中國高房價真相

▲大隱于市的中國隱性富豪

▲別不愛聽，中國房價整體無泡沫

▲本輪房地產(chǎn)新政何時結束

▲喬良：樓市的出路

▲中國“房地產(chǎn)”概念之謬為70年后埋下隱患

▲“絞刑”小產(chǎn)權房調查

解密中國房價與中國經(jīng)濟

相當多數(shù)的城市下崗工人是中國的隱性富豪，也是支撐房價的主力之一

GDP增長速度超過房價就是對房價非泡沫性的最好注釋

“4萬億救市”計劃啟動后，房價不暴漲反而不正常

本輪土地拆遷順利結束，就是本次房地產(chǎn)新政宏觀調控結束之時

北京房修二投資公司總經(jīng)理

■ 張捷

從“下崗工人是富豪”深度認識房價和國情

說“下崗工人是富豪”恐怕難以有人認同，但是筆者希望通過以下分析，讓大家理解中國隱含財富分配的狀態(tài)。因為只有理解了中國這樣的國情，才有可能理解中國的房價！

首先從城市的高薪外企白領入手來看問題。很多城市的外企白領，在人們眼中是富人和高收入者，但他們真的是高收入嗎？

不！很多白領，尤其是農(nóng)村出身的進城“白領”，實際上都是平均收入以下的人群。

舉例說明。你月收入過萬，當屬所謂高薪人群，但是你有父母和孩子，考慮到他們的支出情況就大不同！如果你父母是農(nóng)村人，父母失去勞動能力，沒有退休金和醫(yī)療保險，父母、孩子與你一起進行平均，人均收入就只有2000多元。而且在中國目前送走一個老人的平均醫(yī)療花費在人民幣20萬元以上，若老人沒有公費醫(yī)療，就意味著無形中你已背負了40萬元的沉重債務。若再算上孩子不能上各種低收費的中小學、幼兒園等，所養(yǎng)的孩子的教育費用還要多出十幾萬，這些支出超過50萬，都大大扣減了可支配收入的數(shù)額。而且這些支出都是稅后支付的，就算你夫妻雙方都是“高薪者”也難以承受！這些在大眾眼里看來的“高薪”人群，其實不過是在北京平均收入水平以下的低收入人群而已，買不起房和當“房奴”不是很正常嗎？

再看城市下崗工人。每一位下崗職工都是有醫(yī)療保險和退休金的，下崗時有一大筆下崗賠償，待業(yè)時也有低保，雖然有一些地方發(fā)放有問題，但是總體上是有保障的。按照前述計算與進城“白領”相比，這樣的保障相當于幾十年下來要減少自身支出30~50萬元，而且下崗工人居住在市區(qū)，考慮到子女上學費用等，實際上還有大量隱含收益補貼。雖然這些錢屬于未來支出，有時間成本，但考慮到中國實際負利率和醫(yī)療等費用的上漲，其凈現(xiàn)值不會少于上述預估數(shù)額，而且這樣的利益是不納稅的，或者可以視同為稅后收益。

也許有人會說，這樣的錢是福利，沒有拿到現(xiàn)錢，不是可支配收入，不應當計算。但是實際情況是中國如果計算了農(nóng)民人口，能夠有這樣待遇的，是中國的少部分人群，對于大多數(shù)人都沒有的東西，應當不算嗎？西方國家不計算隱含收益補貼，是因為全民享有同等福利政策，統(tǒng)計的基準是一樣的。如果我們統(tǒng)一統(tǒng)計口徑，對于享受福利的人不計算福利價值，那么對于未享受福利的人就要以負債的負值進行計算了。50萬元對于中國目前的城鄉(xiāng)收入來講，本身就是重大的差別，這足以造成中國的貧富門檻。

更進一步講，城市幾乎所有下崗工人都在市中心享有住房，即使這住房不是福利分配的，也是歷史形成的，這也是要計算財富的！如果考慮到這些住房的拆遷價值，就更加巨大了！

以北京城區(qū)為例，北京東城一套二居室的二手危房，也要二三百萬元，如果趕上拆遷，拆遷戶可以拿到上千萬元的拆遷費用，隨著城市化、老城改造進程等，未來拆遷是可以預見的，對于這樣可以預見的收益，其實也很容易用投資理財?shù)姆绞接嬎愠龊侠淼膬r值。如此一來，像這樣擁有幾百萬、上千萬資產(chǎn)的“下崗”人群，難道不是中國5%富人中的一人嗎？

有人可能會說，這是他們惟一的住宅，按照西方國家的財富統(tǒng)計是應扣除的，但是這樣的認識似是而非。西方的統(tǒng)計講的是需要扣除自住所必須的住宅，而不是只有惟一的“豪宅”就不計算，如果他們愿意把市區(qū)的房子賣了或者拆遷后到遠郊買房居住，手中立即就擁有幾百萬現(xiàn)金了。中國如果包括了宅基地、小產(chǎn)權房等在內所有住房的平均價并不高，上述“豪宅”房價減去中國平均房價后的價值，還是要在百萬元以上，仍可算中國5%以內的富人一族。

城市下崗工人是中國工人階級的主體，我們拉動房地產(chǎn)價格和保障拆遷者的權益，下崗工人得利也最大，政府公務員、富人、外企白領等都因種種原因難以成為“釘子戶”，中國近期的政策使得這部分城市下崗工人得到了最多的房價漲價利益，且有住房不花錢、醫(yī)療可報銷、糧食價格穩(wěn)定低廉，他們所得大部分都是可支配收入，所以他們是不會從事農(nóng)民工工作的。目前各大城市服務性行業(yè)工作崗位已基本上被外來農(nóng)民工占據(jù)，這不是因為城市下崗工人找不到工作，而是不愿意工作，不工作成為食利者的原因就是他們是實際上的財富擁有者，有大量的隱含財富可以逐步變現(xiàn)。

再看房價，我們說房價漲破天，買不起房的恰恰是前面分析的白領。下崗工人有房住，是房價漲價的得利者，而且他們是買得起房的，因為拆遷費用的增加遠遠高于房價，房價漲得再高，拆遷所得更高！如北京遠郊房價漲到2萬元/平米，但同期北京市區(qū)某樓盤拆遷費則達到了22萬元/平米！所以有這樣的拆遷費存在，是永遠有人購買房子的，這就是支撐當前房價的基礎！

任志強先生一直說他是給富人蓋房，然而據(jù)筆者了解，任先生旗下公司位于北京三元橋附近開發(fā)的頂級豪宅，就有不少是吃低保的下崗工人購買的，有的因為手中拿著巨額拆遷款，還買了不止一套！

通過上述兩類人群對比我們可以發(fā)現(xiàn)，在計算了各種隱含利益和資產(chǎn)性收益以后，當前所謂的“高薪”群體實際上是收入很低的，這里還沒有計算中國的各種灰色經(jīng)濟和腐敗的黑色收入！想一下最近查處的北京高檔娛樂場所，最低層當小姐的也可以有上千萬的財富……認清中國實際的財富狀態(tài)深入了解國情，才能夠明白為什么房價暴漲到你難以理解的程度，還是有大量的人可以買房，房價反映的是真實的經(jīng)濟寫照。

在中國的經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)階段，產(chǎn)業(yè)資本進入到了兼并整合做大規(guī)模的時代，原來中國每一個行業(yè)都有幾百家甚至上萬家企業(yè)的局面，如今要與世界接軌，必然要達到世界其他國家主要行業(yè)三五家這樣的規(guī)模，也就是說99%以上的企業(yè)老板要退出。這些退出的老板沒有其他投資渠道，大不了也就是給自己以及子女在大城市找一個好生活。這些退出的老板將企業(yè)變現(xiàn)千萬元以上，就會被認為是中國5%的富人一族，但是這點錢也就是在北京買一套房，再留一個養(yǎng)老錢，也就差不多了。同時還有一個戶口問題，連香港都可以買房入戶，但北京不行！這樣城市準入高門檻，是要高于移民海外的，因此許多退出的老板選擇移民海外定居，同時帶走大量財富。許多中小城市企業(yè)主辛苦創(chuàng)業(yè)多年后獲利退出的所得，不過勘與大多數(shù)中心城市拆遷下崗工人所積累的財富相同，導致大量創(chuàng)業(yè)型人才和財富外流，這是食利者與投資者的分配不公問題。

因此從下崗工人是中國的富豪群體這一點，我們可以更清楚地認識中國的財富狀態(tài)和國情以及其所造成的房價支撐。中國的財富分配不公，不僅有勞動者收入低和貪污腐敗黑色收入問題，還有食利者和投資者之間的分配問題，中國的問題更多的不是漲價問題而是漲價背后的財富再分配問題！投資是要有資本支出和承擔風險的，食利是坐享其成的剝削，在房地產(chǎn)領域一味地壓制投資而不限制食利，是舍本求末、緣木求魚。

中國房價的非泡沫性

房價暴漲讓各色人等眾口一詞說房地產(chǎn)是泡沫嚴重，但是我們不能把泡沫與暴漲簡單地等同起來，而應看到，房價暴漲同期，中國加入WTO以來GDP從8萬億增長到了30多萬億元(同時保持了美元兌人民幣從1:8.3到1:6.8匯率增值)，GDP的增長速度超過房價難道不是對于房價非泡沫性最好的注釋嗎？因此對于中國房價的泡沫問題，不能人云亦云。

中國人民銀行公布《2009年中國區(qū)域金融運行報告》(下稱《報告》)顯示，截至2009年年末，全國中外資金融機構人民幣個人住房貸款余額達4.4萬億元，但個貸不良率持續(xù)下降，僅為0.6%。從這樣的數(shù)據(jù)中，我們可以看到中國的房地產(chǎn)遠遠沒有達到世界金融危機和次級債危機的水平，以中國這樣的存貸利息差，中國房貸的0.6%不良率就是毛毛雨；同時與GDP相比，所占GDP比例10%出頭的總房貸也是非常安全的。

即便只計算普通人總收入，這樣的數(shù)額也不高。根據(jù)全國總工會第六次職工調查所獲資料數(shù)據(jù)：2008年7.75億普通勞動者的勞動收入只占GDP的29%，平均年收入11277元，也就是年總收入8萬多億元。房貸總額只不過是他們收入的一半，而平均10多年的貸款期，每年還貸額遠遠低于統(tǒng)計中的數(shù)據(jù)，這里還沒有計算財產(chǎn)性收入和老板、老總等富人的收入。中國房地產(chǎn)的真實問題，其實是地區(qū)間的不平衡導致某些地區(qū)的房價過高和泡沫。

很多人認為，中國房地產(chǎn)總價值達到了驚人的90萬億元，這樣的估值超過中國GDP的2倍，是日本房地產(chǎn)泡沫最高時期的水平，遠遠高于美國的水平。但是我們需要知道，美國土地人均占有量遠遠超過中國，而且美國是鄉(xiāng)村居住方式，這樣的居住方式意味著高的資源消耗中國是無法比的；而對于日本，我們要看到其房價低的重要原因是日本糧食價格的高昂，如果日本糧價所占有的支出達到中國的水平，日本的房價肯定要超過香港！

更有一點是，在中國經(jīng)濟現(xiàn)階段老百姓的主要財產(chǎn)就是房子，而不是經(jīng)濟發(fā)達后的多元化財產(chǎn)，老百姓的自我服務沒有變成第三產(chǎn)業(yè)的GDP，而美、日第三產(chǎn)業(yè)的GDP占比超過中國1倍以上。

再有就是中國的通脹壓力和國民的保值投資渠道匱乏。根據(jù)國家統(tǒng)計局此間發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份我國居民消費價格(CPI)同比上漲3.1%，進一步拉開了與2.25%一年期銀行存款利率間的差距，繼續(xù)延續(xù)著居民儲蓄負利率的格局。這樣出于老百姓財產(chǎn)保值的需要，國內的房價也要有一個透支價格的過程，這是中外有別的。

此外，我們還要看到中國正在進行工業(yè)化，而美、日等國都已處于工業(yè)化終結的后工業(yè)化社會，因此我國與美、日等發(fā)達國家的國情不具備可比性。要知道，在當年美國工業(yè)化的時候，其帝國大廈每平米造價相當于當時一輛福特轎車！其房價的相對價格也絕不是今天的水平。

還有人質疑中國的房價收入比問題，這里也要從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上再挖掘，而不能就數(shù)據(jù)言數(shù)據(jù)。說到中國的收入統(tǒng)計時不可忽略的一點就是，必須看到中國的地下經(jīng)濟，其實有很多收入是沒有納入統(tǒng)計的。比如，很多個人和企業(yè)都在避稅，那么他們少交稅的收入就不在統(tǒng)計之中?？纯次覀兩磉呌卸嗌偃松賵笫杖氤^50%？還有政府機關、國企等私下發(fā)放大量的獎金、財物，也是不納入統(tǒng)計的?？纯丛蹅兩磉叺墓珓諉T，哪個不是私底下拿的錢比公開收入多幾倍？之所以造成統(tǒng)計數(shù)據(jù)上的比例失調，實際上是統(tǒng)計數(shù)據(jù)出現(xiàn)了問題。

在統(tǒng)計房價上，我們交易的房價和實際的存量房價是不同的，中國大多數(shù)人實際在居住房改房和宅基地，房改房等的價格遠遠低于房地產(chǎn)的交易價格，我們現(xiàn)在統(tǒng)計的是房屋銷售的價格平均。如果把房改房和宅基地統(tǒng)計進來，存量房和房改房的價格要按照取得價格計算，那么房屋價格平均值就低多了。如果不計算這些存量房和宅基地，那么也不應使用社會平均收入這個數(shù)據(jù)，而應當使用買房人平均收入，這個數(shù)據(jù)如果重新統(tǒng)計，肯定比社會平均收入高多了，尤其是計算了外籍買房人的時候。

還有需要說明的是，房價與收入的比例要按照人均住房面積與人均收入進行計算，無論是按照15平米的小康標準或者是20平米左右的平均標準進行計算，新買一套房屋一個人或小兩口住，人均住房面積達到50平米以上，在中國是遠遠超過社會人均平均住房面積的好幾倍，這樣顯然要承擔“房奴”的壓力。

依據(jù)新華網(wǎng)北京5月13日電，今年1至4月，北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破萬元，達到10069元，4月份，北京房地產(chǎn)市場二手住宅成交均價為15238元／平方米。按照15平米的小康標準，并考慮總收入要高于可支配收入，對于總收入北京更有超過人均1萬美元的說法，這樣計算出來的房價收入比值是5~6倍，這里還沒有計算灰色收入，沒有計算各種補貼房屋的價格，所以即使按照國際慣例，中國的房價收入比值也并不高，問題在于大多數(shù)年輕人均為獨生子女，不和父母同住，要求獨立住房遠遠高于平均住房面積，但是他購買房屋是全家族的支持，如果按照家族的收入一起算算呢？再反過來計算，購買房屋是全家支持的，如果小兩口結婚是家族買房，那么算上4個老人、個孩子，平均房價由7個人來承擔，據(jù)此計算出來的系數(shù)就更低了。

此外，像北京這樣的大城市，其買房人群的收入不是北京的人均收入，而要遠遠高于社會的平均收入，因為到北京買房的是全國的富人甚至是全球的高收入人士，如果以買房人群的收入來進行計算，北京的房價收入比將極大降低。

通過以上分析，我們可以對當前甚囂塵上的中國房地產(chǎn)“泡沫論”打上一個大大的問號。

房價成本支撐和4萬億投資價值

說中國房地產(chǎn)沒有太多泡沫，更關鍵的在于我們的房地產(chǎn)增值是有經(jīng)濟成本支撐的，是消耗了大量的資源和勞動的，以我們的經(jīng)濟價值理論，這樣的增值是價值的增值而不是價格的波動，對于內在的必要勞動時間和資源的消耗支出轉化而來的增值所造成的變化，是價值的變化不是價格的變化，所謂的“泡沫”是針對價格而不是價值的。

這樣的價值增值就在于，我們所進行的大量的市政投資建設、基礎設施建設、教育醫(yī)療投資、地方補貼等等，都轉化在土地和居住權利上，這樣的價值增值是空前的。

以北京為例進行估算分析。在宏觀上以一個城市為整體來看，操控這個城市的政府就相當于一個大的開發(fā)商，這樣就便于進行宏觀分析了。所有居住在這個城市的人們，我們把基本的受益面鎖定在1000多萬人左右，不計算農(nóng)村人口和大多數(shù)外來人口，北京的人均居住面積大致為15~20平米，也就是總量2億平米的房屋，把這2億平米作為分享城市整體投資的基數(shù)。

現(xiàn)在北京以及中央政府對于地區(qū)的投資，有多少轉化為了地方的土地價值的增加呢？我們下面逐一進行列舉。

首先是地鐵和道路，北京的地鐵已經(jīng)投資和將要投資的地鐵是5000億元左右，地產(chǎn)有一定的超前性，規(guī)劃中的地鐵也應當計算；同時道路的投資也超過2000億元。地鐵的車票只能滿足地鐵的運行(即車輛和電費等)費用，投資是與道路一樣要反映到土地的增值中。這些就相當于開發(fā)商建造了非常好的小區(qū)道路。

其次是北京投入的拆遷費用，每年北京的拆遷支出超過1000億元，以近5年來為5000億元計，拆遷成本是要記入土地成本之中的。

再次就是北京的文化建設，僅僅是那個中南海前的“蛋”(國家大劇院)，每個座位成本就達到75萬美元，還有為了奧運大量建造的場館，總投資超過2000億元。這些設施的門票也就是設施的維持費用，這相當于開發(fā)商為業(yè)主建立了非常豪華的會所，這些也要反映到土地的增值中來。

還有就是教育衛(wèi)生的投入，北京的大學集中，醫(yī)院云集，這些機構都帶有強烈的福利性質，相當于開發(fā)商為業(yè)主建立了非常好的社區(qū)醫(yī)院和學校，肯定要反映在房價中，這些教育衛(wèi)生的投入近幾年來也超過3000億元。

再有就是政府的各種福利補貼，比方說控制物價、社保和低保、低價的公交車票、廉價的供暖和燃氣水電等等，這些相當于開發(fā)商補貼了物業(yè)費，物業(yè)費低的背后肯定也要房價體現(xiàn)，幾年來政府的這幾方面的補貼也超過1500億元。

此外就是北京的公園和綠化、環(huán)境保護建設，這相當于開發(fā)商在建設社區(qū)環(huán)境，北京的綠化投資非常大，拆建綠化隔離帶投資極大，同時還有就是為了治理風沙的防護林建設、污水處理、給水市政等建設，幾年間投資也不少于1500億元。

另有一點非常重要，就是開始的高速鐵路和高速公路建設，這相當于小區(qū)的周邊道路建設，中國以北京為起點的高速鐵路和公路投資超過萬億，北京得到的價值應當不少于2000億元。

最后就是在北京政府外，中央的各個部委、黨政事業(yè)機構和軍隊也在自己所屬的土地上投入巨大，保守估算幾年下來也不少于3000億元。

以上總計就達到了2.5萬億元，除以受惠的2億平米房屋面積，那么這些投入導致每平米的補貼投資達到了12500元，這是平均的結果，相當于平均房價要上漲12500平米才能與內在價值的增加相符合！

對于其他城市，雖然沒有北京這樣的大投資和奧運會，但是這些城市分攤的基數(shù)很小，也就是說北京以2億平米為基數(shù)，而一個縣城還不到100萬平米，一個縣道路等基礎建設投資10億，平均房價就應當漲1000元，而中國處于一個全面建設時期，發(fā)達國家已經(jīng)建設完畢，近10年類似的新投資基本沒有，所以僅僅從這些建設使用的鋼鐵來看，中國的鋼鐵產(chǎn)量不但位居世界第一，而且超過第二到第六的國家產(chǎn)量之和。

有可能很多人會說，這樣的房價中國的老百姓承受不了，但是承受不了不是泡沫問題，市場承受不了相當于開發(fā)商建造了非常昂貴超前的房子，這些是有成本支撐的，開發(fā)商降價銷售后如果賠本，就不會有人再造了，市場需求一定要讓價格回到成本價位以上，這就是與“泡沫”本質的不同，也就是價值與價格不同的根本經(jīng)濟客觀規(guī)律。在經(jīng)濟規(guī)律的自然作用下，也可以自動擠出泡沫，根本不需要進行人為干預。

2008“4萬億”救市計劃啟動后，自然而然帶動地方融資平臺的投入就更多，這樣的投資大部分是基礎設施建設，投資所產(chǎn)生的價值直接轉化為土地的增值，而鋼鐵、水泥等重工投資，大多也服務于基礎設施的建設和房地產(chǎn)建設，它們需要向基礎建設供貨獲取收益收回投資，其價值也是間接轉移到基礎建設和土地之上。在這樣的投入之下，土地價格不暴漲反而是有違價值客觀規(guī)律的，所以2009年以來的地價暴漲就可以理解了而在3月入春新項目開工投入和投資拉動經(jīng)濟的深入，今年年初房地產(chǎn)價格的跳躍就更可以理解。反而是如果在這樣巨額投資土地附屬物的情況下，連同土地附屬物價值的土地使用權價值不暴增，卻是極其不正常的。

市場本身對上述行為是會產(chǎn)生合理預期的，對于政府這樣寬松財政政策和大力投入，市場可以在短期內透支未來增長預期，尤其是政府的投資拉動把市場的情緒從金融危機中的恐慌看衰扭轉到看漲，這樣的預期拐點效應就特別明顯，對于合理的市場預期行為，也應當認為不是泡沫而是市場自動調整經(jīng)濟的動力來源，不應當過度干預。

還是以北京為例。本來北京為了奧運的大規(guī)模建設已經(jīng)透支了北京的財政，業(yè)界普遍認為北京在奧運過后會有一個真空期，基礎建設放緩以消化奧運透支的支出，在上世紀90年亞運會以后就是這樣的，但是在國家刺激經(jīng)濟的大形勢下，北京基礎設施建設反而加速，城區(qū)6號線和8號線地鐵每公里的建設成本(加之拆遷費用)預計都要上10億元，北京城區(qū)房價怎能不暴漲？同時政府投巨資進行CBD東擴，帶動東邊樓盤的漲幅最高達49%。連郊區(qū)房山的房價也暴漲，即使是國家調控以后的限價房，也達到12500元/平米，最高的超過2萬元，原因無非還是房山要修建地鐵了。因為房價增長的背后是政府巨額的基礎建設投資，這些投資價值何在？總要有所出口吧？如果投資了以后什么價值或價格都沒有變化，那才是政府投資打了水漂呢！而當前這樣的政府投資所帶來的價值增值，最后的流向卻是先前占據(jù)土地的既得利益者，既有政府也有開發(fā)商，還有釘子戶等等，其中的分配關系如何理順才是問題的真正關鍵。

房價暴漲給社會所帶來的傷害不是漲價本身，而是政府投資后的一個分配問題：老百姓怎樣才能從政府的投資中得到好處。

土地財政的必要性與合理性

有一個習慣性說法是，房價上漲是地方政府與中央政府的博弈，說這樣的上漲是地方政府為了地方利益對抗中央，亦即土地財政綁架了地方政府，地方政府的財政收支嚴重依賴土地收益，而這樣的局面是中國經(jīng)濟的巨大包袱。

但是筆者認為，這樣的土地財政實際上是合理的。因為為了刺激經(jīng)濟采取了積極的財政政策，財政政策的主要投資方向在于基礎設施的建設，中國工業(yè)化的基礎也是依靠這樣的建設來支撐的，人民生活水平提高和社會發(fā)達更是離不開這樣的建設，但是這些建設的投資又該如何回收呢？

以地鐵為例，地鐵票價能夠覆蓋其運營成本就很不易了，巨大的修建成本又靠何回收呢？而修建地鐵所帶來的巨大效益主要就是體現(xiàn)在土地房產(chǎn)的價值增值上，這些土地增值如果不是通過土地的收益收回，而是通過稅收來收回的話，那么實際上就是各行各業(yè)的收益來補貼土地，會讓土地的所有者得到不正常的額外利益，反而是社會利益分配的不公，所以土地財政的實質是通過土地收益來收回政府的土地投資。

國外與此不同的是，這樣的行為是企業(yè)而不是政府，大的開發(fā)商買下大片土地建造基礎設施，然后再出售增值后的土地。對于地鐵，香港就是這樣的模式，地鐵出口上面的地皮是屬于地鐵公司的，李嘉誠也是要與地鐵公司合作的，通過土地的收益回收地鐵的收益。但是中國是土地公有制，企業(yè)能夠開發(fā)的是房產(chǎn)而不是地產(chǎn)，按照產(chǎn)權的限制要求應當是所有者來開發(fā)，按照中國的政策法規(guī)中國的開發(fā)企業(yè)是不能囤積土地進行開發(fā)經(jīng)營的，所以地產(chǎn)只能由政府職能來完成，這是中國國情所決定的！

有人可能會說，很多西方國家是依靠稅收解決市政投資的，但是我要說的是，這些國家都是發(fā)達國家，市政已經(jīng)過了建設期，同時還有社會的地產(chǎn)商的補充，稅收解決的是這些設施運營時的費用補貼，而不是設施的建設投資回收，同時在西方的稅收中還有物業(yè)稅，還是利用土地的稅收解決土地基礎設施運營補貼費用，達到社會的公平和平衡，而中國在建設期這樣的依靠物業(yè)稅僅僅覆蓋基礎設施投資運營費用不足是遠遠不夠的，必須依靠土地的經(jīng)營和出讓解決土地上的基礎設施的建設投資問題。

根據(jù)有關數(shù)據(jù)更能夠說明問題，依據(jù)統(tǒng)計報告，2009年：全國土地出讓支出中，用于征地和拆遷補償支出4985.67億元，占支出總額的比重(以下簡稱占比)為40.4%；用于土地開發(fā)支出1322.46億元，占比為10.7%；用于城市建設支出3340.99億元，占比為27.1%；用于農(nóng)村基礎設施建設支出為433.1億元，占比為3.5%；用于補助被征地農(nóng)民支出194.91億元，占比為1.6%；用于土地出讓業(yè)務支出86.89億元，占比為0.7%；用于廉租住房支出187.1億元，占比為1.5%；用于耕地開發(fā)、土地整理、基本農(nóng)田建設和保護支出477.56億元，占比為3.9%；用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出107.25億元，占比為0.9%；用于地震災后恢復重建、破產(chǎn)或改制國有企業(yè)土地收入用于職工安置等支出1191.17億元，占比為9.7%。

通過上述數(shù)據(jù)可以清楚地看到，地方政府的土地財政收益實際上基本都用于與土地開發(fā)建設有關的支出。政府的土地建設支出還使用了土地收益之外的收入，這是一個取之于土地再還之于土地的過程，因此土地財政的本身是正確的，需要完善的是在這樣的循環(huán)過程中的一個合理的利益分配。政府的職能應當是公平重于發(fā)展，發(fā)展重于利潤，我們的問題更多的是在于不公，承擔土地財政成本的人和得到土地財政投入獲利的人群是不統(tǒng)一的，就如政府投資了道路產(chǎn)生了土地的價值增值，因為土地價值增值賺錢的卻是開發(fā)商。

所以真正的問題是土地財政后面的利益分配問題，而不是土地收益的使用問題，是土地財政經(jīng)濟問題之外的社會問題，把土地財政妖魔化而忽略了土地財政背后的利益分配不公，恰恰是有土地既得利益者的巨大陰謀嫌疑，因此必須透過土地財政的外部表象看到問題的實質，才能解決好中國的公平與發(fā)展的問題。

宏觀調控與地方融資平臺

地方政府融資平臺的風險問題最近得到了廣泛關注。據(jù)有關專家分析，高達7萬億甚至更多的地方債務，可能會拖垮中國經(jīng)濟剛剛復蘇的腳步。

在我們的“4萬億”救市舉措需要大量地方政府的配套投資的背景下，2010年隨著地方政府投融資平臺的數(shù)量和融資規(guī)模的飛速發(fā)展，地方政府投融資平臺的負債規(guī)模也在急劇膨脹。

來自銀監(jiān)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到去年5月末，全國各省、區(qū)、直轄市合計設立8221家投融資平臺公司，其中縣級平臺高達4907家。而從地方平臺公司貸款債務與地方政府財力對比看，債務率為97.8%，部分城市平臺公司貸款債務率超過200%。

2009年，中國國債余額大約為6.2萬億元，外債余額為3868億美元，合計相當于2009年GDP的26%，按照國際標準，尚在安全范圍之內。但是，近1年來積聚膨脹的地方政府債務，也會成為中國宏觀經(jīng)濟運行中最大的風險因素之一。因為計算了地方政府的債務，中國的政府總債務就可以超過GDP的50%。

央行調研結果顯示，截至2009年5月末，地方政府的3800多家投融資平臺總資產(chǎn)近9萬億元，負債升至5.26萬億元，平均資產(chǎn)負債率約為60%。5.26萬億元的負債相當于去年全國GDP的15.7%、全國財政收入的76.8%、地方本級財政收入的161.35%。

中金公司研究報告進一步顯示，2009年凈新增負債約3萬億元，預計2010年和2011年后續(xù)貸款約為2萬~3萬億元，2011年底約達到10萬億元。也就是說，很多地方政府的負債額將遠遠超過本級財政收入，會面臨巨大風險。

對于地方政府的債務，似乎房地產(chǎn)價格增長給地方政府帶來更多的土地財政收益，會大大改善地方政府的財政狀況，然而這樣的思維是簡單和直線條的。地方政府債務更大的風險恰恰來自于房地產(chǎn)的暴漲！

因為在“4萬億”救市和2009年房地產(chǎn)暴漲以后，地方政府儲備的土地明顯不足。例如，北京市區(qū)好位置的土地已經(jīng)不足，在嚴格保護耕地的情況下要獲得土地，只有拆遷。房地產(chǎn)價格暴漲使得拆遷成本迅速增加，政府難以獲得新的土地準備，土地賣出一幅少一幅。政府儲備的土地不足推動了房價上漲的預期，導致各地土地財政陷于困境。如海南，不要看房價漲破天，而政府手中已經(jīng)沒有多少地了，難以支撐政府后續(xù)需要的配套基礎設施建設。

更進一步的是，拆遷費用暴漲，使得政府投資基建的建設成本更加提高。政府原來的投資預算已經(jīng)不足，為了不讓項目下馬造成投資半拉子工程產(chǎn)生巨大損失，為此地方政府的負債還要持續(xù)暴漲！

地方政府抵押給銀行的資產(chǎn)，主要是待開發(fā)的土地，這些資產(chǎn)基本上是按照毛地價值計算的，也就是還沒有進行拆遷的土地。在拆遷費用暴增的情況下，毛地價格減去拆遷等費用后的凈地價格大幅度的降低，造成銀行的抵押物價值減值，直接造成金融風險。同時對于地方政府融資平臺手中的未抵押土地凈值也大幅度降低，造成政府后續(xù)融資能力枯竭。這樣的局面將把中國地方經(jīng)濟逼入絕境，并且?guī)砭薮蟮你y行金融風險！所以在我們上述統(tǒng)計的政府債務所占GDP高額比例之外，在房地產(chǎn)價格暴漲的情況下更有一個隱性的黑洞！

無論房地產(chǎn)有沒有泡沫，有沒有成本的支撐，任何有過經(jīng)營經(jīng)驗的人都知道資金鏈和現(xiàn)金流的重要，對于中國特色的大政府小社會，政府的資金出現(xiàn)問題，所影響的可不僅僅是經(jīng)濟，更是社會和政治問題，這樣的風險是與政局的穩(wěn)定緊密掛鉤的。有一點金融常識的人就知道，資金鏈的斷裂和擠兌，是遠遠比泡沫更要命的事情。

在上述背景下，大家可以看到的就是，本次政府的調控地方配合的力度大大超過以往，在金融壓力下之急切也大大超過了以往！更要注意到的是，在調控的同時，中央整頓和監(jiān)管地方融資平臺的步驟開始了。把地方融資平臺納入中央的管控軌道，也是控制地方經(jīng)濟風險、金融風險和加強中央經(jīng)濟權威的重要步驟。

在調控下我們可以看到，房地產(chǎn)價格沒有降低，但是拆遷卻比以往進展順利多了，公開的拆遷成本沒有增加，可釘子戶的“胃口”大大不一樣了。據(jù)筆者所知，釘子戶所得和拆遷的隱性成本是極大的，在房地產(chǎn)暴漲的背景或預期下，拆遷費用的上漲是遠遠超過房價的，就如幾年來北京東城的房價從1萬漲到5萬，但是拆遷費用卻從1、2萬漲到了10多萬20多萬，房價漲5倍，而拆遷費用漲了10多倍！調控正好控制了拆遷費用不再不合理上漲！

在調控預期下，各個拆遷釘子戶的胃口大大降低，大量開發(fā)商說要破產(chǎn)不干了以后，甚至有釘子戶主動叫嚷著要按照當時的承諾拆遷，不拆遷他們是不公平的，原本盼望拆遷但是賴著不走以期得到高額補償?shù)娜巳阂不氐搅吮緛砻婺浚教帪槟軌蜈s緊拆遷自己的房子而四處活動。

而我們的調控政策限制貸款買房、外地人買房和新購住房，使得所有的新房供給向被拆遷人群傾斜，保障當前拆遷順利的政策取向是明顯的。這樣一來使得政府的土地儲備重新增加，土地財產(chǎn)可以繼續(xù)，同時政府4萬億的財政擴張拉動的拆遷得以順利進行不會造成這些項目的投資金額暴漲，這樣地方政府的融資平臺的財務狀況極大改善，金融風險也降低了，這就是本輪調控的根本所在。等到這一輪拆遷完成，政府又儲備大量土地以后，肯定會是另外的一個政策局面，就如在2008底的政策大翻轉一樣。

地方融資平臺的主要運轉方式是以大片的土地抵押給銀行，取得款項進行土地的一級開發(fā)，這些土地是沒有拆遷的土地，政府的投資基礎配套建設使得土地增值，政府轉讓土地以后取得的增值再歸還銀行的貸款，完成一個資金和建設的循環(huán)。但是在政府將要投資以后，市場立即進行了透支，房價暴漲拆遷費更漲，這樣政府土地投入所產(chǎn)生的價值增長無法收回，全部被拆遷費用的高漲所吞噬，造成政府融資平臺運轉失靈。因此，房價突然暴漲對于地方政府融資和積極財政拉動經(jīng)濟的影響，就從風險進一步擴大到運轉受阻，直接威脅經(jīng)濟和政府政治穩(wěn)定。

因此筆者大膽斷言，本輪拆遷順利完成將再一次讓地方融資平臺運轉正常，這將是本次宏觀調控的最大勝利。但是房價如果下降過多，導致地方融資平臺所開發(fā)的土地無法順利轉讓，地方政府的融資無法順利收回，一樣是對于中國經(jīng)濟運轉的重大威脅和政府的重大壓力。政府進行調控是為了讓經(jīng)濟運轉更好，看清楚目標，看清楚問題，自然也就知道了政府調控的方向、程度和節(jié)奏了。