4月17日，國務(wù)院出臺意在精準(zhǔn)打擊房產(chǎn)價格過快增長的新政短短一個月時間，全國各地房價應(yīng)聲下跌，眾多投資客紛紛撤離，業(yè)內(nèi)一時風(fēng)聲鶴唳，房地產(chǎn)業(yè)遭遇有史以來最嚴(yán)厲的政策寒流。

按以往經(jīng)驗，國家指導(dǎo)性房貸政策出臺后，地方政府將出臺相應(yīng)配套政策。如北京住建委就于4月30日出臺了落地政策：二套房首付提高到五成，第三套房貸暫時停放，對非本地居民辦理按揭貸款的，需提供當(dāng)?shù)匾荒暌陨霞{稅證明或社會保險繳納證明。

2009年北京二手房市場違約中，90%是因為房價上漲過快而導(dǎo)致賣方違約；而在2010年4月中旬后，買房違約情況頻繁出現(xiàn)，違約比例已占到違約總數(shù)的70%，而以“銀行首付提高無力籌夠首付”為由違約的購房者，占到了買房違約總數(shù)的80%。

一些一手房買家也開始醞釀退房。隨之而來的，將是由政策調(diào)整帶來的房屋買賣糾紛案件集中涌入法院，意圖通過司法途徑解決雙方糾紛。

石春明打算將自己的一套56平米的住宅售出，并買一套面積大一點(diǎn)的住房。女兒已出生3個多月，愛人即將返回工作崗位，考慮聘請住家保姆幫助照看小孩，換大房成為當(dāng)務(wù)之急。4月初，石春明與朝陽區(qū)某樓盤簽訂了購房合同，購買了一套90平米商品房，總房款為243萬元。他將賣掉第一套住房的96萬元外加4萬元存款共支付了100萬元首付款。

但政策的變化卻跟石春明開了不大不小的玩笑。房產(chǎn)調(diào)控政策如期而至，房貸申請難度由此加大。石春明幾年前曾以自己和妻子的名義分別為雙方的父母購買了小戶型房產(chǎn)，再次向銀行申請按揭貸款時，銀行以此套房屋屬于第三套房而拒絕為石春明發(fā)放貸款。由于無法申請到住房貸款，石春明的換房夢瀕臨破滅。如要實現(xiàn)換房夢，就必須自行籌措解決全部房款，而這對石春明而言簡直是不可能的事；如果無法湊齊全款導(dǎo)致無法履行購房合同，按合同規(guī)定就要支付數(shù)額高昂的違約金。

石春明在和開發(fā)商協(xié)商時，卻得到如下答復(fù)：合同里明確約定，因政府或銀行政策發(fā)生變化，導(dǎo)致貸款審批或利率發(fā)生變化的，買方須補(bǔ)差價，否則按合同約定違約條款處理。換句話說，石春明要解除合同就必須支付總房款的30%作為違約金。

石春明交涉幾天毫無結(jié)果，無奈之下將開發(fā)商告上法庭，以非個人原因?qū)е沦J款不能審批，實屬因不可抗力造成合同無法履行為由，要求解除購房合同。

庭審中，由于雙方堅持各自主張，在法官的主持調(diào)解下未能達(dá)成協(xié)議。法院審理后認(rèn)為，按照《最高院商品房買賣合同司法解釋》的二十三條規(guī)定“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”，判決解除合同。

違約成本誰來承擔(dān)是焦點(diǎn)

一般情況下，一些簡單的政策變動，如央行提高利率，不會導(dǎo)致買方不能繼續(xù)履行合同。除非買方舉出證據(jù)，證明首付提高，利率上漲，多出的費(fèi)用將嚴(yán)重影響履約能力，導(dǎo)致買方無法正常生活，可提出解除合同，由人民法院酌情予以考慮。

本案中，此次房貸新政對貸款人的資格、房屋套數(shù)、是否為物業(yè)所在地常住居民等條款均對以前的政策進(jìn)行了較大的修改，可以說是顛覆性的政策變化，究竟此次樓市新政是否屬于“不可抗力”？

根據(jù)《民法通則》的規(guī)定，不可抗力是指“不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況”，對于購房者而言，樓市調(diào)控新政的出臺，是無法預(yù)測的，所導(dǎo)致的成本提升更不是購房者所能控制的，稱之為“不可抗力”有一定道理。

如何給“政策性違約”定性，處理此類案件應(yīng)當(dāng)適用什么原則，在法律界已現(xiàn)分歧。有法官認(rèn)為政策調(diào)整不屬于不可抗力而屬于情勢變更，購房人退房可不承擔(dān)違約責(zé)任；有法官則認(rèn)為既不屬于不可抗力也不屬于情勢變更，判決解除合同會縱容買房人的不誠信；有學(xué)者則認(rèn)為政策調(diào)整導(dǎo)致買房人無法履行合同，應(yīng)該屬于不可抗力。筆者認(rèn)為，在判定樓市政策調(diào)整對合同的影響屬于何種法律性質(zhì)時，最通俗易懂的解讀應(yīng)該是國家強(qiáng)制性政策是否為房屋買賣雙方變更合同條款的合法理由。而這些條款對于雙方來說都應(yīng)當(dāng)是必須接受，沒有商量余地的。

石春明購買的屬于第三套房，將不能申請到按揭貸款。這在石春明簽訂購房合同時是無法預(yù)見，也是不可能預(yù)見的。由此造成無法繼續(xù)履行購房合同非石春明本人的過錯，所以法院支持了石春明的訴訟請求。換個角度講，如果法院不認(rèn)定政策調(diào)整為不可抗力，判決的結(jié)果而是以維護(hù)購房合同的有效性與嚴(yán)肅性為由判決石春明違約，或?qū)⑴c國家政策調(diào)控的基本導(dǎo)向相悖，間接支持了高房價。

及時掌握政策信息以變應(yīng)變

對買賣雙方而言，不管是主動還是被動違約，都有可能要承擔(dān)違約責(zé)任。尤其是現(xiàn)階段政府對樓市調(diào)控力度加大，不時會有房產(chǎn)新政策出臺，對于購房者來說，這些信息必須隨時掌握。隨著信貸、稅收政策的變化，市場會發(fā)生一系列連鎖反應(yīng)，只有掌握這些信息，才能做到以變應(yīng)變。為了避免或者減少損失，以后在房屋買賣過程中，無論賣方還是買方，都必須注意以下事項。

適當(dāng)定金

對于政策不明朗或者不可預(yù)期的房屋，首先支付定金，定金要適當(dāng)，不可太高或者太低，根據(jù)法律規(guī)定，定金不能超過合同總價款的20%，而對下限則無法律規(guī)定。

合同詳盡

將諸如政策之類的條款加以規(guī)定，做到有爭議時有條可依。如規(guī)定遇到政策影響合同的履行，應(yīng)該如何承擔(dān)責(zé)任等。

及時履行

盡量將買賣的過程縮短，尤其是二手房，防止夜長夢多，加快交易的進(jìn)程，避免糾紛出現(xiàn)。

適當(dāng)調(diào)整違約金的比例如果進(jìn)入訴訟程序，按照違約金來承擔(dān)責(zé)任。如果違約金過高，違約方可要求適當(dāng)調(diào)低違約金的比例；如果違約金過低，守約方可要求適當(dāng)提高違約金的比例。一般違約金的比例不超過合同總標(biāo)的額的30%為宜。