有開發(fā)商認(rèn)為，如果執(zhí)行該政策，對于資金相對單薄的企業(yè)，現(xiàn)金流很可能支撐不了一年

編者按：

有關(guān)北京正在研究出臺商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法的消息，正成為開發(fā)商關(guān)心的頭等大事：開發(fā)商不僅不能直接收存商品房預(yù)收款，在使用商品房項(xiàng)目預(yù)售資金時也將受多方限制。除了北京，各地對宏觀調(diào)控的落實(shí)和推動均在緊鑼密鼓中，目前，深圳下月初將實(shí)施相關(guān)政策，西安正在醞釀啟動和推行該監(jiān)管制度，上海方面早有調(diào)研……

雖然業(yè)內(nèi)不少人士擔(dān)憂商品房預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)行起來難度不小，但業(yè)界認(rèn)為，預(yù)售房款納入銀行監(jiān)管只是樓市調(diào)控的一小步，未來更多政策還將持續(xù)推行。

北京：尚未出臺相關(guān)文件 開發(fā)商預(yù)計年底執(zhí)行

日前，有媒體爆出，關(guān)于對北京市商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》（下稱《暫行辦法》）已下發(fā)至部分開發(fā)商處，這則消息再度觸動北京樓市脆弱的神經(jīng)。

“北京目前尚未正式出臺相關(guān)文件。”盡管北京市住建委相關(guān)工作人員對《第一財經(jīng)日報》記者作出否認(rèn)，但詳細(xì)的政策條款似乎試圖證明，此次針對商品房預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管而出臺的相關(guān)文件并非空穴來風(fēng)。

“其實(shí)這個政策早就有了，只不過一直沒有執(zhí)行?！比A業(yè)地產(chǎn)（600240）副總經(jīng)理陳云峰表示，《暫行辦法》等同于征求意見稿，“不出意外的話，這一政策將在年底執(zhí)行”。

中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰就此表示，有關(guān)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的辦法執(zhí)行，將對房地產(chǎn)公司未來整體現(xiàn)金流及新項(xiàng)目拓展進(jìn)度上，影響致命。

“預(yù)售收入的監(jiān)管是開發(fā)商比較怕出臺的一項(xiàng)政策，因?yàn)閺哪壳暗那闆r來看，大部分開發(fā)商周轉(zhuǎn)資金的一半都來自于預(yù)售收入，因此預(yù)售收入的監(jiān)管對房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)金流的影響是最大的?！盨OHO中國董事長潘石屹曾預(yù)計，在成交低迷的情況下，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流能夠支撐一年，“但一旦預(yù)售收入被監(jiān)管，開發(fā)商們堅持的時間就會很短，肯定到不了一年?！?/p>

陳云峰表示：“在銀行貸款審核日趨嚴(yán)格的情況下，預(yù)售款的專用將對集團(tuán)性規(guī)模企業(yè)的資金調(diào)動設(shè)限，從而提高資金成本，無異于設(shè)閥門阻斷血管。同時，預(yù)售款新規(guī)將加大開發(fā)商資金成本，吞食開發(fā)利潤，影響開發(fā)商發(fā)展?！?/p>

在國內(nèi)多個城市傳出加強(qiáng)對開發(fā)商預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管的同時，深圳已經(jīng)完成了對商品房預(yù)售款監(jiān)管的明確規(guī)定。涉及商品房預(yù)售款相關(guān)要求的《深圳房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》將于9月1日起開始正式實(shí)施。

深圳市在該文件中規(guī)定，在商品房預(yù)售項(xiàng)目竣工前，商品房預(yù)售款必須專項(xiàng)用于購買該預(yù)售項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款（含工資及社會保險）及法定稅費(fèi)、行政罰款，不得挪作他用。

違反該《辦法》，未通過預(yù)售款專用存款賬戶收取商品房預(yù)售款的，由主管部門責(zé)令其限期改正，并按未通過預(yù)售款專用賬戶收取預(yù)售款的商品房數(shù)量每套處5萬元罰款。

深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時表示，此舉將會進(jìn)一步打擊深圳開發(fā)商的資金鏈。如果這筆資金按照規(guī)定只能存到?？顚舳荒芟翊饲耙粯尤ヅ沧魉?，肯定會對開發(fā)商的現(xiàn)金流形成不小的壓力。

公開事實(shí)是，樓盤在完工前早已賣光有目共睹。有業(yè)內(nèi)人士說，目前深圳隨便一個5萬平方米可售面積的樓盤，預(yù)售款都有6個億以上，部分豪宅的預(yù)售款都要20億元以上。這筆資金專款專用，勢必影響開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)率，從而降低項(xiàng)目收益。

深圳市規(guī)劃和國資委對此的解釋是，一般來說，在商品房竣工驗(yàn)收之前，預(yù)售款應(yīng)該存入?？顚?。在預(yù)售款普遍未被監(jiān)管的早些時候，很多開發(fā)商會將預(yù)售款用來還貸款，或者進(jìn)行新一輪的買地開發(fā)，甚至是炒股，很容易造成樓盤無法交樓，甚至是開發(fā)商卷款潛逃導(dǎo)致樓盤爛尾。深圳曾在上世紀(jì)90年代出臺的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》中規(guī)定?？顚Ｓ茫⑽吹玫胶芎玫膱?zhí)行。今年4月份，住建部發(fā)文再次要求各地加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度，明確預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶。

但也有部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳的預(yù)售款監(jiān)管很明顯不具操作性，需要出臺相關(guān)細(xì)則。同時，限期改正以及每套罰款5萬元等規(guī)定，對開發(fā)商的處罰力度過低。

深圳市規(guī)劃和國資委在其新聞通稿中回應(yīng)稱，深圳對預(yù)售款監(jiān)管規(guī)定已經(jīng)相對詳細(xì)，要求開發(fā)商申請預(yù)售款，必須由銀行、監(jiān)理企業(yè)等共同簽字同意才行。這三者會形成比較好的相互制約，如果說三者串謀，那么三者都要承擔(dān)法律責(zé)任。在處罰方面，各城市情況不同，不好比較。

世聯(lián)地產(chǎn)（002285）市場研究部總監(jiān)王海斌在接受本報采訪時強(qiáng)調(diào)，目前各城市討論的商品房預(yù)售款監(jiān)管意在加強(qiáng)對開發(fā)商的資金壓力，促進(jìn)樓市調(diào)控。而此前商品房預(yù)售款監(jiān)管是為了規(guī)范市場。二者有著本質(zhì)不同。

王海斌擔(dān)心的是，這種監(jiān)管措施難以得到有效執(zhí)行。早在2005年，深圳市房地產(chǎn)研究中心曾發(fā)布的《深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展報告》已經(jīng)呼吁“監(jiān)控房企預(yù)售款”制度出臺，而深圳的有關(guān)房地產(chǎn)主管部門也曾嘗試過取消商品房預(yù)售制度，后在開發(fā)商的強(qiáng)烈反對中作罷。

[ 有開發(fā)商認(rèn)為，辦法出臺，對于資金充裕的開發(fā)商應(yīng)該不會帶來太大影響，因?yàn)檫@些企業(yè)本身有更多的融資渠道，而資金相對單薄的企業(yè)，則在擴(kuò)張速度上將受到限制 ]

繼兩個多月前出臺“樓市調(diào)控16條”（《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》），并把當(dāng)?shù)胤课菥鶅r重新打回每平方米6000元以下之后，西安正醞釀出臺更嚴(yán)厲措施，對房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行限制。

昨日，西安市住房保障和房屋管理局消息人士向《第一財經(jīng)日報》證實(shí)，西安市正在醞釀啟動和推行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，以防止開發(fā)商挪用購房款，導(dǎo)致買房者無法收房。這是繼北京最近傳出正在研究出臺商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法消息之后，中國又一座大型城市確認(rèn)將出臺房屋預(yù)售資金監(jiān)管制度。在此之前，已有天津和石家莊先后在去年和今年率先實(shí)施了類似的監(jiān)管辦法。

中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰在其博客中表示，房屋預(yù)售款監(jiān)管的最大作用是保證房地產(chǎn)項(xiàng)目資金安全，避免資金挪用帶來的工期拖延，保證工程進(jìn)度，防止開發(fā)商卷款走人的惡性事件。

上述西安市住房保障和房屋管理局消息人士告訴本報記者，目前西安當(dāng)?shù)氐纳唐贩款A(yù)售資金監(jiān)管辦法正在調(diào)研階段，成文的文件已經(jīng)“數(shù)易其稿”，還未上交西安市政府。

依照目前的文本，西安市將對開發(fā)商的預(yù)銷售房款存入銀行指定賬戶，并由西安市住房保障和房屋管理局全程監(jiān)管開發(fā)商預(yù)售資金使用情況。

該人士強(qiáng)調(diào)，雖然監(jiān)管辦法的制定確有其事，但最終需要由西安市政府發(fā)布，具體政策目前還不得而知。

“這個辦法還沒有出臺的時間表，市政府也未向我們提出明確的上交日期?！痹撊耸客瑫r表示，預(yù)計今年出臺的可能性不大。

西安有媒體報道稱，擬出臺的辦法把西安市住房保障和房屋管理局作為房屋預(yù)售資金的主管部門，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、組織實(shí)施西安市商品房預(yù)售款監(jiān)管工作、商品房預(yù)售監(jiān)管協(xié)議備案，并依法查處預(yù)售人違法違規(guī)收支、使用商品房預(yù)售款的行為，形成對開發(fā)企業(yè)的引導(dǎo)和約束。

據(jù)該報道，對于存入監(jiān)管專用賬戶的預(yù)售款，開發(fā)商今后只能用于支付開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)施工進(jìn)度款、設(shè)備材料款、繳納法定稅費(fèi)、償還本項(xiàng)目開發(fā)貸款及與本工程相關(guān)的費(fèi)用。

對于房地產(chǎn)這一資金密集型行業(yè)來說，對預(yù)售金監(jiān)管的影響可謂是“牽一發(fā)而動全身”。

市場人士表示，預(yù)售金對于房企的意義，不僅在于單個項(xiàng)目建設(shè)上，更在于補(bǔ)充整個企業(yè)資金鏈，保證拿地、還貸、開發(fā)等整個資金鏈條的通暢。

對于可能出臺的預(yù)售資金監(jiān)管辦法，中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰接受采訪時表示，如果監(jiān)管辦法出臺，對市場的影響將很可能是，房企為避免預(yù)售資金被鎖定在項(xiàng)目上，會搶在辦法出臺前降價銷售，抓緊回款。

西安首創(chuàng)新開置業(yè)有限公司總經(jīng)理金春則認(rèn)為，目前監(jiān)管辦法還未出臺，其明確細(xì)則尚未確定，其對市場的影響還無法做出評估。他表示，辦法出臺，對于資金充裕的開發(fā)商應(yīng)該不會帶來太大影響，因?yàn)檫@些企業(yè)本身有更多的融資渠道，而資金相對單薄的企業(yè)，則在擴(kuò)張速度上將受到限制。

也有房產(chǎn)開發(fā)商提出相反的觀點(diǎn)，認(rèn)為如果政府突然實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管，會打亂企業(yè)既定的資金使用計劃，使企業(yè)失去對資金的調(diào)配力，同時會導(dǎo)致企業(yè)無錢拿地，影響后續(xù)市場供給，甚至可能帶來未來房價的報復(fù)性上漲。

對于北京將出臺《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》一事，《第一財經(jīng)日報》記者昨天致電上海市住房保障和房屋管理局，該局辦公室相關(guān)人員表示并不知道此事，而來自《上海證券報》的報道援引業(yè)內(nèi)人士說法稱，早在去年底今年初，上海市住房保障和房屋管理局曾對滬上部分房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行調(diào)研，主要了解商品房預(yù)售的各個環(huán)節(jié)及流程、資金流向及操作方式。

上海世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司分析師袁鴻昌表示，確實(shí)聽到過上海市住房保障和房屋管理局進(jìn)行調(diào)研的說法。但中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄認(rèn)為，即使要推出預(yù)售資金專項(xiàng)管理制度，上海也不會走在前面。

1994年《城市房地產(chǎn)管理法》出臺，確立了商品房預(yù)售制度，但是大部分樓盤的預(yù)售資金都沒有被嚴(yán)格監(jiān)管，開發(fā)商總是提前支取，甚至將資金挪作他用。“開發(fā)商多是通過預(yù)售款來補(bǔ)充資金，還銀行貸款、土地款、工程款等。”佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟表示，如果只有等到交房時才能拿到預(yù)售款，對房地產(chǎn)企業(yè)影響將會很大。

袁鴻昌稱，預(yù)售資金專項(xiàng)管理還處于談?wù)撾A段，開發(fā)商都在靜觀其變。預(yù)售資金專項(xiàng)管理政策如果出臺，會改變房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則，“現(xiàn)在開發(fā)商都是多項(xiàng)目運(yùn)營、擴(kuò)張式發(fā)展，三個蓋子蓋六個瓶子、八個瓶子，資金的運(yùn)轉(zhuǎn)就顯得特別重要。未來資金的運(yùn)用就會不取決于市場反應(yīng)，而取決于工程節(jié)點(diǎn)?！?/p>

薛建雄稱，監(jiān)管并不是一個簡單的事情，國外的做法是通過銀行來進(jìn)行，購房者先把錢存在銀行的一個監(jiān)管賬戶，銀行可以貸款給開發(fā)商賺取利息，同時去監(jiān)管開發(fā)商來保障質(zhì)量，也確保自身的資金安全。

如何才能確保行之有效的監(jiān)管？薛建雄建議稱，可以提高土地增值稅的預(yù)征比例，自1994年以來，中國對房地產(chǎn)土地增值稅一直實(shí)行“預(yù)征制”:事前預(yù)征，事后清算，多退少補(bǔ)，預(yù)征稅率一般在1%~3%之間。他認(rèn)為，可以將預(yù)征比例提高到10%甚至更高，“這樣開發(fā)商會形成賣房壓力，快速把房子賣掉，資金壓力比較大，同時起到有效的監(jiān)管，如果房子質(zhì)量出現(xiàn)問題，增值稅清算會有很大的空間。”