A 支付違約金未必能解除合同

2007年4月，正準(zhǔn)備結(jié)婚的小王和未婚妻小沈買下了浦東新區(qū)永泰路某處新房，出于好奇，小王將自己的新房掛牌在附近的房產(chǎn)中介，以便了解自己新房的市場(chǎng)行情走向。

不久，小王發(fā)現(xiàn)自己的 “眼光”果然不錯(cuò)，自己的房子已經(jīng)升值不少。

6月上旬的一天，小王突然接到中介的電話，原來有人愿意出高價(jià)買下小王的房子，心動(dòng)的小王來到中介，與前來買房的朱女士碰了面。在中介的鼓動(dòng)下，雙方簽訂了《房屋買賣居間協(xié)議》，并就房屋價(jià)款、付款方式、違約責(zé)任等做了明確約定。

為表示誠意，朱女士愿意支付10萬元定金，但希望小王能夠盡早將房屋交給她進(jìn)行裝修，以便其入住，小王同意了。

6月16日、17日，朱女士先后兩次將2萬元和8萬元交付給小王，小王同時(shí)也將房屋的鑰匙一套及入戶相關(guān)資料一套交給了朱女士，拿到鑰匙的朱女士立即就該房進(jìn)行裝修。

然而看到房?jī)r(jià)不斷飛漲，小王開始后悔不已。

7月下旬，當(dāng)朱女士按約將第二筆房款交到中介后，小王怎么也不愿意到中介領(lǐng)取這筆錢款。兩天后，小王表示自己不愿意賣房了，自己愿意支付違約金給朱女士。協(xié)商不成，朱女士一紙?jiān)V狀將小王告上了法庭，要求小王繼續(xù)履行合同。

法庭上，小王一再抗辯稱，自己愿意給對(duì)方補(bǔ)償，甚至愿意支付全部違約金，但就是不想賣了。

法院最后判決，朱女士與小王簽訂的 《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》已經(jīng)具備了買賣合同的主要內(nèi)容，應(yīng)視為合法有效。被告小王拒絕受領(lǐng)原告朱女士支付的第二筆房款缺乏依據(jù)，小王應(yīng)前往中介領(lǐng)取該款，剩余購房款朱女士應(yīng)按約支付，鑒于合同具有可履行性，故判令小王和朱女士繼續(xù)履行該協(xié)議并辦理相關(guān)房產(chǎn)登記手續(xù)。

【點(diǎn)評(píng)】

法院實(shí)踐中，經(jīng)常遇到一些當(dāng)事人，自認(rèn)為 “只要我愿意支付違約金就可以解除合同”，其實(shí)不然。法院在處理房屋買賣合同糾紛時(shí)，如果一方主張合同繼續(xù)履行，并且合同也有繼續(xù)履行可能的，法院原則上將考慮雙方繼續(xù)履行合同，以保護(hù)交易的穩(wěn)定性和公平性，而不會(huì)簡(jiǎn)單地以 “支付違約金”來替代合同的繼續(xù)履行。

B做低房?jī)r(jià)不代表合同無效

2007年6月，在外地工作的周先生看中了浦東的一套三室兩廳房，并委托朋友袁小姐簽訂合同。6月14日，袁小姐前往中介，并代表周先生與該房的產(chǎn)權(quán)人徐先生協(xié)商具體事宜。雙方最后約定房屋總價(jià)款為98萬元。但徐先生同時(shí)提出，為少交稅收，雙方做低房屋的合同價(jià)，也就是在正式的 《房地產(chǎn)買賣合同》中約定交易價(jià)格為66萬元，另外再以補(bǔ)充協(xié)議形式約定由周先生補(bǔ)足徐先生差價(jià)32萬元，補(bǔ)充協(xié)議同時(shí)約定 “雙方無權(quán)因做低房?jī)r(jià)而追究對(duì)方的責(zé)任；雙方對(duì)此協(xié)議保密”等等。

然而8月30日，當(dāng)周先生回到上海準(zhǔn)備與徐先生前往房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)時(shí)，卻始料不及地遭遇了徐先生的 “變卦”，由于房?jī)r(jià)飛漲，徐先生拒絕履行合同，而此時(shí)周先生已向徐先生支付了共計(jì)82萬元房款。

2007年9月，周先生向法院提起訴訟，要求徐先生繼續(xù)履行合同，并協(xié)助其辦理過戶手續(xù)。庭審中，徐先生聲稱雙方簽訂合同時(shí)做低房?jī)r(jià)，以達(dá)到少繳稅的目的，應(yīng)屬惡意串通，損害國家利益，該合同無效，因此自己不需再履行合同。

法院判決，雖然原、被告為達(dá)到惡意逃避國家稅收的目的而在雙方簽訂的 《房地產(chǎn)買賣合同》中故意做低房?jī)r(jià)，但關(guān)于本次房屋買賣其他條款的約定并不違反法律規(guī)定。法院認(rèn)為，周、徐之間簽訂的買賣合同除了關(guān)于房屋價(jià)款部分的約定無效，其他條款均為有效。而且通過雙方在該買賣合同訂立前簽訂的居間合同、補(bǔ)充協(xié)議和房款支付情況來看，雙方關(guān)于房屋價(jià)款的真實(shí)意思應(yīng)為98萬元，故判令允許周先生繼續(xù)付清房款，徐先生則必須協(xié)助周辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

【點(diǎn)評(píng)】

房屋買賣中， “陰陽合同”已經(jīng)成了 “潛規(guī)則”，很多買賣的當(dāng)事人為了逃避國家稅收，在遞交給稅務(wù)機(jī)關(guān)的房屋買賣合同中，往往約定的價(jià)款要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際成交價(jià)。雖然目前這種情況在各區(qū)房產(chǎn)交易中心的 “參考價(jià)”政策中有所 “遏制”，但訴訟中，還是會(huì)有當(dāng)事人以價(jià)款的約定屬于惡意串通損害國家利益為由主張整個(gè)買賣合同無效。

然而做低房?jī)r(jià)不代表合同必然無效，在 “陰陽合同”的情況下，僅是用于避稅的價(jià)款約定無效，并不妨礙合同其他條款的效力，千萬不要自以為是的認(rèn)為只要自己不想賣房，就可以用 “做低房?jī)r(jià)系違法”來 “替罪”。

C 房屋是違法建筑則合同無效

2005年3月，剛開了家建筑裝潢公司的袁先生為了開展業(yè)務(wù)四處尋找加工場(chǎng)地。3月下旬，花木鎮(zhèn)上的某建材經(jīng)營部負(fù)責(zé)人曹經(jīng)理主動(dòng)找到袁先生，表示自己可以為袁先生提供大面積的廠房，租賃期限不定，袁先生可以一直租賃到廠房市政動(dòng)遷為止。為了盡快達(dá)成租賃協(xié)議，曹經(jīng)理還向袁先生提供了相應(yīng)的器械、同意袁搭建簡(jiǎn)易用房，并保證這些添附的東西在動(dòng)拆遷時(shí)給予袁補(bǔ)償受益。在如此優(yōu)惠的條件下，袁先生與曹經(jīng)理所在的建材經(jīng)營部簽訂 《租賃協(xié)議》，約定出租期限自2005年3月20日起，租金每天0.30元/評(píng)，支付方式為先付后用，每6個(gè)月付一次等。

然而到了2006年11月，建材經(jīng)營部突然以 “廠房是違法建筑”為由通知袁先生的公司于當(dāng)月搬離，但是袁先生一直未搬離。

2007年7月，建材經(jīng)營部訴至法院，表示自己出租的房屋是違法建筑，依法不能出租，而且租賃合同也沒有約定租賃期限，應(yīng)認(rèn)定為不定期租賃合同，建材經(jīng)營部可以隨時(shí)要求解除合同。

法院判決，建材經(jīng)營部與袁先生之間簽訂的租賃合同中約定的租賃物為屬于不合法建筑，故雙方簽訂的租賃合同在內(nèi)容上違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，屬于無效合同。袁先生應(yīng)該將基于租賃關(guān)系取得的租賃物返還給原告建材經(jīng)營部，經(jīng)營部要求袁先生公司搬離的訴請(qǐng)法院予以支持。袁先生應(yīng)于一月內(nèi)搬離，并支付原告一定數(shù)額的房屋使用費(fèi)。法院同時(shí)指出，原告明知房屋為違章建筑仍然出租，應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，故袁先生承租后對(duì)租賃物進(jìn)行的裝修、添附所支出的費(fèi)用，建材經(jīng)營部應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任，具體數(shù)額由法院酌定。

【點(diǎn)評(píng)】

在房屋買賣和租賃中，有的當(dāng)事人會(huì)在交易成功后才得知自己買受或承租的房屋竟然是違法建筑或者含有違法建筑。這說明，不少當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)根本不重視審查對(duì)方的房屋權(quán)證，認(rèn)為只要簽訂了白紙黑字的合同，自己的權(quán)利就能受到法律保護(hù)，等到訴訟發(fā)生后才追悔莫及，畢竟損失最大的還是自己。

D“夫妻共同財(cái)產(chǎn)”不是違約理由

老莊夫婦陪著兒子前往房產(chǎn)中介，三人看中一處老式公房。該房產(chǎn)權(quán)人徐先生提出全部?jī)r(jià)款都采取現(xiàn)金方式支付，老莊一口答應(yīng)，并于當(dāng)天支付了定金1萬元。翌日，老莊又支付了25萬元首付款。

不料第三天，徐先生突然打電話告知老莊 “房子不準(zhǔn)備賣了，因?yàn)槲业钠拮硬煌赓u，這房子是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，所以我們簽訂的買賣合同無效?！崩锨f立即通過中介發(fā)出了催告履行合同盡快辦理過戶的告知書，后將徐先生告上法庭，請(qǐng)求法院判決房屋買賣繼續(xù)履行。

徐先生強(qiáng)調(diào)，自己簽訂的買賣合同侵犯了妻子的共同財(cái)產(chǎn)權(quán)，原告繼續(xù)要求履約是惡意行為。

法院判決，老莊一家與徐先生之間房屋買賣合同依法有效。法院認(rèn)為，由于徐妻并未作為產(chǎn)權(quán)人登記在產(chǎn)權(quán)證上，不能對(duì)抗合同的相對(duì)方，徐先生沒有征得妻子同意出售房屋所產(chǎn)生的后果自行承擔(dān)。原告老莊等的訴訟請(qǐng)求實(shí)際可行，法院予以準(zhǔn)許。

【點(diǎn)評(píng)】

不少賣家后悔自己 “一時(shí)沖動(dòng)”，便以 “夫妻一方未經(jīng)另一方同意，將雙方共有的房屋出售他人，屬于擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)的無權(quán)處分行為”為由，要求判定合同無效。但法院在處理此類案件時(shí)，一般會(huì)查明產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)利人，若權(quán)利人只是簽訂房屋買賣合同的售房者一人，那法院將認(rèn)定買賣合同真實(shí)有效。