樓市新政推出已過4個月，市場經(jīng)歷前期的震蕩、觀望、低迷后，買賣雙方的博弈似乎步入了僵持不下的局面。一度暴跌八成以上的新房成交量經(jīng)過數(shù)周的低位持穩(wěn)，于上周出現(xiàn)明顯回升。各方矚目的高房價雖有回落跡象，但仍在高位徘徊不下。

政策面仍在強調(diào)嚴厲調(diào)控不放松，不僅銀監(jiān)部門重申三套房貸政策不動搖，而且土地、稅務部門還在不斷落實調(diào)控舉措。不過，市場上預期政府出于觀察政策效果及防止經(jīng)濟下滑的需要，近期再推嚴厲樓市新政的可能性也不大。

房價，5年漲兩倍的深圳新房價格下半年將維持高位震蕩，還是選擇明確的突破方向？如果突破，向上還是向下？本報記者連日探訪多家樓盤銷售實況，集納開發(fā)商、地產(chǎn)中介、研究人士和消費者的觀點，期待能為破解深圳房價迷局提供些許參考。

深圳新房上周突然放量

8月17日，深圳新房成交量達到208套之多，遠高于此前數(shù)月的日均50－70套，增幅達到兩倍，有媒體又搬出了樓市火爆時常用的“井噴”一詞。根據(jù)深圳規(guī)劃和國土資源委官方網(wǎng)站提供的交易數(shù)據(jù)，上周深圳新房市場共成交843套，環(huán)比大增72．4％；成交均價為21368元／平方米，環(huán)比上漲18．6％。

數(shù)據(jù)顯示，6月至上周前，深圳新房周均成交量低時300套，高時500套，而上周增至843套，這樣的突然放量，確實讓買賣雙方都感到意外。而深圳二手房成交量的回升更是早于新房，上上周即將成交量拉到了2000套之上。上周二手房成交也出現(xiàn)上升之勢，記者查得20日深圳二手房成交686套，比此前兩月的日均成交高出一倍。整個一周成交二手房2533套，繼續(xù)保持增長步伐，環(huán)比增幅22．5％。

量在價先，難道深圳樓市真就此見底反轉了？世聯(lián)地產(chǎn)分析，新房成交量環(huán)比大增，主要是由于第五園以及水榭春天前期熱銷，于上周集中備案所致；成交均價的上漲，鹽田區(qū)豪宅的放量成交是重要的影響因素之一。深圳涉及陰陽合同的房地產(chǎn)監(jiān)管辦法9月1日即將正式實施，近期部分置業(yè)者擔心購房成本上升，集中入市使得二手房市場有所回暖。

也有業(yè)內(nèi)人士認為，由于國家近一段時間沒有出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策的穩(wěn)定性導致房地產(chǎn)市場觀望氣氛減弱，一些投資者開始重新入市，從而導致近期地產(chǎn)市場升溫的情況。而更多的聲音是，深圳樓市年前不會這么輕易就回到回暖的軌道上去，波動和盤整才是未來市場的主要表現(xiàn)。

22日，記者前往深圳灣口岸多家高檔樓盤探營，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒有降價促銷的動作，看房人也是寥寥無幾，成交清淡依舊。其中一家樓盤前兩個月主要是賣70多平方米的小戶型，近期推出了幾棟130平方米以上的大戶型，均價38000元／平方米。該樓盤營銷中心前，看不到幾輛看房人的小車，大廳內(nèi)洽談的客戶也沒幾位。

月均房價回落兩成多

4月樓市新政啟動，深圳樓市出現(xiàn)調(diào)整，新房成交量從去年4月的79萬平方米，下降到今年5月的13．6萬平方米，降幅83％。6、7月的成交量穩(wěn)在14．2萬平方米上下。

新政實施后的5、6、7月，深圳新房均價分別為18998元、17895元和18179元，最近兩月都是在18000元／平方米附近徘徊。

18000元是什么概念？2007年10月，深圳新房價格抵達17350元／平方米的峰值。18000元相當于上一波房價的頂。隨后，調(diào)整開始，國際金融海嘯爆發(fā)，2009年2月，出現(xiàn)10770元／平方米的低谷。至此，在經(jīng)濟刺激政策的激活下，深圳新房價格一路狂飆，在今年2月，達到24166元／平方米。這樣，最近的18000元房價比本輪的頂下跌了兩成多，比本輪的底仍高出七成以上。專業(yè)人士更愿意用高位震蕩或高位滯漲來描述。

房價高位震蕩路在何方

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認為，從2005年至2010年，深圳的房價翻了兩番，超高房價嚴重透支了市民的支付能力，已給社會、經(jīng)濟的發(fā)展帶來壓力，因此在調(diào)控政策不斷深化的背景下，深圳的房價以往那種瘋狂上漲的勢頭會被抑制住，在兩年內(nèi)可被控制在穩(wěn)定水平。

不過，也有一種觀點預測，如果調(diào)控政策半途而廢，深圳房價可能出現(xiàn)報復性反彈。

專家觀點

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任 王鋒

調(diào)控會延續(xù)2到4年

住建部、國土部、銀監(jiān)會、人民銀行等部委多次明確表態(tài)調(diào)控政策不會放松，尤其是重申了第三套房貸從嚴的政策，這些都表明了國家為了抑制房價過快上漲，在政策上是下足了決心，今年會繼續(xù)堅持這個目標。雖然從長期的宏觀經(jīng)濟運行上看，房價確實有上漲趨勢，但在當前這種房地產(chǎn)市場環(huán)境下，政策的作用會越來越被強化。

從中央到地方，最近幾年來都已出臺了不少針對房地產(chǎn)市場的政策。其中，2007年國務院的24號文和今年的國務院10號文特別值得注意。這兩項政策都是直接由國務院而不是國務院辦公室發(fā)出。國務院通常是隔3－4年才會出臺某項重大政策，這也意味著至少2－4年內(nèi)，政策會保持對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。這種調(diào)控政策是嚴格且具有差別性的，重點抑制市場中二套以上的投機需求。

深圳樓市處于僵持狀態(tài)中，說房價見底為時尚早。宏觀調(diào)控會不斷地深化，深圳政府對樓市的調(diào)控還有更大的政策空間。

深圳新房價格從年初的24000元／平方米已降至6、7月份的18000萬元／平方米左右。雖然6、7月份房價基本沒變化，不過在下半年到明年初會進一步探底。具體能降多少不好說，從目前市場的反應看，投機客和開發(fā)商的抗跌能力仍較強。

開發(fā)商觀點

珠江投資公司惠州大亞灣珠江東岸項目總經(jīng)理 路劍峰

優(yōu)惠促銷可能性大

目前，調(diào)控很嚴，三套房已經(jīng)貸不到款了。一些開發(fā)商不是急于近期推貨，他們可能想緩一緩，到市場更明朗時再說。大家預計四季度可能政策會有所松動。理由主要是，其一，成交量這么低，不僅開發(fā)商受不了，銀行、國家經(jīng)濟也受不了。其二，市場證明，開發(fā)商降價一兩成，剛性需求就上來了，萬科、佳兆業(yè)6月份就嘗試過。其三，現(xiàn)在的調(diào)控政策將改善住房的合理需求也抑制住了，將來存在變動的余地。

我判斷，房產(chǎn)稅不會輕易出手，一方面是操作難度大，另一方面，也可能轉嫁到消費者身上，政府會慎重，出臺沒那么快。當然，房價也不可能很快上去。

地產(chǎn)中介觀點

世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部

后市仍不樂觀

政策的終極目標是擠壓中國房地產(chǎn)市場的泡沫和使中國擺脫經(jīng)濟發(fā)展房地產(chǎn)化的尷尬局面，價格走勢將是政策的風向標，打壓市場成交量永遠不會成為政策干預的長期目標，只要價格降到消費者普遍接受的程度，成交量將只是反應市場規(guī)律的一個變量而已。之前諸如房地產(chǎn)稅的征收等利空預期的效果已經(jīng)釋放，只要政策持續(xù)，房產(chǎn)稅是否開征均已無法影響到未來價格的走勢。

目前新政已經(jīng)進入了消化期，盡管市場已經(jīng)無新政策出臺的預期，但使新政在市場層面更具有操作性、實踐性和可持續(xù)性是接下來政府重點考慮的問題，如房企的稅收稽查和商品房的預售管理，土地增值稅的征收和房企融資渠道的控制等等，政府均將加強對這些制度的執(zhí)行力度。下半年房企資金鏈將面臨緊張，推盤的速度將加快，政府督促落實完成經(jīng)適房和棚戶區(qū)改造住房的建設，也將進一步促進市場上供應量的增加，同時差別化信貸、二套房認定、嚴格征收個人所得稅等針對性的政策迫使投資性需求退出市場，從而從供求兩方面緩解樓市存在的矛盾。

買房人觀點

首次置業(yè)者 小葉

價格高有需要只能出手

80后小葉日前剛剛接到中介的電話，到坂田世紀花城看房。從2008年年底，小葉就已準備買一套房子，讓自己在深圳扎下根。這一年多來，深圳樓市風起云涌，讓他遲遲不敢出手。但最近一兩個月，他明顯加快了看房的步伐，多次到龍華的水榭春天、梅隴鎮(zhèn)、金地上塘道等樓盤踩盤。

在他看來，房價大跌的希望已經(jīng)越來越渺茫，兩個月來房價的僵持讓他對于房價到底能降多少這個問題更沒了答案。去年年初錯過了“抄底”機會，他可不想再錯過一次。他對記者坦言：“我周圍很多朋友也認為，一些地段好、配套好的房子，很難再有什么降價空間，雖然現(xiàn)在價格還是高，但需要的話也只能出手了。”

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網(wǎng)友聲音

賣房馬甲2：

這次調(diào)控不同以往，通過信貸二套房等政策抑制需求，促使空置房吐出來，改變供求矛盾，房價下跌已無任何懸念。但是很多人認為調(diào)控后房價沒有明顯下跌，于是坐臥不安準備出手。實際2007年的調(diào)控也是半年后才見價跌今年的調(diào)控量跌慘重，接下來自然是價跌。辛苦賺錢買房自住的朋友們，三思！否則跌掉幾十萬的首付心疼的只是你自己 。

家電城：

萬科每次都跑得很快。識時務者為俊杰。死扛的，死的會很難看。

理性分析師：

大地產(chǎn)商在二三線城市大量拿地，說明一線城市的房價泡沫已經(jīng)凸顯，也是國家調(diào)控的中心，盡管不能確保房價一定會下跌，但下跌的風險明顯在加大。