案例一：七旬老太遭遇貸款繼承官司

近日，有媒體報道，一七旬老太的兒子因心臟病突發(fā)去世，由于沒有其他繼承人，其身后因貸款買房而留下的近 120萬元債務便只能由年邁的母親承擔。由于老太年事已高，且經濟能力不甚寬裕，所以她不愿意替過世的兒子償還這筆貸款。于是，貸款銀行便一紙訴狀將老太告上法庭，要求其繼續(xù)按時交納購房貸款。

案例二：高額債務難住繼承人

日前，有讀者來電，稱其所在的某社會福利機構是一熱心社會公益事業(yè)企業(yè)家的遺產繼承人，但在該企業(yè)家不久前因意外去世之后清算遺產時卻發(fā)現(xiàn)，在他留下了數(shù)額不菲的遺產的同時，也留下了一筆將近百萬的購房按揭貸款。這名讀者詢問，由于該機構并不需要這處房產，因此是否可以通過某種方式規(guī)避掉這部分債務，使企業(yè)家留下的遺產真正能夠用于公益事業(yè)呢？

對于上面兩個案例中提到的有關房貸繼承及類似問題，記者專門請教了北京市中策律師事務所的柳松律師。他認為，如果繼承人有能力繼續(xù)償還原債務人生前遺留的貸款，同時也愿意繼承這部分房產，則一方面他需要到房屋主管部門辦理房屋繼承過戶手續(xù)，將該房屋過戶到自己名下（當然在這種情況下，一般需要貸款銀行的協(xié)助才能順利辦理過戶手續(xù)），另一方面他需要與貸款銀行簽訂相應的變更協(xié)議，繼續(xù)還貸。但是，如果出現(xiàn)了像上述兩個案例中提到的，繼承人確實不具備還貸能力，或者由于種種原因不愿意還貸，從法律角度，可以通過下面幾個方案解決問題。

方案一：放棄繼承權

這是處理類似問題較為極端的一種方法。也就是說，繼承人放棄對債務所對應的財產的繼承，這樣，相應地也就不必再去承擔逝者生前遺留的債務，而貸款銀行可通過有管轄權的人民法院，以拍賣等方式行使自己的抵押權，從而實現(xiàn)自己的債權。事實上，放棄繼承權僅僅是法律意義上的一種方案，因為對于繼承人而言，這就意味著他在解脫了債務的同時，也放棄了原貸款人已還款所對應的部分產權。例如，王先生生前貸款40萬購買了一處總價60萬元的房產，已償還了10萬，那么，如果他的繼承人放棄對此處房產的繼承權的話，其損失的是20萬元的首付款和10萬元的已還款，對繼承人而言，這是不合算的。更具有現(xiàn)實意義的解決方案為以下幾種。

方案二：“轉按揭”使房產易主

從2002年起，許多銀行相繼推出了“轉按揭”服務，即已辦理了個人住房按揭貸款的借款人，如果想在還款期間將所購房產出售，則可在經紀公司的擔保下，經貸款銀行同意，將房產轉讓給新的購買者，并由新購買者繼續(xù)還貸。柳松認為，這種“轉按揭”服務也為案例中出現(xiàn)的問題提供了一種比較可行的解決方案。也就是說，繼承人可以先將原房產繼承到自己名下，再與貸款銀行協(xié)商，通過“轉按揭”的方式將房屋賣與第三方，這樣，一方面使繼承人行使了繼承權，取得了繼承財產（以轉讓房屋所獲得的貨幣方式體現(xiàn)），另一方面也實現(xiàn)了債務的合法轉移，保障了貸款銀行的債權。