“二套房”這一困擾房地產(chǎn)調(diào)控多年的“謎語”，雖已有官方釋義，但仍彌補不了全國住房普查制度中斷25年所留下的個人住房檔案欠賬

“認房又認貸”的“二套房”官方標(biāo)準(zhǔn)出臺已近滿月，雖然堅定了一些人對“調(diào)控從嚴”的預(yù)期，但仍是一道執(zhí)行難題——由于很多城市房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)尚未與全國聯(lián)網(wǎng)，也未與銀行征信系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，因而根本無從查清個人名下的真實房產(chǎn)數(shù)量。銀行普遍遭遇的是“認貸容易認房難”。

6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（下稱《通知》），明確第二套房認定以家庭實有住房為準(zhǔn)，“認房又認貸”。

對城鎮(zhèn)居民住房檔案“不知其二”的城市究竟有多少？住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳新聞處處長畢建玲面對《財經(jīng)國家周刊》記者詢問時反問道:“文件剛剛發(fā)，你要地方（城市）的情況怎么可能呢？”

人口普查附帶房屋普查

按照三部委《通知》中的表述，決策部門認為，第二套房認定困難的根源在于各地“城市房屋登記信息系統(tǒng)”建設(shè)的滯后。因此，應(yīng)將其作為“一項重要工作抓緊抓好”，“2010年年底前各設(shè)區(qū)城市要基本建立房屋登記信息系統(tǒng)?！?/p>

與呼吁加速房屋權(quán)屬信息化建設(shè)息息相關(guān)的，是全國性房屋普查工作自1985年開展過一次以來，已中斷了25年。

6月8日，《財經(jīng)國家周刊》記者獲悉，即將于2010年11月1日展開的第六次全國人口普查，將附帶加入對居民住房狀況的某些調(diào)查內(nèi)容。在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一向記者透露該消息的第二天，北京市人口普查辦在中外記者招待會上證實:與以往不同，北京市今年人口普查之前，將先查清全市280萬到300萬棟房屋的物理狀況，包括建造年代和建筑結(jié)構(gòu)等。普查結(jié)果將報北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會，以備日后對房屋確定抗震級別，進行分批加固。

但消息并未提及是否同時會對全市住房權(quán)屬狀況進行普查。業(yè)內(nèi)人士認為，住房權(quán)屬調(diào)查，才是“房屋普查”核心且敏感的內(nèi)容。

爭議未息

“如果你問一個小學(xué)生，何為'二套房’，他或許只用兩根手指就能告訴你；倘若你問一個'房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士’，則他可能會說'在當(dāng)前至少有7種解釋’?！边@是“國十條”地產(chǎn)新政出臺后，一則在業(yè)內(nèi)廣為流傳的“笑話”。

4月15日，為遏制房價上漲過快、打擊投資投機性炒房，國務(wù)院常務(wù)會議部署新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，動用空前嚴厲的差別化信貸政策，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

收緊二套房貸的政策迅速影響到市場各方。北京房產(chǎn)中介機構(gòu)我愛我家測算，新政前二手房交易客戶中，購買第二套房的占65%；其中，有接近70%的人要靠貸款買房。該機構(gòu)據(jù)此預(yù)估，“第二套房政策將影響接近43%的二手房置業(yè)人群”。這意味著，若從嚴執(zhí)行第二套房認定標(biāo)準(zhǔn)，不但大批購房者將放棄購房計劃，房產(chǎn)中介的生意也將大幅縮水。

來自銀行房貸部門的意見反饋表明，收緊第二套房貸使房產(chǎn)成交量銳減，“4、5月份以來，房貸數(shù)量已減少一半左右?！?/p>

如何執(zhí)行第二套房認定標(biāo)準(zhǔn)，攸關(guān)各方利益。

《財經(jīng)國家周刊》記者了解到，在官方認定標(biāo)準(zhǔn)出臺之前，各家商業(yè)銀行執(zhí)行的第二套房認定辦法各不相同，總計有7種之多。有的以購房者貸款記錄為依據(jù)，“認貸不認房”；有的以房產(chǎn)交易記錄為依據(jù)，“認房不認貸”；有的以個人名下有幾套房產(chǎn)計數(shù)，多于一套房產(chǎn)即視為二套房；有的則以家庭為單位，所有家庭成員名下的房產(chǎn)合計一處。

分析人士認為，這些令局外人看不懂的“二套房”權(quán)屬認定辦法，背后實際掩藏著利益各方對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度。

“對第二套房認定是執(zhí)行從嚴的標(biāo)準(zhǔn)，還是松懈的標(biāo)準(zhǔn)，實際上已經(jīng)成為檢驗樓市調(diào)控力度的探測器。”上述分析人士表示:顯然，三部委“以家庭為單位”、“認房又認貸”的二套房認定標(biāo)準(zhǔn)，顯示了“從嚴調(diào)控”的姿態(tài)。

然而，爭議并未就此止息。有業(yè)內(nèi)人士指出，三部委公布的第二套房認定辦法“仍有漏洞”。

首先是有些城市由于房屋登記系統(tǒng)不完善，根本不具備確認第二套房的查詢條件；其次，各城市房屋登記系統(tǒng)尚未全國聯(lián)網(wǎng)，無法查詢購房者異地購房的情況，因此很有可能給跨區(qū)域的第二套房辨認留下盲區(qū)；此外，還有一種“鉆空子”的可能，就是夫妻雙方戶口不在一處，且戶口尚未及時變更為“已婚”的，則很有可能再開出單身證明，用于申請第一套房貸款。

中國指數(shù)研究院輿情分析報告認為，三部委出臺的二套房認定標(biāo)準(zhǔn)目的在于抑制投資投機性購房需求，但由于“認房又認貸”的標(biāo)準(zhǔn)十分嚴格，避免不了要誤傷一部分合理的自住型購房需求，比如因原房屋陳舊、狹小等原因而具有改善性需求的購房者；曾利用貸款買房但已賣出房屋，銀行征信系統(tǒng)里仍然有貸款記錄者；被拆遷的購房者。這部分自住型需求通常對首付比例和貸款利率的敏感度較高，在新的二套房認定標(biāo)準(zhǔn)下，他們很難籌集到足夠的資金來購買房屋。

房屋普查“雷區(qū)”

“二套房”認定的尷尬，再次給全國性房屋普查工作制度化敲響了警鐘。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，有關(guān)“全國城鎮(zhèn)居民人均住房面積”等重要的基礎(chǔ)性住房數(shù)據(jù)，至今使用的還是估算的模糊數(shù)字。這甚至成為起草房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃建議稿時的一大障礙。為此，朱中一建議:盡快開展全國范圍的房屋普查工作。

“如果一個國家對居民住房情況都弄不清楚，住房政策就很難準(zhǔn)確?！爆F(xiàn)年80歲的著名房地產(chǎn)專家包宗華對《財經(jīng)國家周刊》記者說，自己已記不得為房屋普查呼吁過多少回了。

包宗華早年曾為建設(shè)部政策研究中心主任、中國房地產(chǎn)研究會副會長。據(jù)他介紹，1985年第一次全國房屋普查時，有近70萬城鎮(zhèn)人口接受了調(diào)查。而那次“房普”之所以能最終成行，離不開住房局一位副局長的力排眾議和直言進諫，“當(dāng)時連局長都反對，認為普查耗費人力物力巨大，條件不具備?！?/p>

但恰恰是這次“強爭”來的房屋普查，為后來的住房制度改革提供了重要的參考數(shù)據(jù)，作出了歷史性貢獻。

《財經(jīng)國家周刊》記者了解到，北京市曾在2007年7月開展過一次全市范圍的房屋普查，目的是“摸清家底”。普查工作可謂“舉全市之力”進行，北京市主管副市長親自掛帥，房管、規(guī)劃、國土和統(tǒng)計等部門悉數(shù)到位；中央在京的機關(guān)事業(yè)單位以及軍區(qū)總后勤部等部門的領(lǐng)導(dǎo)參與協(xié)調(diào)。

普查工作已過去3年，普查結(jié)果至今鮮為人知。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心房地產(chǎn)業(yè)處處長文林峰告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，當(dāng)年她和同事因為一個課題的需要，一直期待普查結(jié)果公示，結(jié)果“等了3年也沒看到”。

文林峰懷疑，可能是普查結(jié)果觸及到了一些不便公開的“敏感信息”，比如官員財產(chǎn)、公房私用以及政策性住房分配是否合理等問題，這些都有可能是房屋普查工作的“雷區(qū)”。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長苗樂如，2007年時曾任北京市建委副主任，是當(dāng)年那次房屋普查的實際領(lǐng)導(dǎo)者之一。他向《財經(jīng)國家周刊》記者證實，當(dāng)年的房屋普查結(jié)果“確實發(fā)了公告”，只不過按照《統(tǒng)計法》的有關(guān)規(guī)定，“公告內(nèi)容比較簡單”。

遺憾的是，北京市這場聲勢浩大的房屋普查工作，并沒有推動全國性房屋普查工作的制度化?！敦斀?jīng)國家周刊》記者了解到，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部內(nèi)部曾經(jīng)對此有過幾次動議，但最終放棄。據(jù)透露，內(nèi)部討論時一些人認為，“應(yīng)該由國家統(tǒng)計局牽頭做此事更為合適”，且全國性房屋普查興師動眾、人力物力以及跨部門協(xié)調(diào)，都是難題。

一個鮮為人知的細節(jié)是，2008年，包宗華曾寫信給當(dāng)時即將退任的建設(shè)部部長，建議他在退休之前“干一件大事”，以便將來“在歷史上記下一筆”。這件所謂的“大事”，就是開展全國房屋普查?？上?，這一建議因多種原因仍未得以落實。

然而，“二套房”認定的困惑，以及由此帶來的房地產(chǎn)調(diào)控落實壓力，再次將房屋普查逼向了死角。

“全國房屋普查是遲早繞不過去的一項工作，是中國住房制度轉(zhuǎn)型過程中必須要補的一課?！痹谥袊康禺a(chǎn)研究會名譽副會長、人居環(huán)境委員會主任委員張元端看來，“如果真能將人口普查與房屋普查綁定，不失為一種好辦法，可以事半功倍，大大節(jié)省人力物力?！?/p>