房產新政出臺月余，引起的震蕩和連鎖反應正影響我們的生活：不少買房人首付款“被提高”，房市違約糾紛暗潮涌動，籌不齊首付款想撤退的不在少數。消協(xié)已接到10多起咨詢電話，而不少房產律師的咨詢電話也很火爆。業(yè)內人士表示，目前糾紛多處于“協(xié)商”階段，真正訴諸法院的并無一例。

　　現象：房產律師咨詢電話火爆

　　江蘇石立律師事務所的張繼元是建筑法務類的資深律師，作為11家開發(fā)企業(yè)的法律顧問，對處理房地產糾紛有著豐富的從業(yè)經驗。在他記憶中，還沒哪一次國家政策的調整，會引來這么多的買房違約咨詢?！熬瓦@一個月，我前后接到6個開發(fā)商、11個業(yè)主的咨詢電話?！睆埨^元說，咨詢都和政策調整有關，比如首付款突然提高或難以貸款想解約之類。江蘇金星光律師事務所的朱小群主任律師也表示，新政出臺后，他就接到了五六個電話?！皢柕亩际切抡屧荣J款計劃有所變化，能否毀約等?！?

　　繁忙的還有消協(xié)。寶應市民欒先生，購買了100多平方米的房子，遭遇“首付被提高”，想要退房，似乎也只是個開始?！白詮姆抠J新政出來以后，咨詢如付不起首付款，想退房的人已有10多個了。但都是電話咨詢，沒有形成投訴?！笔邢麉f(xié)陶姓工作人員告訴記者。

　　分析：違約咨詢潮為何如此兇猛

　　為什么違約咨詢潮如此兇猛？記者采訪了多位業(yè)內專家，綜合他們的說法，原因大致是——這次國家對房產的調控史上最嚴厲。房價深受政策影響，大家對房市缺乏判斷力。

　　“政策是突然而來的，不僅是買房人，開發(fā)商和銀行也都措手不及。”江都市房管局的法律顧問、唐城律師事務所沈松山律師表示，受影響最直接的還是買房人?！罢叱雠_了，一些買房人之前能承受的首付款不夠了，這是最直接的問題。另一個問題就是，很多人咨詢二套房，他們都是在樓市很火時撲進去的投資者?！鄙蛩缮浇榻B說，樓市政策的影響很快，上海、杭州、深圳等地樓市降價的消息接踵而至，這讓這部分人對房價預期發(fā)生很大變化。他們無比焦灼，生怕買房投資失敗，急于解約。

　　記者昨咨詢了擎天柱、唐城、樂助事物、盛祥等多家律師事務所，受訪律師事務所均表示，目前還沒新政后買房違約的收案登記。同時，司法部門也沒新政后關于房產糾紛的相關判例?！皳伊私?，業(yè)內還沒有形成訴訟的案件，主要還以咨詢?yōu)橹?。政策較突然，買房人多會與開發(fā)商進行協(xié)商，以解決糾紛問題。”張繼元律師說。

　　應對：遇到糾紛，最好協(xié)商解決

　　對于新政后的糾紛，大多數律師的態(tài)度也是協(xié)商。沈松山律師說：“大家都希望糾紛能盡快解決，協(xié)商更為高效也更加節(jié)約成本”。

　　本報也請沈松山律師算了筆賬：房產糾紛一般以房產標的額來計算。比如，首付款30萬，按目前行業(yè)標準，律師費大約在1萬-2萬元之間，這還不包括訴訟費、材料等費用。他表示，從目前情況來看，爭議難以調解，還會涉及到很多政策上不太明晰的地方。比如，你和誰打官司，開發(fā)商還是銀行。國家出臺新政屬特殊情況，銀行執(zhí)行國家政策，這種情況怎么認定，都是難點。

　　“這還僅僅是金錢成本，還有時間成本。一般一個案子幾次開庭，幾番調解，可能需要半年以上時間。那么，類似買房糾紛案進入二審的情況很有可能發(fā)生。如進入二審，時間會更長?！鄙蛩缮铰蓭熃ㄗh，遇到此類糾紛，雙方最好協(xié)商解決。

　　本報梳理三大典型糾紛，指點迷津

　　糾紛一：首付被提高 籌不齊可否退房

　　案例：黃女士今年購買某樓盤一套100多平方米的房子，屬改善型購房。按原先政策可以視為首套，享受20%首付。黃女士付完首付后，新政出臺。首付款比例一下子被提高到了50%，黃女士籌不到首付想退房。

　　觀點（沈松山律師）：

　　買房人與開發(fā)商一旦簽訂合同，即形成了法律關系。根據合同的相關法律精神，如果有條件履行，還是要履行合同，有條件而不愿意履行，需要支付違約金。但國家發(fā)布的房產新政，對買房人和開發(fā)商而言，都屬于“不可抗力”，雙方都不需要承擔違約責任。首付比例提高為國務院新政，非買賣雙方原因。如果黃女士的確因經濟無法承受，不得不退房；實際協(xié)商中，開發(fā)商應給予退房。

　　糾紛二：辦不到房貸，買房人要退房

　　案例：今年3月，市民趙先生買了第三套房，當時，他首付四成，與開發(fā)商簽訂了合同，按揭尚在辦理中，新政出臺。根據國家規(guī)定，銀行可暫停第三套及以上住房貸款，辦理不了貸款，趙先生想退房。

　　觀點（張繼元律師）：

　　雙方應以合同契約為約定。如果在合同中，開發(fā)商約定，幫助買房人辦理貸款，則在這樣的情況下，開發(fā)商必須承擔違約責任。但一般情況下，開發(fā)商不會有這樣的約定。根據雙方公平交易的原則，如遇國家政策調整這樣的特殊情況，就構成了解除合同的條件。買房人確實無法付全款，不想買房了，在雙方協(xié)商后，開發(fā)商應該和買房人解除合同。但開發(fā)商只能按照銀行同期活期存款利率支付利息，買房人不能索取雙倍定金。

　　糾紛三：新政出臺 預期房價會降想退房

　　案例：市民包先生投資買了第三套房，交了定金，新政出臺。看到外界房價下跌的報道屢見不鮮，包先生怕投資失敗，想打退堂鼓，計劃不買了。

　　觀點（朱小群主任律師）：

　　買房人與開發(fā)商一旦簽訂合同，即形成了合同契約關系，具有法律效應。所以，買房人和開發(fā)商都要依據合同的約定，承擔各自的義務。房價下跌，僅僅是買房人的心理預期，并不是買房人拿不出錢等特殊狀況。所以，買房人要承擔違約責任，并可能有損失定金的風險。