房地產(chǎn)問題不管是經(jīng)濟(jì)化、社會(huì)化，還是政治化，“關(guān)鍵都是保障房不足造成的”。但是，保障房的投資、建設(shè)、分配都讓人覺得難以得到保障

本刊記者/龐清輝 文/田春艷

“2010年，為了完成580萬套保障性住房建設(shè)任務(wù)，中央已經(jīng)下達(dá)600多億資金?！?月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在“2010中國市長(zhǎng)論壇”上公開表示。他強(qiáng)調(diào)，今年580萬套的保障房建設(shè)任務(wù)一定要完成?！白〗ú繀f(xié)調(diào)小組已經(jīng)和各個(gè)省市簽訂了協(xié)議，大部分省市已經(jīng)與各地市縣簽訂了任務(wù)書?！?/p>

然而，住建部一位不愿透露姓名的官員則給《中國新聞周刊》算了一個(gè)簡(jiǎn)單的除法：“600億，580萬套，一萬元對(duì)于建一套房子來說能夠干點(diǎn)啥？”據(jù)他估算，2010年保障房投資總額將達(dá)到約4300億元左右，600億與4300億相比，小巫見大巫。而且，2010年還轉(zhuǎn)接了2009年部分在建工程。

上述住建部人士稱，2010年中央決策層對(duì)住房保障體系的建設(shè)，給予了前所未有的巨大推動(dòng)力。“尤其是公共租賃住房建設(shè)是住建部下一階段工作的重點(diǎn)，住房保障毫無疑問是2010年住房領(lǐng)域的首要任務(wù)。但大家真的還是覺得任重道遠(yuǎn)，壓力很大。”

而在采訪中，多數(shù)專家也向《中國新聞周刊》表示，保障房建設(shè)能否及時(shí)“補(bǔ)位”，將在很大程度上決定今年房市新政的效果，也是對(duì)2010年政策效力的最終考驗(yàn)。同時(shí)，也要防止保障房異化成房企的另一場(chǎng)“圈錢運(yùn)動(dòng)”。

國企唱主角，“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”保障房

到2012年末，基本解決1540萬戶家庭的住房問題?！边@是2009年底住建部在“國四條”中提到的目標(biāo)。而在2009年5月，住建部等三部委曾發(fā)文明確指出，到2011年末，解決747萬戶困難家庭的住房問題。僅僅半年之后，這一指標(biāo)就做了大幅調(diào)整。時(shí)間僅多了一年，指標(biāo)卻翻了一倍。

2010年，中國住房保障注定要全面提速。與此同時(shí)，不少地方政府已明確“今年保障房開工量不少于總量60%”的目標(biāo)。根據(jù)北京市公布的2010年土地供應(yīng)計(jì)劃，今年北京市土地供應(yīng)總量為6400公頃，住宅用地供應(yīng)總量為2500公頃，其中廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和定向安置房用地占到1250公頃。

建工。郭莊家園是目前離北京市中心最近的在建保障性住房項(xiàng)目。7月24日，《中國新聞周刊》記者來到位于豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)的郭莊子村，建工。郭莊家園的5棟雙限房住宅樓已經(jīng)封頂完成，外圍的腳手架、圍擋也都撤走。距離建工。郭莊家園不遠(yuǎn)是同一個(gè)開發(fā)商的商品房項(xiàng)目——建邦楓景，二者的開發(fā)商都是北京建工地產(chǎn)。

據(jù)工地的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，全部工程預(yù)計(jì)2011年下半年竣工，項(xiàng)目建成后，可提供限價(jià)房1224套，廉租房294套，普通商品房549套。按照2009年12月28日的開盤銷售情況，限價(jià)房7500元/平米，普通商品房均價(jià)18600元/平方米，目前已全部售罄。在這里，保障房和商品房很容易區(qū)分，“商品房樓層低，限價(jià)房樓層很高，商品房都是大窗戶，限價(jià)房都是小窗戶，像個(gè)鴿子籠。”該負(fù)責(zé)人笑著對(duì)記者說。幾米之遙，卻是兩個(gè)風(fēng)景。

該項(xiàng)目馬路對(duì)面是萬科中糧。假日風(fēng)景(紫苑)，大都是均價(jià)兩萬以上的商品房。紫苑旁邊又是一個(gè)保障性住房項(xiàng)目——首開集團(tuán)旗下北京首開晟馨房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)的同馨家園，共1239戶，限價(jià)7300元/平方米。

兩個(gè)保障性住房項(xiàng)目的開發(fā)商北京建工地產(chǎn)和首開集團(tuán)，都是國有大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受《中國新聞周刊》采訪時(shí)認(rèn)為，國有企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)建設(shè)保障房的責(zé)任，“要不然要國有企業(yè)干嗎？它的一個(gè)責(zé)任就是為公共產(chǎn)品做出貢獻(xiàn)，政府可以下指令讓國有企業(yè)首先來參與?！?/p>

的確，目前在樓市調(diào)控的壓力下，房?jī)r(jià)膠著，融資閘門緊閉，不少國有房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，而進(jìn)軍保障房建設(shè)的步伐明顯加快。

6月，萬科決定參與南京的保障房建設(shè)，負(fù)責(zé)南京江寧區(qū)上坊北側(cè)地塊，預(yù)計(jì)建設(shè)規(guī)模將達(dá)400萬平方米。萬科執(zhí)行副總裁肖莉?yàn)榇讼蛎襟w表示，萬科已將保障房建設(shè)看作住宅產(chǎn)業(yè)化的切口之一。7月，綠地集團(tuán)與上海市嘉定區(qū)政府簽署合作協(xié)議，在當(dāng)?shù)卮蛟旒s50萬平方米的保障房社區(qū)。綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良公開表示：“保障房業(yè)務(wù)比例將會(huì)在整體集團(tuán)業(yè)務(wù)中的所占比例進(jìn)一步加大。”此外，中國建筑國際、龍湖、中海、保利、碧桂園等房企也都或多或少參與了保障房的建設(shè)。

越來越多的房企“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”保障房為哪般？

一位知名房企銷售總監(jiān)告訴《中國新聞周刊》，這主要是被保障房資金周轉(zhuǎn)速度快所吸引，“成本很好控制，甚至是固定成本。保障房不需要定位、不需要宣傳、不需要?jiǎng)?chuàng)新。盡管利潤(rùn)較低，但在調(diào)控重壓下，不失為較為安全的經(jīng)營模式?！?/p>

上述銷售總監(jiān)給《中國新聞周刊》舉了個(gè)例子。6月17日，農(nóng)行北京分行與北京萬科簽署合作協(xié)議，農(nóng)行北京分行將向北京萬科提供80億元的按揭額度，全力支持萬科在北京的房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。而這合作背后，是因?yàn)?010年北京萬科的竣工面積里將有1/3是保障性住房。

按照規(guī)定，承建保障房項(xiàng)目，房企將獲得包括信貸支持、土地優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠等多種優(yōu)惠條件。房地產(chǎn)營銷策劃專家謝逸楓分析認(rèn)為，在商品房成交大幅下降的背景下，保障房是政府扶持項(xiàng)目，亦是房企“親近”政府的一個(gè)公關(guān)手段，資金偏緊的開發(fā)商可以用保障房土地進(jìn)行融資圈錢。為此，謝逸楓強(qiáng)調(diào)，開發(fā)商瞄準(zhǔn)保障房必須遵循法律監(jiān)督的程序軌道，擁有公權(quán)力的相關(guān)政府職能機(jī)構(gòu)也應(yīng)一同接受監(jiān)督，防止保障房異化成“圈錢運(yùn)動(dòng)”的可靠機(jī)制。

偏愛兩限房

《中國新聞周刊》記者所去的建工。郭莊家園和同馨家園均是限價(jià)房?！伴_發(fā)商們最愿意參與限價(jià)房建設(shè)?！鄙鲜鼋ü?。郭莊家園的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《中國新聞周刊》，開發(fā)商的開發(fā)選擇路徑首選是商品房，其次是屬于保障房的限價(jià)房，再次才是公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等其他保障住房?！斑@是利潤(rùn)率決定的。限價(jià)房是處于商品房和其他保障住房的中間產(chǎn)品，比商品房利潤(rùn)低，但控制得好的話，產(chǎn)品利潤(rùn)率也能達(dá)到10%～15%。”

而土地財(cái)政，或?qū)⒋偈瓜迌r(jià)房成為保障性住房的主要組成部分，這是中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組不久前得出的結(jié)論。

該設(shè)計(jì)研究組分析，自1994年以來，地方政府財(cái)政赤字不斷擴(kuò)大，較1997年增長(zhǎng)了近10倍。除巨額財(cái)政赤字外，地方政府還面臨需要償還融資貸款的巨大壓力。2009年地方政府融資平臺(tái)貸款余額約為7.2萬億元，2011年底達(dá)約10萬億元。而地方政府的土地出讓收入和未來土地增值是日后還債的主要來源之一。

在此背景下，限價(jià)商品房具有一定的住房保障功能，同時(shí)可兼顧地方政府的土地出讓收益，限價(jià)房可能成為未來保障性住房的供應(yīng)主流。

但是，經(jīng)濟(jì)適用房的份額在一定程度上將受到擠壓。經(jīng)濟(jì)適用房之所以比普通商品房?jī)r(jià)廉，就是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)采取劃撥形式，政府不得收取土地出讓金。

中國社科院社會(huì)政策研究中心秘書長(zhǎng)唐鈞則認(rèn)為應(yīng)該多建經(jīng)濟(jì)適用房。他認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房還有一層意思，就是平價(jià)購買后應(yīng)該在較短的時(shí)間內(nèi)成為居民的私有財(cái)產(chǎn)，從理論上講，每一個(gè)公民在其一生中應(yīng)該有一次機(jī)會(huì)得到政府以成本價(jià)供應(yīng)的住宅?！安粏谓鉀Q老百姓有房子，還要使他有財(cái)產(chǎn)，藏富于民最主要的是要老百姓有資產(chǎn)，有自己的房產(chǎn)。”

資金來源是問題

與商品房一樣，建造保障房所需的不外乎是土地和資金。

目前，建設(shè)保障房所需的地方配套資金主要來源，包括省市縣政府的財(cái)政補(bǔ)貼、住房公積金的全部增值收益，以及土地出讓金凈收益的不低于10%等。此外，今年中央代發(fā)的2000億元地方債也作為地方的配套資金，補(bǔ)充用于廉租房建設(shè)。但在實(shí)際操作中，這些資金往往難以到位。

首先，地方政府補(bǔ)貼這一塊很難保障。2010年兩會(huì)期間，廣東省人大代表曾指出：“政府補(bǔ)貼少得可憐！粵東、粵西、粵南的省財(cái)政補(bǔ)貼每年只有一兩億元，而省政府的土地出讓金卻有600億元之多。”中國土地勘測(cè)規(guī)劃院近日發(fā)布的報(bào)告指出，房貸新政使得地方政府的房地產(chǎn)相關(guān)收入縮水，財(cái)政壓力加大，可能影響到保障性住房建設(shè)和土地供應(yīng)計(jì)劃的順利完成。

而在“2010中國市長(zhǎng)論壇”上，住建部部長(zhǎng)姜偉新除了透露中央下達(dá)600多億元資金支持保障房建設(shè)外，還透露了中央將利用公積金貸款支持保障性住房試點(diǎn)，但他并未透露具體的城市，除了北京。

根據(jù)北京市住房公積金管理中心的數(shù)據(jù)，今年北京市計(jì)劃發(fā)放公積金貸款420億元，其中一半用于支持保障性住房建設(shè)。

“利用公積金貸款建設(shè)保障房”這一政策從一開始出臺(tái)就存在不少爭(zhēng)議。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成對(duì)《中國新聞周刊》表示，利用公積金這個(gè)方法可以推行?！艾F(xiàn)在有不少公積金是存在銀行不能動(dòng)的，如果拿出來以后有一定的回報(bào)，不是比放在那里更好嗎？本身我們建立公積金的目的也是為了幫助相當(dāng)一部分低收入家庭?！?/p>

但是唐鈞則反對(duì)公積金建保障房?！肮e金是個(gè)人賬戶，每筆錢都是有主人的，不能隨便動(dòng)用它來建房子?！彼蚕颉吨袊侣勚芸窂?qiáng)調(diào)，如果非要用公積金建房，建房之前一定要取得該項(xiàng)資金個(gè)人持有者的同意。

而保障房建設(shè)用地的面積，也一直很難得到保障，盡管地方政府對(duì)于土地?fù)碛薪^對(duì)的控制權(quán)。這從開工量和竣工量的數(shù)據(jù)比較中，可見端倪。

2009年北京市計(jì)劃政策性住房新開工850萬平方米，竣工200萬平方米。竣工和開工相差650萬平方米。仔細(xì)查找過去幾年的數(shù)據(jù)，也會(huì)發(fā)現(xiàn)，住房改革以來，年年的竣工量都大大小于開工量。例如，2005年、2006年和2007年經(jīng)濟(jì)適用房的施、竣工面積分別為783.4萬平方米和325.6萬平方米；806.5萬平方米和323萬平方米；710.5萬平方米和237.2萬平方米。一半以上，或者絕大部分理應(yīng)竣工的保障性住房面積都消失了。

誰的保障房？

住建部部長(zhǎng)姜偉新所承諾的580萬套保障房對(duì)全國的剛性住房需求來說，也還只是蜻蜓點(diǎn)水。即便如此，人們還更擔(dān)心，保障房建成后，有多少能真正落實(shí)到需要保障的人身上。

不久前，據(jù)人民網(wǎng)報(bào)道，在北京海淀區(qū)四道口部委大院集中地帶，在原來十幾個(gè)部委家屬樓的基礎(chǔ)上，又新建了水利、電力、無線等單位的家屬樓，里面職工是以4500元/平方米左右的價(jià)格買的房子。而距離不遠(yuǎn)的商品房小區(qū)主語城的二手房?jī)r(jià)格是4萬元/平方米。

以言論大膽出名的房產(chǎn)商任志強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)稱，在北京的政策性住房里，不公開、不透明、不面向社會(huì)的，大概要占到四分之三，面向社會(huì)大概只有四分之一。從2005年到2009年，北京共有7000多公頃的土地，面向開發(fā)商的只有2000多頃，有將近5000多公頃是用于政策性保障，實(shí)際上政策性保障的用地大于開發(fā)企業(yè)用地接近于三倍。任志強(qiáng)說：“所以保障性住房記者說少，政府說很多，但是老百姓說不知道在哪兒?！?/p>

“2009年一年很多東西都超過了計(jì)劃，有一項(xiàng)卻沒有實(shí)現(xiàn)計(jì)劃，就是保障性住房。但同時(shí)福利性的官員住房大大超標(biāo)，公務(wù)員適用房、集資房出現(xiàn)了失控狀態(tài)。在東北，一些機(jī)關(guān)甚至已經(jīng)把集資房建在了海南島?！鼻迦A大學(xué)歷史系教授秦暉在2010經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)上戲謔。

保障房如果被權(quán)力利用，很容易進(jìn)入市場(chǎng)，成為房?jī)r(jià)暴漲的催化劑，成為社會(huì)矛盾爆發(fā)的導(dǎo)火索。尹伯成在接受《中國新聞周刊》采訪時(shí)表示，保障房應(yīng)當(dāng)，也必須建立起退出機(jī)制，才能讓保障房循環(huán)起來，真正發(fā)揮保障人們住房的作用?！安唤鉀Q退出問題，建多少保障房也不夠用，何況靠這點(diǎn)錢也建不了多少。” ★