國泰君安 孫建平 2008、2009新財富房地產(chǎn)行業(yè)最佳分析師

4月中旬國十條新政出臺后，政策面深刻地影響了房地產(chǎn)股票板塊和房地產(chǎn)行業(yè)量價基本面的走勢。目前行業(yè)基本面所處的階段是房價高位調(diào)整，銷量萎縮的下降第一階段，緊接其后的將是銷量下降引起房價下降。政策面所處的階段是房產(chǎn)稅等稅收政策引而不發(fā)、伺機而動，而稅收政策又將深刻地影響到需求多寡和結構、房價漲跌和幅度。

2003年以來外圍經(jīng)濟惡化往往總是扮演著挽救房地產(chǎn)行業(yè)免于政策制度深刻調(diào)整威脅的白衣騎士的角色。歷史可能會重演，重演的過程中可能會創(chuàng)造房地產(chǎn)股票板塊的投資機會，畢竟目前房地產(chǎn)股票估值普遍隱含了房價15-20％的下降預期。但更大的、確定的投資機會在于中央、地方政府、開發(fā)商、商業(yè)銀行、購房者多方主體多重博弈后的均衡，即房價有效下跌30％左右，量價重新釋放，回歸均衡；政府放松臨時性的政策調(diào)控措施（保留完善供求關系的基本制度）；適應新環(huán)境的開發(fā)商獲得資本市場新的、更好的增長預期。