案情：

　　原告某地產顧問有限公司系從事房地產交易等服務的中介公司，蘆某將其位于本市某處的一套房屋委托原告出售。原告受托后便在一報紙上發(fā)布售房信息。被告謝某看到售房信息后找到原告要求看房，原告便派一員工領被告察看了房屋?？捶亢?，被告應原告要求在由原告制作的《看房確認書》上簽了名。該《看房確認書》載明：本人于2008年9月25日在某地產顧問有限公司員工衷某的引領下察看了由其居間介紹的位于南昌市某處的房屋。本人若最終購買此房屋，同意支付成交價1%的傭金給原告。本人或家屬如私下成交或通過其他居間方成交上述房屋，自愿接受原告公司雙方傭金三倍的索賠。后被告通過另一家地產中介公司與房主蘆某簽訂了一份《房屋買賣中介合同》，其中約定，被告以325000元的價格（比原告的報價低20000元）購買蘆某位于本市某處的房屋。上述合同簽訂后，雙方已實際履行完畢。原告認為其為被告提供了信息、服務，而被告違背誠實信用原則，違反雙方合同的約定，私自與通過其他居間方成交了此房屋，并拒絕向原告支付傭金，其行為已構成違約，應依法承擔違約責任，故訴至法院，請求判令被告支付約定的三倍于傭金的索賠金10350元。一審判決由于居間人未促成合同成立，因此其要求被告按傭金的三倍標準向其支付索賠金的請求，于法無據，不予支持，但被告應向居間人支付購房信息及引領看房服務費300元。二審判決維持原判。

　　分歧：

　　中介公司是否依《看房確認書》擔責？有兩種意見：

　　一種意見認為，看房確認書是雙方真實意思表示，對被告具有法律約束力，被告后來通過其他中介公司與他人成交該房屋的行為，損害了原告對于該房屋買賣成交后所得傭金的預期利益，故被告應承擔相應的賠償責任；

　　另一種意見認為，看房確認書屬于格式合同，其存在免除己方責任、排除對方主要權利的情形，故屬無效合同，并且看房確認書屬于居間合同，而居間人尚未促成合同成立，因此對原告要求被告支付三倍于傭金的索賠金的請求應不予支持。

　　分析：

　　對于上述兩種意見，筆者贊同第二種意見，認為原告無權依據看房確認書要求被告承擔違約責任，但有權要求被告支付其在從事居間活動中所支出的必要費用，具體理由如下：

　?。ㄒ唬┍景钢械目捶看_認書屬于無效的格式合同，因此原告無權依據該合同請求違約責任。

　　格式合同是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的合同。本案中的看房確認書是由原告事先單方擬定并針對不特定的人重復使用的，被告并未參與擬定協(xié)商過程，因此該看房確認書屬于格式合同。對于格式合同的效力，合同法規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。如果提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。而在本案中，看房確認書卻規(guī)定：“本人若最終購買此房屋，同意支付成交價1%的傭金給原告。本人或家屬如私下成交或通過其他居間方成交上述房屋，自愿接受原告公司雙方傭金三倍的索賠”，這實際上是要求被告獨家委托原告提供中介服務，但卻并未規(guī)定取得獨家委托權的中介方作為對價所要承擔的主要義務，這就限制了消費者選擇服務的權利，加大了消費者的責任。并且，本案中原告并未提交證據證明其采取了合理方式提請被告注意該條款。因此，根據合同法的規(guī)定該條款應認定無效，既然是無效條款，自然不能成為請求賠償的依據。

　　（二）本案中原告僅為被告提供了房源信息，而離房屋買賣的成交尚早，因此如果將房屋買賣成交后的傭金視為被告違約對原告造成的預期利益的損失，顯然不合理。

　　在案中，中介公司雖然為被告提供了房源信息，但中介方收取房屋成交價1%的傭金的前提是其不僅要提供交易信息、權屬調查等，還要促成買賣合同的訂立，甚至還包括了辦理后續(xù)的過戶手續(xù)。因此，除有特別約定，僅提供房源信息還不足以被認為全部完成房屋買賣的中介服務，以此要求客戶支付報酬不能成立。而能否認為房屋成交后的傭金數額就是因買方違約導致的中介方預期利益的損失？按現行的收費規(guī)定，中介公司收取房價1%傭金的提前是，中介公司促成房屋買賣合同的訂立。而提供房源信息不必然產生促成合同訂立的結果，即便中介公司提供了后續(xù)的媒介服務，也存在未能促成合同訂立而獲得報酬的可能性。因此，將媒介居間成功后的傭金報酬作為違反看房確認書的預期利益顯然不合理。

　?。ㄈ┍景钢械目捶看_認書屬于未促成合同成立的居間合同，因此作為居間人的原告無權要求被告支付報酬，但可以要求被告支付其在從事居間活動期間支出的必要費用。