史無前例的最嚴房地產(chǎn)調(diào)控將房價飆漲的矛頭直指投機性需求，一度左右中國房價走向的民間資本首當其沖。這中間，又以溫州產(chǎn)業(yè)資金為龍頭的浙商資本和礦產(chǎn)資源豐富的山西、內(nèi)蒙古能源資本最具代表性。

的確，房價的癲狂上漲與游走于樓市、追求高額回報的民間資本推波助瀾不無關系。在經(jīng)濟環(huán)境和政策環(huán)境大變的局勢下，浸淫中國樓市多年的民間資本又將如何應對呢？

本報記者經(jīng)過采訪和調(diào)查山西、浙江和內(nèi)蒙古這些民間資本活躍地區(qū)的業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，即使樓市環(huán)境的變化也沒有影響民間資本對投資房地產(chǎn)業(yè)的巨大熱情，它們正通過一系列的自身調(diào)整來適應更具變化的環(huán)境——以往這些民間資本熱衷的游擊戰(zhàn)術正向組織化和專業(yè)化程度更高的私募基金、投資公司演變；民間資本也不再滿足于樓市銷售環(huán)節(jié)的介入，正向上游的開發(fā)、建設環(huán)節(jié)挺進；受調(diào)控影響更小的商業(yè)、寫字樓物業(yè)正成為它們的避險港灣……

在這些具有共性的調(diào)整特點和方式之外，民間資本所表現(xiàn)出的地域性投資風格也依然鮮明，如浙商資本偏好資金的流動性和收益，而山西煤老板則更看重資本的安全和穩(wěn)定回報，但惟一沒有變化的依然是對房地產(chǎn)市場這個投資渠道的鐘愛和高額投資回報的追求。

投機性需求的控制關乎著本輪調(diào)控的方向和結局，更關乎著房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。在國內(nèi)流動性充裕和投資渠道依然匱乏的背景下，引導民間資本進入保障性住房建設、商品房建設都有助于增大供應、平衡供求結構，也遠比一味的打壓、控制更為重要和有效。

房價的癲狂上漲與游走于樓市、追求高額回報的民間資本推波助瀾不無關系。在地產(chǎn)新政將首要打擊目標對準這些投機性需求的時候，浸淫樓市多年的民間資本又將如何應對呢？

本報記者經(jīng)過采訪山西、浙江和內(nèi)蒙古這些民間資本活躍地區(qū)的業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)：以往這些民間資本熱衷的游擊戰(zhàn)術正向組織化和專業(yè)化程度更高的私募基金、投資公司演變；而民間資本也不再滿足于只在銷售環(huán)節(jié)的介入，正努力向上游的開發(fā)、建設環(huán)節(jié)挺進；而受調(diào)控影響更小的商辦物業(yè)正成為它們的避風港……

對投機性需求的控制關乎著本輪調(diào)控的方向和結局，更關乎著房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。在流動性充裕和投資渠道匱乏依然沒有改觀的大勢下，引導民間資本進入保障性住房建設、商品房建設都有助于增大供應、平衡供求結構，也遠比一味的打壓、控制更為重要和有效。

山西：避險商業(yè)地產(chǎn) 加速投資轉型

■本報記者 方帥 北京報道

在住宅市場、股市、匯市等各種投資市場都遭遇“黑五月”的時候，山西游資卻果斷地掉轉車頭，把商業(yè)物業(yè)作為“避風港”，而組織性、專業(yè)性都更強的私募基金成為它們的首選。

5月中旬的山西太原，高和投資作為國內(nèi)第一只專注投資商辦物業(yè)的私募基金高調(diào)亮相，這只募集對象主要是山西煤老板的房地產(chǎn)基金，高調(diào)亮相的底氣來自于數(shù)日前的成功交易：收購了緊鄰北京使館區(qū)東三環(huán)昆侖飯店的琨莎中心二期寫字樓及商鋪，并更名為中莎廣場。

一邊是規(guī)避樓市調(diào)控的商業(yè)物業(yè)的誘惑，一邊是房地產(chǎn)私募基金的風生水起，對于山西游資這位昔日的樓市獵人來說，投資轉型似乎已經(jīng)漸行漸近了。

“首只募集對象為山西煤老板的高和投資基金選在此刻推出是恰逢其時的?！币晃慌c會的知情人士評價道。

“資本精裝修”

5月14日，太原山西國貿(mào)飯店3層宴會廳座無虛席，原本宴請了200位山西煤老板的活動卻吸引了約300位紛至沓來?！斑@些人中有私募基金的參與者，也有對私募基金慕名而來的。”上述知情人士向記者透露。

“除了想學習了解私募基金，超豪華的嘉賓陣容也是吸引他們的一個主要原因?！痹撝槿耸客嘎?。記者了解到，華遠集團總裁任志強、北京銀信投資有限公司董事長張民耕、高和投資董事總經(jīng)理蘇鑫等都出席了會議。會上，張民耕作為北京首家以房地產(chǎn)項目股權投資為主的私募基金盛世神州基金的發(fā)起人分享了經(jīng)驗，而蘇鑫這位前SOHO中國主管營銷的執(zhí)行董事、運營總裁與山西民資更是有不淺的淵源，號召力頗大。

無論會上會下，對于該筆基金的具體數(shù)額蘇鑫一直三緘其口，但他卻大方地表示：在運作手法上，高和投資摒棄了山西資本粗放型的管理模式，采取“資金精裝修”的方式管理資金、運用資金。

“草根私募會在房地產(chǎn)基金領域將扮演越來越重要的角色，而山西煤老板作為民間資本轉型欲最強的一股力量，也會成為給草根私募最捧場的一群人?！敝槿耸窟@樣評價。

記者了解到，高和投資作為北京方恒置業(yè)有限公司琨莎中心項目的戰(zhàn)略投資方參與該項目，并同時提供資產(chǎn)管理服務。高和投資管理的基金收購這些商鋪后，投入部分資金，對商鋪進行統(tǒng)一的形象設計，再出租給星巴克等品質(zhì)較高的租戶，從而實現(xiàn)了較高的溢價。

事實上，高和投資的操作模式已經(jīng)通過了市場的檢驗。就在收購中莎廣場之前，高和投資已收購了凱德華璽上千平方米的底商，并經(jīng)過資產(chǎn)管理，在出租給一些高品質(zhì)的租戶后，以較高溢價賣出獲益。

張民耕表示，在新政策調(diào)控的背景下炒房風險更大，對資金的要求也更為苛刻，“炒房時代已經(jīng)過去了，用基金的方式從源頭上投資房地產(chǎn)的時代已經(jīng)來臨。”他表示用股權方式投資房地產(chǎn)，而不是直接投資已經(jīng)被膨脹化的房子，風險會更小。

另有業(yè)內(nèi)人士評價，在今后的地產(chǎn)金融生態(tài)中，完全可能出現(xiàn)私募基金提供土地儲備金、銀行批復開發(fā)貸款，再由信托貸款補足剩余資金缺口的這樣一個完整的資本鏈條。而私募基金則可能以先發(fā)優(yōu)勢處于房地產(chǎn)食物鏈的上端。

轉型的山西民資

事實上，房地產(chǎn)早就是山西煤老板覬覦的投資方向?！耙郧爸皇巧粢粯拥馁徶梅慨a(chǎn)，一是覺得房價還會不停瘋漲，回報率有保障，二是覺得倒買倒賣操作方便、變現(xiàn)也快。”一位山西煤老板在電話中告訴記者。

“但是，這輪調(diào)控鬧得心里很沒底，我感覺還是要投資一種更長期更穩(wěn)健的投資品比較好?！鄙鲜錾轿髅豪习逭f。

隨著近來山西省煤礦企業(yè)兼并重組開始進入實施階段，山西煤老板投資模式轉型和傳說中的3000億元資金對各路投資管理機構的吸引一直沒有停止過。

然而，令山西煤老板幾度寄予希望卻又幾度失望而歸的，恰是那些投資機構推薦的項目，它們的共同特點是：短期。

據(jù)了解，山西煤老板雖然面臨學歷低、資金多的雙重尷尬，但投資理念卻相當穩(wěn)健保守，“風險一定要小，收益一定要穩(wěn)。”上述山西煤老板告訴記者。

在這位山西煤老板看來，風險小收益穩(wěn)定的項目，一定是伴隨著較長周期的項目。

而悉數(shù)房地產(chǎn)類的可投資產(chǎn)品，商辦物業(yè)似乎滿足了山西煤老板的全部要求。根據(jù)國際房地產(chǎn)顧問機構高力國際的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，北京市的寫字樓、商鋪物業(yè)市場持續(xù)回暖。

盡管面臨商辦物業(yè)回報穩(wěn)定的誘惑，山西民資對地產(chǎn)私募基金也著實經(jīng)歷著一個心理接受過程，上述知情人士告訴記者，“長期的煤炭生意使他們形成了財大氣粗出手豪邁的性格，但實際操作起來又有點畏首畏尾，最怕承擔風險?！?/p>

“他們把真金白銀交給專業(yè)的私募基金去做也是很需要勇氣的?！鄙鲜鲋槿耸啃χ嬖V記者，他表示民間資本的專業(yè)化之路還有很長的探索，私募資金的管理及運營模式也不是千篇一律的，需要具體情況具體分析。

浙資：快進快出 趨向“補血基金”

■本報記者 劉關 北京報道

在樓市新政下，游走于各地樓市的浙江民間資本到底會有什么樣的新動向備受關注。在近日舉辦的2010中國(溫州)民間資本發(fā)展高峰會上，溫州市政府所給出的“溫州民間資本就達6000多億元”的數(shù)字，更讓人們關注以溫州為代表的浙商接下來的樓市動作。

“在投資渠道依然不多的情況下，手握閑錢的浙商還是依然看好樓市的?！痹诮邮鼙緢笥浾卟稍L時，北京浙江企業(yè)商會副會長、臺州商會副會長陳俊表示。據(jù)他介紹，現(xiàn)在北京有浙江人50多萬，浙商在北京的投資額達4000億元。單是去年，他們就投下了2000多億元，其中不少錢流向了房地產(chǎn)。

“對于房地產(chǎn)，肯定不離不棄?，F(xiàn)在的問題是投什么和怎么投，而不是投不投?！标惪「嬖V記者。這位不愿意被稱為“炒房團”而更愿意被稱為“投資團”的浙商代表人眼中，買房子就如同買大白菜一樣，所瞄準的一定是可以確保升值的“低洼地帶”。

具體而言，多輪的宏觀調(diào)控讓如他一樣的浙江商人對商業(yè)地產(chǎn)興趣日漸濃厚。從2007年的調(diào)控政策，再到2010年的調(diào)控政策，他們逐一仔細研讀，發(fā)現(xiàn)政策沒有一條是針對商業(yè)地產(chǎn)的。

“沒有政策就是好政策?！痹谒壑?，一線城市投資空間已經(jīng)不大，他們更對二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)更為感興趣。最近一段時間，他就奔赴濟南、石家莊、唐山、廊坊等地，看了眾多商業(yè)地產(chǎn)項目。

“做商業(yè)是我們浙商的強項。”他補充道?！斑x什么樣的商業(yè)地產(chǎn)進行投資，我們看兩個標準：一是地段位置好不好，要是在二級城市做商業(yè)地產(chǎn)，我們先問這個城市的常住人口是多少，流動人口是多少，人均收入是多少，在兩公里之內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點有多少。做商業(yè)，商戶越多越好，消費人口越多越好，賺的就是‘人頭錢’；二是看外部環(huán)境好不好，也就是看社會治安情況怎么樣。否則，你賺到錢了，三天兩頭有地痞流氓來騷擾，也肯定沒法做生意?！?/p>

而在進入/退出方式上，他所帶領的“投資團”走如下的幾種路徑：最簡單的就是把項目全包下來，一下承租10年、20年，壓低價格，然后重新包裝、定位、對外招商；其次是以租代買的方式。如果一個項目投資兩三億元，只首付啟動資金3000萬元，半年后再付一筆錢，一年后又付一筆錢，兩三億元，在幾年之內(nèi)付清；更次一點的是協(xié)助招商引資，按業(yè)內(nèi)規(guī)矩得傭金；最差的選擇則是只買攤位，一下子買上十個八個攤位，再轉租給別人經(jīng)營，“這就屬于小打小鬧了”。

同時，“區(qū)域開發(fā)也是浙江商人現(xiàn)在正考慮的事情?！睆娜ツ晗掳肽觊_始，陳俊就開始奔走于各個區(qū)域產(chǎn)業(yè)園，遼寧、安徽等地都留下過他的足跡。

“我們這邊有資源啊，在整合資源下，可以幫助當?shù)貓@區(qū)開發(fā)企業(yè)提供點子，搞搞策劃，然后引入資本，幫他們招商?！标惪”硎?，“通過科學的方法，帶動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以提升區(qū)域的價值，我們的商鋪也就升值了?！?/p>

“這種玩法其實和我們玩住宅一樣，并沒有什么特別之處。”陳俊指出，多是低價入市高價賣出，賺取差額，而商業(yè)地產(chǎn)，由于比較復雜，就不能單單從買的環(huán)節(jié)介入。

而在“國36條”鼓勵民間資本政策出臺后，陳俊們也看到了新玩法的機會，他們會考慮創(chuàng)辦更多的小額貸款公司，給地產(chǎn)公司提供短期的“補血基金”。

“你出2000萬，我出5000萬，他出3000萬，利率最高可以等于銀行貸款的5倍。借款時間多在半年左右，一般不會超過1年?！?/p>

據(jù)記者了解，浙江民間資本在金融領域的收獲并不大。目前，溫州只有14家小額貸款公司和2家村鎮(zhèn)銀行。另有數(shù)據(jù)顯示，還有各種形式投入到股權投資領域的資金不下200億元，但真正規(guī)范化運作的團隊不多。

在陳俊看來，要讓習慣了在資源領域、樓市甚至股市打拼的溫州民資，短時間就接受“風投”、PE等比較規(guī)范化運作的概念，顯然不太現(xiàn)實。

“我們最喜歡抱團，搭圈子，而不是整出機構。快進快出，利滾利嘛！”陳俊表示。

鄂爾多斯：典當行、投資公司、小額貸款公司為媒

■本報記者張曉赫北京報道

“家家房地產(chǎn)，人人典當行”，這句近年來在鄂爾多斯廣為流傳的俗語，恰如其分地展現(xiàn)了民間資本介入房地產(chǎn)的又一樣本。

“豐富的資源催生了當?shù)氐呢敻槐q與地產(chǎn)升溫，而老百姓又習慣于把錢投資房產(chǎn)與委托給典當行，典當行繼把錢借貸給賺錢最熱的行業(yè)——房地產(chǎn)與煤炭，兩行業(yè)在民間資本支撐下繼續(xù)升溫，又進一步推升了當?shù)氐拿耖g資本積累與投資熱情。”一位從事鄂爾多斯民間信貸多年的典當行從業(yè)人士向記者如此解釋。

而隨著這一循環(huán)模式所帶來的暴利式增長，形形色色的投資公司、小額貸款公司也開始扎堆鄂爾多斯。“雖然不可以吸收存款，但我們可以通過委托方式集中民間資金來進行投資，企業(yè)貸款中，很大一部分都流向了房地產(chǎn)企業(yè)。”作為典當行的競爭對手，當?shù)匾患彝顿Y公司相關人士表示，目前也有很多人選擇將資金委托給投資公司。

北京華府盛世置業(yè)投資管理有限公司董事長鄂俊宇認為：“不同于溫州、山西等地民間資本流通的依托商業(yè)信用，鄂爾多斯早年的貧困，形成了靠社會信用、人格信用互助的融資模式；另一方面，鄂爾多斯的民間資本投資渠道仍是較為狹窄?！?/p>

當監(jiān)管層新一輪平抑房價的調(diào)控到來，各地炒房資金紛紛轉向上游開發(fā)領域時，鄂爾多斯的民間資本似乎早已先行一步。

一拍即合

“實際上，在鄂爾多斯地產(chǎn)升溫的最初，民間資金也是首選炒房投資樓市?！鄙鲜龅洚斝袕臉I(yè)人士介紹道，借助煤炭資源而徹底翻身的超常規(guī)發(fā)展，財富迅速集聚的本地資金第一反應就是投向被資源開發(fā)帶熱的樓市。

可以佐證的則是鄂爾多斯康巴什的“鬼城”之說。就在這樣一座高空置率的沙漠新城中，新開盤均價已經(jīng)達到6000元／平方米，直逼水草豐美的東部地區(qū)。而無法忽略的則是，在強大的資金推手下，該城的樓市價格依然在不斷上漲。

“空置率高也與當?shù)厝藷嶂杂诘洚斢嘘P系，與其買房投資慢慢收租金，在部分人看來倒不如典當置押，再將錢委托給典當行或者投資公司投資收高利貸來的快?！绷硪患叶鯛柖嗨巩?shù)氐洚斝腥耸拷忉尩溃捎谌狈Ω嗟耐顿Y渠道以及原始的民間信用拆借習慣，在炒樓的同時，更多的人仍是選擇了通過典當行等渠道進行投資。

熱衷背后實際上是一個完整的利潤驅動鏈條。在當?shù)厝说乃惚P中，將資金拆借給典當行的利潤要大大超出房屋出租利潤。根據(jù)當?shù)仄毡榈淖龇?，鄂爾多斯人把手里的房屋典當資金或閑散資金放入典當行，然后按月、按季度或者按年領取利息。“月息普遍為2分，高的甚至達到2分5厘，算下來，每年的回報率也要近30％，比單純的租賃收益高多了?！鄙鲜鋈耸勘硎尽?/p>

“接下來，典當行會以更高的月息投向賺錢的領域，譬如地產(chǎn)。一般是3分，最高的也有到5分的?！痹撊耸坷^續(xù)表示，由于當?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)迅速升溫，房地產(chǎn)開發(fā)資金實際上很多都選擇了民間資本。

房地產(chǎn)之所以會選擇高利貸，在當?shù)厝耸靠磥硪彩瞧扔跓o奈。一方面也是正規(guī)金融市場融資渠道較少，而催熱的地產(chǎn)行業(yè)資金需求量巨大，恰恰當?shù)匦酆竦拿耖g資本可以補缺；另一方面，很多銀行對中小開發(fā)企業(yè)，尤其是民營企業(yè)的信貸，仍是雷聲大雨點小，使其不得不用典當資金應急。

有供有需，如此情況下，上述首位典當行從業(yè)人士表示，“盡管典當業(yè)務屬于短期融資，但只要循環(huán)使用，仍是可以支撐開發(fā)需求的。”

環(huán)節(jié)已經(jīng)被打通，如此的高差價業(yè)務對于典當行本身無疑也是誘惑多多。對此鄂爾多斯萬立典當內(nèi)部人士表示：“一些大的典當公司會比較規(guī)范，只用自有資金對外融資，但仍有多數(shù)典當公司在通過此路徑大量對外放貸?！?/p>

業(yè)務爭搶

也正是在高利潤的誘惑下，越來越多的投資公司、小額貸款公司也開始扎堆鄂爾多斯。

“我們也有相當?shù)膬?yōu)勢，典當行是短期融資，而我們則可以做到最短一個季度，最長三年的貸款期限?！币晃煌顿Y公司人士表示，通過投資公司來進行投資放貸的民間資本也不在少數(shù)。

而對于投資公司、小額貸款公司等不得吸收存款，只能以自有資金放貸融資的監(jiān)管要求，上述投資公司人士則表示，“通過委托投資則可以完全規(guī)避掉這一點。”

而小額貸款公司，因為內(nèi)蒙古的小額貸款試點身份，更是占盡稅費減免等政策優(yōu)勢。也正因為如此，根據(jù)市場公開數(shù)據(jù)，鄂爾多斯申報的小額貸款公司已過百家，大有爭搶之勢。

鄂爾多斯巨力集團則是決心分食小額貸款市場的一個代表。其內(nèi)部人士向記者表示，為了做小額貸款業(yè)務，集團已經(jīng)與原來的力元典當分離?！艾F(xiàn)在小額貸款公司也可以作地產(chǎn)類的融資，額度也有所增加。”

而根據(jù)另外一家小額貸款公司提供給記者的業(yè)務流程單上，地產(chǎn)企業(yè)只要通過“來電咨詢、傳真資料、通過核審、簽訂合同”幾個環(huán)節(jié)，就可以實現(xiàn)合同當天放款?！安⑶椅覀兊牧鞒虝r間很短，最短3個工作日就可以完成。”而對于利率，該人士表示，“國家要求不能高于基準利率的4倍，我們一般按照上限?！?/p>

但4倍利率上限，在部分業(yè)內(nèi)人看來，在資金需求旺盛的地產(chǎn)行業(yè)仍有被提高的現(xiàn)實狀況存在。上述人士表示，除了典當行、投資公司、小額貸款公司，尚有大量難以統(tǒng)計的地下錢莊。“那些地下錢莊的拆借利率會更高，有的甚至達到月息7％。”

對于未來的業(yè)務競爭，上述人士人認為，隨著監(jiān)管機構打擊囤地、保障供應的舉措，以及銀行信貸的收縮，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)資金將進一步趨緊，這些都有可能進一步促進典當融資的升溫?！暗唧w也要看風險，如果風險過大，即使高利率，我們也不敢做?！?/p>

而在業(yè)內(nèi)人士看來，隨著監(jiān)管機構“新36條”刺激民間資本，對于鄂爾多斯民間資本來說，首要的仍將是拓寬投資渠道與進一步促進陽光化運作。