǎn)投資基金的關(guān)系不大。私募股權(quán)基金作為一種特定的金融工具，自身是存在明顯優(yōu)勢的，主要表現(xiàn)在：1、低運(yùn)行成本優(yōu)勢；2、公司治理優(yōu)勢；3、管理分工優(yōu)勢；4、價(jià)值創(chuàng)造優(yōu)勢；5、金融風(fēng)險(xiǎn)防范優(yōu)勢。這里我們主要介紹其公司治理優(yōu)勢、金融風(fēng)險(xiǎn)防范優(yōu)勢。首先就治理優(yōu)勢來說，基金本身大多采用有限合伙的組織形式，其有限合伙人與普通合伙人的權(quán)利義務(wù)結(jié)構(gòu)安排，既有利于資本和管理的分工，又有利于資本和管理的合作，更有利于決策責(zé)任的恰當(dāng)落實(shí)。私募股權(quán)基金作為主要投資者可以派財(cái)務(wù)總監(jiān)、董事，甚至作為大股東可以直接派總經(jīng)理到企業(yè)去，在這種情況下，私募股權(quán)基金作為一種市場監(jiān)控力量，對(duì)完善公司治理結(jié)構(gòu)有重要的推動(dòng)作用，為以后的企業(yè)上市在內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)控機(jī)制方面創(chuàng)造良好的條件。其次就降低金融風(fēng)險(xiǎn)來說，發(fā)展房地產(chǎn)私募股權(quán)基金，有利于增加直接融資在整個(gè)房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)中的比重，減少信貸擴(kuò)張的壓力；有利于防止房地產(chǎn)市場泡沫化，進(jìn)而有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)；還有利于最大限度積聚閑散資本，使資本盡可能有序流動(dòng)，減少類似“炒房團(tuán)”之類的資本無序流動(dòng)帶來的金融市場風(fēng)險(xiǎn)。但是由于國內(nèi)缺少法律、法規(guī)的保障以及現(xiàn)有法律法規(guī)的制約，國內(nèi)的私募股權(quán)基金發(fā)展的比較緩慢，所以我們在摸著石頭過河的時(shí)候，需要充分借助律師、會(huì)計(jì)師、金融顧問等專業(yè)人士的作用。

其次，進(jìn)一步發(fā)揮銀行在公司治理中的作用。

對(duì)于我國負(fù)債率相對(duì)較高的房地產(chǎn)企業(yè)而言，銀行作為最大的債權(quán)人，有參與公司治理的強(qiáng)烈愿望，銀行參與公司治理有以下好處：1、銀行可以將眾多分散的中小股東所持股份集中行使。借助銀行的專業(yè)人才及豐富信息，中小股東可以減少治理成本而坐享收益。銀行也可以通過代理投票，增強(qiáng)在公司決策中的發(fā)言權(quán)，防止大股東侵犯上市公司的權(quán)益，同時(shí)也保護(hù)了銀行債權(quán)。2、銀行委派代表參與公司治理有利于打破“內(nèi)部人”控制的格局。權(quán)力的分立與制衡是構(gòu)造公司權(quán)力的出發(fā)點(diǎn)。我國上市公司“形似而神不似”的一個(gè)重要原因在其董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)成員中，有相當(dāng)比例成員是董事長、總經(jīng)理的下屬，處于對(duì)威權(quán)的服從，他們很難監(jiān)督上級(jí)。銀行委派的代表則不然，一方面因?yàn)樗麄儊碜怨就?，與原經(jīng)營管理層無利害關(guān)系；另一方面則因?yàn)樗麄冇秀y行的強(qiáng)大支持，利用公司對(duì)銀行的依賴，他們能夠打破“內(nèi)部人控制”的格局。但是，根據(jù)我國商業(yè)銀行法第43條規(guī)定：“商業(yè)銀行在中華人民共和國境內(nèi)不得從事信托投資和證券經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得向非自用不動(dòng)產(chǎn)投資或向非銀行金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)投資，但國家另有規(guī)定的除外。”在商業(yè)銀行與投資銀行分業(yè)經(jīng)營的情況下，由于法律禁止商業(yè)銀行持有公司股票，銀行不能以股東身份參與公司治理，非常不利于保護(hù)以銀行為主的債權(quán)人利益。盡管如此，李維安教授起草主持的課題組起草的《中國公司治理原則（草案）》第五—3.2條款規(guī)定：“公司應(yīng)允許主要債權(quán)人進(jìn)入董事會(huì)，使其在公司重大經(jīng)營決策上擁有參與權(quán)，有權(quán)否決有損債權(quán)人利益的董事會(huì)決意?！敝袊C監(jiān)會(huì)、國家經(jīng)貿(mào)委發(fā)布的《上市公司治理準(zhǔn)則》第84條規(guī)定：“上市公司應(yīng)向銀行及其他債權(quán)人提供必要的信息，以便其對(duì)公司的經(jīng)營現(xiàn)狀和財(cái)務(wù)狀況做出判斷和進(jìn)行決策?！笨梢?，銀行作為債權(quán)人參與公司治理也已經(jīng)得到社會(huì)各界的普遍認(rèn)同，而且，銀行還可以探索通過與信托機(jī)構(gòu)、小額信貸公司等的合作，利用信托機(jī)構(gòu)的功能等，間接在房地產(chǎn)公司治理中發(fā)揮作用。