5月10日，一份署名“國(guó)土部上海調(diào)研組”的調(diào)研報(bào)告出現(xiàn)在國(guó)土部官方網(wǎng)站上。

這份公開的報(bào)告中提出，上海和很多大城市一樣，存在產(chǎn)業(yè)用地緊張問(wèn)題，供地政策調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的作用沒(méi)有充分發(fā)揮。建議探索工業(yè)用地到期退出機(jī)制，推行租賃制度來(lái)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。

目前，工業(yè)用地使用年限是50年，而大部分產(chǎn)業(yè)生命周期都短于50年。但是，由于利益機(jī)制的存在，企業(yè)在產(chǎn)業(yè)生命周期結(jié)束后不愿退出土地，影響了土地節(jié)約集約利用和產(chǎn)業(yè)更新?lián)Q代。對(duì)所有城市來(lái)說(shuō)，這也是造成產(chǎn)業(yè)用地緊張的原因之一。

中國(guó)投資學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉慧勇表示，節(jié)能減排和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)是當(dāng)前國(guó)務(wù)院和各地政府最急迫的任務(wù)，這份調(diào)研報(bào)告提出了從土地政策促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的新思維。

產(chǎn)業(yè)升級(jí)遭遇用地難題

上述調(diào)查報(bào)告中稱，上海2010年經(jīng)濟(jì)發(fā)展將面臨外需不振可能持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間的問(wèn)題。同時(shí)，某些結(jié)構(gòu)性問(wèn)題更加突出，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化短期內(nèi)難見成效，資源環(huán)境的承載力接近極限。

“許多中小企業(yè)的生命周期也都很短，但是土地資源很值錢，這個(gè)問(wèn)題確實(shí)存在也很普遍?！眲⒒塾赂嬖V記者。

5月4日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加大工作力度確保實(shí)現(xiàn)“十一五”節(jié)能減排目標(biāo)的通知》，要求各省級(jí)政府抓緊制定本地區(qū)今年淘汰落后產(chǎn)能任務(wù)，將任務(wù)分解到市、縣和有關(guān)企業(yè)，確保落后產(chǎn)能在今年三季度前全部關(guān)停。

在這樣的大背景下，產(chǎn)業(yè)用地周期與土地出讓年期不對(duì)應(yīng)，土地收回難度大成為部分大城市在產(chǎn)業(yè)調(diào)整時(shí)面臨的共同障礙。

“過(guò)去高能耗、高污染的企業(yè)占用了大片土地，現(xiàn)在國(guó)家整體建設(shè)用地緊張，節(jié)能環(huán)保效應(yīng)明顯的企業(yè)確實(shí)面臨沒(méi)有建設(shè)土地的問(wèn)題?！贝笤雷稍児究偙O(jiān)李偉如是說(shuō)。

而僅靠盤活存量土地難以適應(yīng)“調(diào)結(jié)構(gòu)”的要求。因?yàn)楸P活存量土地情況復(fù)雜、周期長(zhǎng)、成本高，用地單位更傾向于使用新增建設(shè)用地。

不過(guò)，讓上海感到為難的是，工業(yè)用地招拍掛政策與產(chǎn)業(yè)扶持的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略存在矛盾。一些開發(fā)區(qū)認(rèn)為，招拍掛出讓價(jià)高者得，且出讓程序復(fù)雜、周期長(zhǎng)，加上獲取土地的不確定性，導(dǎo)致一些重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目放棄進(jìn)駐上海，加大了戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地難度。

建議土地出讓年期差別對(duì)待

在國(guó)土部的上述調(diào)研報(bào)告中，針對(duì)土地利用和管理中的難題，調(diào)研組提出了若干項(xiàng)政策建議，其中第一條便是通過(guò)精細(xì)化管理，提升土地政策在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的作用，體現(xiàn)其對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)支撐。

調(diào)研報(bào)告提出的具體建議是，鼓勵(lì)招標(biāo)出讓，確保項(xiàng)目符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向；推行租賃制度，從法律層面明確租賃權(quán)的物權(quán)化，明確租金確定方式和續(xù)期方式，打開產(chǎn)業(yè)更新?lián)Q代的枷鎖。

同時(shí)，調(diào)研報(bào)告提出，建立評(píng)估機(jī)制，對(duì)產(chǎn)業(yè)生命周期、投入產(chǎn)出效益等進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果，采用彈性年期；建立退出機(jī)制，在出讓合同或租賃合同中增加限制性條款，明確規(guī)定企業(yè)生命周期結(jié)束后，由政府或開發(fā)區(qū)按照一定價(jià)格回購(gòu)。

制定產(chǎn)業(yè)目錄并定期更新，對(duì)“兩高一資”等企業(yè)，征收高比例的土地使用稅，倒逼落后產(chǎn)能的淘汰。

調(diào)研報(bào)告建議，允許高科技產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓，嚴(yán)把協(xié)議出讓土地程序，由?。ㄊ?、自治區(qū)）人民政府細(xì)化協(xié)議出讓的產(chǎn)業(yè)用地范圍。

此外，還要建立嚴(yán)格的批后監(jiān)管機(jī)制，協(xié)議出讓后的土地轉(zhuǎn)變用途或主體的，一律收回。建議在上海市開展國(guó)家戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目協(xié)議出讓試點(diǎn)，支持高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

李偉認(rèn)為，上述若干項(xiàng)建議歸納起來(lái)，就是實(shí)行土地出讓年期差別對(duì)待和擴(kuò)大協(xié)議劃撥用地范圍。

“工業(yè)用地實(shí)行年租制比較好，彈性年期的說(shuō)法不徹底。”李偉表示，“有的企業(yè)也可以說(shuō)通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，直到符合獲得最高土地出讓年期的標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

針對(duì)把工業(yè)用地納入?yún)f(xié)議劃撥用地范圍這項(xiàng)建議，李偉表示贊同。“要求工業(yè)地產(chǎn)也進(jìn)行招拍掛，實(shí)際上是誤區(qū)?！崩顐ケ硎荆胤秸疄榱苏猩桃Y，零地價(jià)出讓工業(yè)用地的情況層出不窮。