審判實務(wù)中，認購書效力是否以取得商品房銷售許可證為必要條件存在著較大爭議?有的認為應(yīng)以取得商品房許可證為必要條件，有的則持相反觀點。我們認為，認購書簽訂的根本原因在于簽訂正式預(yù)售合同存在法律上和事實上的障礙，只有這些法律和事實上的障礙消除后才得以簽訂正式的預(yù)售合同，且這些法律和事實上的障礙合同雙方當事人是可以預(yù)期消除的。商品房預(yù)售許可證未取得之前只能簽訂認購書而非正式預(yù)售合同，且雙方在簽訂認購書時通過開發(fā)商當時的條件，可以合理預(yù)期到預(yù)售許可證的取得，因此，未取得商品房預(yù)售許可證明，認購書未必無效。

　　《解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同?！边@條解釋及時解決了以往審判實踐對認購書性質(zhì)的困惑。從該條規(guī)定可以看出，認購書成為預(yù)售合同應(yīng)具備兩個條件：

　　１．具備商品房銷售管理辦法（以下簡稱管理辦法）的主要內(nèi)容。該辦法第十六條規(guī)定了商品房買賣合同應(yīng)當具備１３項主要內(nèi)容：

　　（１）當事人基本情況；

　?。ǎ玻┥唐贩炕緺顩r；

　?。ǎ常┥唐贩康匿N售方式；

　?。ǎ矗┥唐贩績r款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

　?。ǎ担┙桓妒褂脳l件及日期；

　?。ǎ叮┭b飾、設(shè)備標準承諾；

　?。ǎ罚┕┧?、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責任；

　?。ǎ福┕才涮捉ㄖ漠a(chǎn)權(quán)歸屬；

　　（９）面積差異的處理方式；

　?。ǎ保埃┺k理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

　　（１１）解決爭議的方法；

　?。ǎ保玻┻`約責任；

　?。ǎ保常╇p方約定的其他事項。

　　我們在調(diào)研中，發(fā)現(xiàn)實踐中存在的爭議主要是，如果認購書缺失了其中幾項，認購書是否還可以直接認定為預(yù)售合同呢？我們認為，除了后三項外，其他各項原則上不能缺失，否則不應(yīng)認定為買賣合同。因為商品房買賣合同的標的物即商品房具有特殊性，買方的最直接目的在于對房屋所有權(quán)有效的完全的行使。而對其行使完全所有權(quán)必須具備許多附加的條件，如供水、供電、產(chǎn)權(quán)登記等等，而管理辦法規(guī)定的前十項內(nèi)容恰恰是產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)的必備條件，否則，買方將無法圓滿地對商品房占有、使用、收益和處分。