中央14部委聯(lián)手制定的“小產(chǎn)權(quán)房”處理方案尚未定稿，各地“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)已愈積愈多。

最近北京房地產(chǎn)市場“小產(chǎn)權(quán)房”項目花樣翻新，為“變異小產(chǎn)權(quán)房”，但是其本身形式設(shè)計“精巧”。而新式“小產(chǎn)權(quán)房”土地來源，包括部分建設(shè)用地城鄉(xiāng)統(tǒng)籌置換出來的集體建設(shè)用地。據(jù)北京規(guī)劃委數(shù)據(jù)，今年北京啟動50個重點村城市化改造工作，涉及集體建設(shè)用地25平方公里。而北京市舊村改造政策當(dāng)中，允許整理出來多余建設(shè)用地建設(shè)公租房或酒店產(chǎn)業(yè)，支持農(nóng)村后續(xù)經(jīng)濟發(fā)展,這部分土地約占7.5平方公里。

全國政協(xié)委員、清華大學(xué)教授蔡繼明表示，新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌整理土地使集體建設(shè)用地大量入市，其中相當(dāng)部分轉(zhuǎn)變成了各種形式的“小產(chǎn)權(quán)房”。政策制定者既要考慮“小產(chǎn)權(quán)房”合法性問題，又要考慮被拆遷農(nóng)民生計安排問題。建議采取疏導(dǎo)方式，來解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題。

奤夿屯式“創(chuàng)新”

“全款20萬入住現(xiàn)代花園洋房”。5月19日，在位于八達(dá)嶺高速水屯橋西的“伊舍小鎮(zhèn)”旁邊，一張醒目廣告促銷宣傳單上寫道?！耙辽嵝℃?zhèn)”還直接在房地產(chǎn)網(wǎng)站上打廣告，均價4900元/平方米。

銷售人員稱，“伊舍小鎮(zhèn)”項目是北京市第一批13個舊村改造項目的一部分。奤夿屯是這13個舊村改造之一。該項目采取將舊村拆掉，然后給回遷農(nóng)民蓋一部分回遷房。另外建設(shè)幾十棟樓房，以“入會”形式對外銷售。村里會給出一個村集體房產(chǎn)證，另外與購買者簽訂一個協(xié)議，如果發(fā)生拆遷，拆遷補償歸買房者。

該項目一期已經(jīng)大部分售完，只有8號樓僅余數(shù)套房子。

“伊舍小鎮(zhèn)”不怕被當(dāng)做“小產(chǎn)權(quán)房”查處原因之一，是運作模式不是“賣”而是“入會”，“伊舍小鎮(zhèn)”號稱屬于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園性質(zhì)，采用會員制運作，會籍協(xié)議與當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府簽訂，只需一次繳納所選戶型的會員費就可入住。

協(xié)議的簽訂有兩種方式可供選擇：一種是無期限有效，子女可以繼承；另外一種就是五年制，五年之后可以選擇退會，會員費全額退還，實際上也就是居住五年。

售樓小姐也一律稱為“會籍顧問”，一位會籍顧問表示，因為房子是在村集體土地上開發(fā)建設(shè)的，產(chǎn)權(quán)歸屬村里。不過，購房者經(jīng)認(rèn)購后可享受當(dāng)?shù)貥s譽村民待遇，給購房者頒發(fā)《奤夿屯村榮譽村民》證書及由村委會核發(fā)的房屋使用權(quán)證，讓購房者擁有房屋的永久使用權(quán)，因此大可不必?fù)?dān)心產(chǎn)權(quán)。

有意思的是，國土部5月初發(fā)出的18宗土地掛牌督辦案件中，有北京懷柔的“水岸江南”小產(chǎn)權(quán)房項目，其操作模式也是采取“入會”、“租用”的方式在集體土地上建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。在國土部的責(zé)令下，北京市政府將其界定為“小產(chǎn)權(quán)房”，準(zhǔn)備將該項目2007年12月30日以后續(xù)建、在建的項目全部拆除。

農(nóng)地入市潮

建設(shè)用地城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和新農(nóng)村建設(shè)、小城鎮(zhèn)建設(shè)等問題，是“小產(chǎn)權(quán)房”越來越多原因之一。某省就提出每個地市縣鄉(xiāng)都要建設(shè)中心城鎮(zhèn)，每個城鎮(zhèn)規(guī)劃就要15-20平方公里的土地。

國土資源部今年就將小城鎮(zhèn)化問題調(diào)研列為重要調(diào)研課題之一。

蔡繼明說，尤其是在城郊結(jié)合部，農(nóng)村集體建設(shè)用地的價值較大，很多地方政府在做城郊結(jié)合部的建設(shè)用地流轉(zhuǎn)時，也都采取將農(nóng)民變居民，同時將置換出來的土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。

以北京市為例，其近連續(xù)2年推出土地儲備1000億元貸款投放計劃，直接用來做城中村和城郊村的改造工程。北京市北京中心城區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部面積約753平方公里，其中需要改造的行政村共有227個，涉及自然村落約450處。

今年北京先行啟動50個市級重點村的城市化改造。50個重點村現(xiàn)狀宅基地占地面積約12平方公里，現(xiàn)狀鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)占地面積約13平方公里，涉及農(nóng)民約14萬人，居民約4.2萬人。

以通州區(qū)梨園鎮(zhèn)高樓金村為例，該村村域面積2700畝，預(yù)計整治后宅基地能騰退出1200多畝。村黨支部書記王德竹表示1200畝土地中150畝用于建設(shè)回遷房，還有一部分拿出來招拍掛解決發(fā)展資金問題，集體產(chǎn)業(yè)用地計劃建設(shè)商廈寫字樓和公租房。

實際上，在城郊結(jié)合部的農(nóng)村，除了少數(shù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)之外，大部分騰出來的土地都被用來做公租房或酒店。不過，有業(yè)內(nèi)人士表示，對于村級政府來說，用節(jié)省下來的土地做公租房的動力并不大?！耙驗檫@些房屋將歸屬北京市住房保障局管理，脫離了村級政府控制的財產(chǎn)范圍，諸如酒店公寓，一些變相的小產(chǎn)權(quán)房才是地方政府喜歡做的項目?！?/p>

“雖然北京市提出騰退土地不許做房地產(chǎn)開發(fā)，但是這類公租房、公寓、酒店建成什么形式，是否會成小產(chǎn)權(quán)房就不得而知?！辈汤^明說。

堵不如疏？

在北京初期50多個舊村整治項目當(dāng)中，朝陽區(qū)大望京村統(tǒng)籌模式，一直被其他地方所效仿。其推出的按照市價給予農(nóng)民補償，快速騰退了大望京村原有宅基地，同時通過賣地，又將投入成本回收了回來。

但是，如今土地市場情況已經(jīng)不同。大望京村項目整治啟動時，正是土地價格比較低的時候。其土地上市交易時，正是2009年下半年土地價格最高的時候。大望京村趕上了好時候，其他村則未必如此。

一些敏感的人士指出，在目前房地產(chǎn)和土地市場環(huán)境不好的條件下，地方政府投入舊村改造資金需要收回來，變相建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房就成了見效最快的手段之一?！靶‘a(chǎn)權(quán)房的形成，公開的說法一般都是舊村改造?！贝笤雷稍児究偙O(jiān)李偉說。

對于村級改造來說，一般區(qū)政府批就行。比如，區(qū)政府審批的是一個旅游性項目，可能蓋別墅用來滿足游客度假、采摘、養(yǎng)老的需求，但是開發(fā)商在執(zhí)行中，也可能把它當(dāng)小產(chǎn)權(quán)給賣了?！耙惶追孔佑?0年的使用權(quán)，開發(fā)商可以分時段賣給幾家，做成產(chǎn)權(quán)式酒店，類似于分時度假?！崩顐シ治稣f。

另一方面，“小產(chǎn)權(quán)房”的興起也與高漲房價有直接關(guān)系。蔡繼明說，正是由于城市房價太高，小產(chǎn)權(quán)房才會有市場。另外，既然政府騰退了農(nóng)民的宅基地，又留下了一部分建設(shè)用地給農(nóng)民謀生，只要農(nóng)民不改變土地性質(zhì)，符合規(guī)劃，自己建設(shè)房屋也無不可。

“既然允許農(nóng)民建設(shè)房屋可以銷售，但是又規(guī)定城市人不可以到農(nóng)村去買房，這個規(guī)定是自相矛盾的，也是小產(chǎn)權(quán)房問題糾纏不清的原因?！辈汤^明說，

一位接近國土部的人士說，14部委聯(lián)合作的“小產(chǎn)權(quán)房”治理方案，如今還在調(diào)研階段，最早要一年后才能出臺初步的方案。而“小產(chǎn)權(quán)房”怎樣解決，就一拖再拖，沒有定論。