南昌一市民將贈與合同公證后仍無法登記過戶 律師稱《房屋登記辦法》遭遇執(zhí)行尷尬

李玉(化名)已記不清，自己是第幾次來到南昌市房管局。

15年前，孤寡老人郭梅(化名)把房子贈送給他時，兩人在簽訂贈與合同并公證后一個月，郭老太就離開了人世。

當(dāng)李玉要求辦理過戶手續(xù)時，房管局工作人員告訴他，現(xiàn)在辦贈與登記，當(dāng)事雙方都要到場簽字，這讓李玉徹底崩潰了?！白屗廊藖砗炞值脑挘銈円舱f得出來？”但工作人員指著《房屋登記辦法》告訴他，是按程序辦事。

贈與合同經(jīng)過公證，真實有效，卻不能幫助受贈人獲得應(yīng)得的產(chǎn)權(quán)證，在法律人士看來，《房屋登記辦法》遭遇了執(zhí)行尷尬。

先簽合同后公證 受贈房產(chǎn)難過戶

2010年4月23日，南昌市房產(chǎn)管理局為南昌市小金臺路的一套住宅發(fā)放了房屋所有權(quán)證，房屋所有權(quán)人是郭梅。周圍的老街坊都知道，早在15年前，郭梅就去世了。

領(lǐng)到這份房產(chǎn)證的，是和郭梅沒有血緣關(guān)系的李玉。郭梅過世后，李玉一家就一直住在這套房子里?！肮咸谑罆r，就把這套房子贈送給我了?，F(xiàn)在發(fā)下來的房產(chǎn)證，所有人應(yīng)該印上我的名字?！笨粗掷锏姆慨a(chǎn)證，李玉并不開心。

郭梅將房屋贈給李玉一事，要追溯到十多年前。那時，下崗后的李玉夫婦在一家公司打工，由此認(rèn)識了在公司門前擺攤賣茶葉蛋的郭梅。得知老人膝下無子，一個人過得很清苦，“生個爐子都找不到柴火”，李玉夫婦便時常在生活上照顧她?！捌綍r我愛人會幫她干干家務(wù)活。有時做了好吃的，也會給她留一些?！?/p>

1994年，自感時日無多的郭梅找到李玉，希望他能幫自己把店鋪出售，所得分給鄉(xiāng)下遠(yuǎn)親。事情辦妥后，老人告訴李玉，她還有一套面積不到30平方米的拆遷安置房(當(dāng)時未辦房產(chǎn)證)，愿意贈給李玉夫婦，以感謝他們平時的照顧。

同年12月，郭梅因病入院。為了完成贈房手續(xù)，雙方簽訂了贈與合同。在這份由鉛筆書寫，字跡已有點模糊的合同上，依稀可見“因受贈人李玉長年累月照顧我老年生活”、“愿將我這套住房贈送給李玉一人所有”等文字。

簽字畫押后，南昌市東湖區(qū)公證處為這份贈與合同辦理了公證手續(xù)。

一個月后，郭梅病逝。根據(jù)贈與合同的約定，李玉應(yīng)該成為這套房屋的所有人。但他沒有想到，要名正言順地獲得這套房屋的產(chǎn)權(quán)，竟然經(jīng)歷了十幾年的漫長等待。

過戶辦了15年 最后要逝者簽字

李玉第一次去房管局辦理過戶手續(xù)，是在簽完贈房合同后不久。當(dāng)時，他領(lǐng)到了一份《南昌市私房贈與申請表》，填上了自己和贈與人郭梅的個人信息，還加蓋了居委會的公章?！拔胰ド暾埉a(chǎn)權(quán)證，房管局說房產(chǎn)證要統(tǒng)一發(fā)放，周圍住戶都沒有拿到，要我過些時間再來辦?！?/p>

1998年，李玉了解到，辦理房產(chǎn)過戶須先遞交過戶申請。在申請兩年后，他被告知要先對房屋進(jìn)行測量，在得出房屋面積后，才能辦理房產(chǎn)過戶。但在支付了20元手續(xù)費后，房產(chǎn)過戶的事情又沒了下文。

李玉表示，每隔一兩年，他便會去趟房管局，詢問房產(chǎn)證是否已辦好，但一直沒有得到明確回復(fù)?！叭硕甲∵M(jìn)去了，房子早晚都是我的。”抱著這樣的心態(tài)，他對遲遲沒有完成過戶手續(xù)一事并不著急。

回想起這些經(jīng)歷，李玉直言，那時自己“太樂觀了”。

接下來的幾年里，鄰居們陸陸續(xù)續(xù)都領(lǐng)到了自家的房產(chǎn)證。到2008年，身邊就只剩下李玉受贈的這套住房還沒有辦下產(chǎn)權(quán)證。這下李玉再也坐不住了。他再一次來到房管局，工作人員出示了一份2008年開始實施的《房屋登記辦法》，稱如果要申請房屋登記，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請。

“這不是等于要讓死人來簽字嗎？我哪有這么大的本事！”雖然李玉出示了那份經(jīng)過公證的贈與合同，但房管局工作人員仍然堅持，辦理過戶手續(xù)必須要贈與人郭梅當(dāng)場簽字。

公證后未及時過戶 贈與行為無效？

盡管始終沒拿到房產(chǎn)證，但在周圍人眼中，李玉早已是這套房子的“主人”?！拔覀兌悸犝f郭老太在臨終前把房子送給了老李?！编従雍空f，“這么多年來，沒看到一個人上門和老李爭房子。如果沒把房子送給他，他們一家人能在這里安心住這么多年？”

不給李玉辦證，南昌市房管局也有自己的理由。2009年12月，南昌市房管局出示了一份《法律意見書》，稱贈與人郭梅所贈房系拆遷安置房，尚有安置面積差價款1965.78元未予交納。根據(jù)建設(shè)部《房屋登記辦法》規(guī)定，贈與房屋須贈與雙方辦理過戶手續(xù)。此外，按照《贈與公證細(xì)則》規(guī)定，經(jīng)公證后，應(yīng)及時到有關(guān)部門辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，否則贈與行為無效。

“這份意見書就一個意思，說我這份贈與合同是無效的?！崩钣衽幻靼?，公證處的公證具有法律效力，房管局為什么可以單方面否定這份公證材料的效力？“現(xiàn)在我已經(jīng)70多歲了，再不把這事辦妥了，我兒子怎么繼承房產(chǎn)？”

2010年1月13日，李玉一紙訴狀將南昌市房管局告上法庭，要求法院判決房管局為他辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。

不久，李玉又向法院申請撤訴。“房管局的人讓我?guī)凸费a交差價款，先辦下郭梅的產(chǎn)權(quán)證來，然后再過戶給我。我就撤訴了。”

之后，李玉以郭梅的名義付清了差價款，并支付了房屋登記費。4月23日，南昌市房管局在郭梅過世15年之后，終于為這套遺留下的房子發(fā)放了產(chǎn)權(quán)證。李玉要求房管局將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給自己，但遭到了拒絕。理由和先前一樣，要“雙方簽字”。

房管局稱按程序辦事 須雙方到場

5月10日，記者陪同李玉來到南昌市房管局。“贈房子簽了贈與合同，這本身并沒有問題。但是現(xiàn)在要辦理登記，根據(jù)房屋登記辦法的規(guī)定，贈與雙方要到場。現(xiàn)在贈與人不能到場，我怎么給你辦理呢？”南昌市房管局交易科科長徐學(xué)平表示，房管局讓贈與雙方到場，是按程序辦事。

徐學(xué)平認(rèn)為，李玉的這套房子要過戶，就屬于交易行為。既然屬于交易，那么就必須雙方到場。贈與人和受贈人任何一方缺席，都會導(dǎo)致交易的失敗?！八裕阅壳艾F(xiàn)行的規(guī)定，李玉是辦理不了過戶手續(xù)的?！?/p>

“首先需要確定產(chǎn)權(quán)，然后才能辦理房屋轉(zhuǎn)移登記?！睂τ跒槭裁匆o已故多年的郭梅“發(fā)放”房產(chǎn)證，南昌市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理處副處長李躍新解釋說。

李躍新強調(diào)，建設(shè)部于2008年頒發(fā)并實施《房屋登記辦法》后，所有來辦理房產(chǎn)贈與登記手續(xù)的人，都必須按照現(xiàn)在的規(guī)定執(zhí)行。

至于李玉從1994年申辦房產(chǎn)證，直至2008年還遲遲無法辦妥的原因，目前已無從知曉。而李玉與郭梅簽訂并經(jīng)過公證的贈與合同究竟是否有效，房管局工作人員也沒有正面予以回答。

“當(dāng)申請人的實際情況與相關(guān)規(guī)定存在沖突時，我們需要在法律上尋求可特殊處理的依據(jù)。這需要我們雙方再做協(xié)商探討?！崩钴S新表示，目前最可行的方法，就是以“特批”的形式，解決李玉的過戶難問題。

贈與有效登記難 凸顯法規(guī)執(zhí)行尷尬

“這種讓死人起來簽字的做法，我還是第一次聽說?！贬槍钣竦脑庥觯鞣▓舐蓭熓聞?wù)所律師肖文軍表示，不能因為辦理過戶時間較長，而否定贈與合同的有效性。根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

肖文軍認(rèn)為，郭梅與李玉的贈與合同經(jīng)過公證，是雙方真實意愿的體現(xiàn)，所以贈與合同有效。雖然李玉遲遲無法辦理房產(chǎn)證，但這并不能影響到這份贈與合同的法律效力，房管部門就應(yīng)當(dāng)依法為李玉辦理過戶手續(xù)。

江西華特律師事務(wù)所律師劉行表示，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見》的規(guī)定，未辦理過戶手續(xù)，但贈與人根據(jù)書面合同已將產(chǎn)權(quán)證書交與受贈人，受贈人根據(jù)贈與合同占有、使用該房屋的，可以認(rèn)定贈與有效，但應(yīng)令其補辦過戶手續(xù)。既然李玉早已根據(jù)合同占有、使用了郭梅的房屋，房管部門就應(yīng)該認(rèn)定贈與有效，為李玉辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。

劉行認(rèn)為，李玉遲遲拿不到自己的房產(chǎn)證，主要還是受限于《房屋登記辦法》中有關(guān)雙方當(dāng)事人共同申請的規(guī)定。但是，這一規(guī)定并沒有考慮到在贈與過程中，贈與人突然死亡，贈與協(xié)議如何繼續(xù)執(zhí)行的問題，導(dǎo)致出現(xiàn)明知贈與行為有效，但受贈人卻無法完成產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的尷尬情況。他建議對該辦法做相應(yīng)調(diào)整，以便靈活操作。

對于房管局給已故15年的郭梅辦理房產(chǎn)證的做法，肖文軍稱：“《房屋登記辦法》只是部門規(guī)章，任何部門規(guī)章都不能和《物權(quán)法》相抵觸，否則無效?！彼ㄗh李玉和房管局協(xié)商過戶方式，如果房管局拒不執(zhí)行，李玉可以提起行政訴訟，要求對方履行不動產(chǎn)登記的法定職責(zé)。

□文/圖 記者陶琪 實習(xí)生成錦霖 李志強