昔日田潤民的茶樓早已被網(wǎng)吧替代

單方面指定評估機(jī)構(gòu)，但評估機(jī)構(gòu)無資質(zhì)；原價409萬元的房子，評估價只有225萬元；拍賣房產(chǎn)時，房主竟不知情……

價值409萬元、地處銀川市繁華路段的一處房產(chǎn)，被石嘴山市中級法院以低于原價近一半的價格拍賣。而在評估、拍賣程序中，法院在未通知房主田潤民的情況下，違反規(guī)定單方面指定評估和拍賣機(jī)構(gòu)，甚至連拍賣日期也未告知房主。更奇怪的是，拍賣成功的買房者和當(dāng)初的售房者是同一家公司。接到申訴的石嘴山市檢察院對此案進(jìn)行審查發(fā)現(xiàn)，此案中的評估機(jī)構(gòu)和評估人員，根本沒有房地產(chǎn)估價資質(zhì)。

房貸難還 銀行追討

2003年，家住石嘴山市大武口區(qū)的田潤民，以每平方米9200元、總價409萬元的價格，購買了寧夏南華房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于銀川市玉皇閣北街163號的一處營業(yè)房，總面積444平方米。首付170萬元后，田潤民通過原銀川市商業(yè)銀行大武口支行按揭貸款239萬元，售房者南華公司為擔(dān)保人。隨后，田潤民投入80萬元精裝后開辦了茶樓。

連續(xù)還款3年，共還了40萬元后，由于生意不順，田潤民無力償還貸款。2006年，銀行將田潤民和南華公司起訴到石嘴山市中級法院，要求他們償還房貸其余本息。法院判決田潤民支付房貸本息257萬元，南華公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任。南華公司上訴后，在自治區(qū)高級法院的多次調(diào)解下，2006年11月23日，銀行、田潤民和南華公司三方達(dá)成協(xié)議：調(diào)解書生效后3日內(nèi)，田潤民向銀行償還257萬元房貸及利息，逾期不還將對這套營業(yè)房進(jìn)行處置，用于還貸。

高價售出 低價購回

然而至2007年3月，田潤民仍無力償還貸款，在銀行的強(qiáng)制執(zhí)行申請下，石嘴山市中級法院啟動了對該營業(yè)房的處置程序。

接受委托評估的是石嘴山市價格認(rèn)證中心，當(dāng)月，該中心就組織價格鑒證人員赴銀川評估。在銀川房價勢如破竹、漲幅驚人的形勢下，這套價值409萬元的繁華地段營業(yè)房，在購買4年后，最終被石嘴山市價格認(rèn)證中心評估為280萬元。當(dāng)年4月20日，石嘴山市中級法院委托寧夏匯德拍賣行，以225萬元的價格拍賣成交。而拍賣得手的正是當(dāng)初的售房者——南華公司。該公司當(dāng)初以409萬元的價格售出該營業(yè)房，此時卻以225萬元購回。

田潤民還欠銀行257萬元，而該營業(yè)房僅拍賣了225萬元，兩相抵沖，田潤民仍然欠銀行30多萬元。于是，法院從擔(dān)保人南華公司的賬上劃走40萬元給銀行。至此，銀行與田潤民之間的房貸糾紛了結(jié)。

住宅房面臨強(qiáng)制執(zhí)行

2008年，南華公司向銀川市興慶區(qū)法院起訴田潤民，向他追償被法院劃走的40萬元。法院判決支持了南華公司的訴求。2009年3月，法院強(qiáng)制執(zhí)行，查封了田潤民位于銀川市的兩套住宅房手續(xù)，準(zhǔn)備評估拍賣。

此時的田潤民才知道營業(yè)房已經(jīng)拍賣。讓他感到奇怪的是，拍賣自己的營業(yè)房，法院卻沒有通知他拍賣時間和地點。不僅如此，更讓他費解的是，在銀川房價連年走高，甚至領(lǐng)跑全國的行情下，南華公司2003年以總價409萬元賣給他，為何經(jīng)過4年后，該公司又能以總價225萬元拍賣回購？

田潤民開始認(rèn)真審視這個官司。他發(fā)現(xiàn)，在選定評估和拍賣機(jī)構(gòu)時，法院也是悄然繞開他這個當(dāng)事人，直接指定石嘴山市價格認(rèn)證中心和寧夏匯德拍賣行評估和拍賣。而這種做法是違反有關(guān)規(guī)定的。同時，他了解到，石嘴山市價格認(rèn)證中心并沒有房地產(chǎn)估價資質(zhì)，所以評估行為和結(jié)論應(yīng)為無效。

法院強(qiáng)調(diào)：當(dāng)事人沒異議

對于田潤民提出的諸多疑問，石嘴山市中級法院在給上級有關(guān)部門的答復(fù)中，承認(rèn)此案的評估和拍賣機(jī)構(gòu)是該院單方面直接指定的。但對于拍賣價格過低及評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等問題，法院則表示，當(dāng)時“田潤民沒有任何異議”，并簽收了估價報告。

田潤民說，估價報告他并沒有收到，法官當(dāng)時送達(dá)給他的，只是一個《鑒證報告書送達(dá)回證》。而對于選定評估、拍賣機(jī)構(gòu)以及拍賣的時間和地點等，法院根本沒有通知他，又讓他如何會有異議？“如果一個案件存在違法程序，難道說它就會因為當(dāng)事人‘沒有異議’，而變成合法程序嗎？”

檢察機(jī)關(guān)：法院多處違反法定程序

2009年8月，接到申訴后，石嘴山市檢察院對此案進(jìn)行了為期3個多月的審查，并向石嘴山市中級法院發(fā)出《檢察建議書》，直指該院在此案中存在五大違反法定程序之處。

檢察機(jī)關(guān)指出，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》，評估、拍賣機(jī)構(gòu)的選定，由當(dāng)事人雙方?jīng)Q定或隨機(jī)確定，法院無權(quán)指定。法院在拍賣5日前以書面或其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人于拍賣日到場。但在此案中，石嘴山市中級法院沒有通知田潤民和銀行方面選定評估、拍賣機(jī)構(gòu)，而是該院直接指定。同時，法院也沒有通知田潤民拍賣的時間和地點。

此外，石嘴山市價格認(rèn)證中心沒有房地產(chǎn)估價資質(zhì)，評估人員沒有注冊房地產(chǎn)估價師資質(zhì)。據(jù)檢察機(jī)關(guān)調(diào)查，按照2005年建設(shè)部出臺的《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)估價資質(zhì)須經(jīng)過建設(shè)行政主管部門許可。而石嘴山市價格認(rèn)證中心的價格鑒證資質(zhì)是由國家發(fā)改委核準(zhǔn)的，沒有經(jīng)過建設(shè)行政主管部門的資質(zhì)許可，評估人員吳靜、李潤杰均無房地產(chǎn)估價師資質(zhì)。

最后，檢察機(jī)關(guān)指出，石嘴山市價格認(rèn)證中心的估價方法違反有關(guān)規(guī)定。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，有條件時，應(yīng)以市場比較法為主要估價方法。收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中一種估價方法。而該價格認(rèn)證中心僅采用成本法一種估價方法是錯誤的。

檢察建議書最后表述：石嘴山市中級法院在此案中，違反法定程序，特依法向你院提出檢察建議，請予以糾正。

價格認(rèn)證中心能否進(jìn)行房產(chǎn)估價？

石嘴山市價格認(rèn)證中心究竟有無資質(zhì)，顯然是此案能否糾正的關(guān)鍵。如果真的沒有資質(zhì)，當(dāng)初他們又是如何開展房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的呢？本報記者對此進(jìn)行了調(diào)查。

吳靜，石嘴山市價格認(rèn)證中心價格鑒證師，當(dāng)年此案的評估人員。她向記者出示了兩樣?xùn)|西，以證實該機(jī)構(gòu)和她本人具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)。一是由國家發(fā)改委頒發(fā)給該中心的《價格鑒證機(jī)構(gòu)資質(zhì)證》；另一個是2008年由自治區(qū)物價、高級法院、檢察院、公安和財政部門聯(lián)合下發(fā)的文件——轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于扣押追繳沒收及收繳財物價格鑒定管理的補(bǔ)充通知》。吳靜表示，前者的“資質(zhì)范圍”里，明確寫著業(yè)務(wù)范圍包括“房地產(chǎn)價格鑒定”；而后者則證明，價格認(rèn)證中心可以接受辦案機(jī)關(guān)的委托，對涉案財物進(jìn)行價格鑒定。

但記者仔細(xì)觀察發(fā)現(xiàn)，該中心的《價格鑒證機(jī)構(gòu)資質(zhì)證》上“資質(zhì)范圍”后面的第一句話是：在所屬行政區(qū)內(nèi)，開展……價格鑒定。銀川不在石嘴山的所屬行政區(qū)內(nèi)。石嘴山市價格認(rèn)證中心到銀川進(jìn)行房地產(chǎn)估價，超出了該資質(zhì)證所規(guī)定的“資質(zhì)范圍”。

同時，記者查閱相關(guān)規(guī)定發(fā)現(xiàn)，2008年6月4日之前，按《扣押、追繳、沒收物品估價管理辦法》規(guī)定，價格認(rèn)證中心的價格鑒定范圍，僅限于公、檢、法各自管轄的刑事案件中扣押、追繳、沒收的物品。但田潤民的營業(yè)房在評估時，處于抵押貸款狀況，法院判決書明確稱之為抵押物，并不屬于查封或者扣押，更不屬于追繳和沒收的物品。當(dāng)年出臺的補(bǔ)充規(guī)定中明確：政府價格部門設(shè)立的價格鑒定機(jī)構(gòu)可以接受辦案機(jī)關(guān)的委托，對非刑事案件中涉案財物或標(biāo)的進(jìn)行價格鑒定。但石嘴山市價格認(rèn)證中心對該營業(yè)房的估價活動發(fā)生在2007年，也就是說，在補(bǔ)充規(guī)定出臺前，該中心不能對非刑事案件的涉案財物進(jìn)行價格鑒定。

對于房地產(chǎn)評估資質(zhì)問題，自治區(qū)住建廳房地產(chǎn)管理處劉處長介紹說，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定，管理全國房地產(chǎn)工作；國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。這說明房地產(chǎn)管理工作除建設(shè)和土地部門外，沒有其他部門參與。同時，2004年國務(wù)院第412號令《國務(wù)院對確需保留的行政審批項目設(shè)定行政許可的決定》中，第110條明確規(guī)定，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)，由縣級以上地方政府房地產(chǎn)行政主管部門實施。據(jù)此，建設(shè)部于2005年出臺了《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》，對全國房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)及資質(zhì)進(jìn)行統(tǒng)一核準(zhǔn)、統(tǒng)一管理。他表示，即使辦案機(jī)關(guān)愿意委托價格認(rèn)證中心對涉案的房地產(chǎn)進(jìn)行估價，但該中心也必須按國家規(guī)定先到房地產(chǎn)主管部門核準(zhǔn)資質(zhì)。

無論對于當(dāng)事人田潤民還是檢察機(jī)關(guān)的建議書，石嘴山市中級法院一直保持沉默。5月12日、13日、14日，記者幾次到該院采訪，得到的答案均是與此案相關(guān)的人都很忙，無法接受采訪。