此次住房公積金個貸政策調(diào)整，進一步明確了首套住房和改善型第二套住房的認定標準。

滬公積金個貸5大案例解讀 11日起已全面按新政受理

■對于購買首套住房的認定，以借款人家庭從未使用過住房公積金貸款購房，及由借款人提供經(jīng)房管部門認定的其家庭成員(包括借款人、配偶及未成年子女)名下無成套住房登記為依據(jù)。

■對于購買改善型第二套住房的認定，以借款人家庭成員(包括借款人、配偶及未成年子女)名下在房管部門登記信息反映實際僅持有一套住房，且人均住房建筑面積低于統(tǒng)計部門公布的上一年度全市人均住房建筑面積為依據(jù) (根據(jù)上海市統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計資料，去年上海市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為34平方米)。

■對于購房家庭申請組合貸款中住房套數(shù)的認定和貸款首付比例，以組合貸款受理銀行執(zhí)行的相關(guān)規(guī)定為準。

繼作為本市房地產(chǎn)調(diào)控細則的“滬12條”發(fā)布后，10月11日，上海市公積金管理中心下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整2010年住房公積金個人貸款政策的通知》，根據(jù)“滬12條”要求對本市住房公積金個貸政策進行了調(diào)整。

記者昨日獲悉，該通知當日就已下發(fā)至各區(qū)(縣)住房公積金管理部、各住房公積金貸款受托銀行、市住房置業(yè)擔保有限公司等方面，而自10月11日起，受理單位就已全面按照新政策受理公積金個貸申請。

記者發(fā)現(xiàn)，此次住房公積金個貸政策調(diào)整，主要是在已公布的“滬12條”基礎(chǔ)上，從具體操作方面進行了細化，特別是進一步明確了首套住房和改善型第二套住房的認定標準。

市公積金管理中心將對住房公積金貸款受理情況實施后臺監(jiān)控和隨機抽查，若查實違規(guī)操作的，將追究貸款受理單位和相關(guān)人員的責(zé)任。

非改善型二套房

公積金貸款叫停

根據(jù)《通知》規(guī)定，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米(含90平方米)以下或按規(guī)定購買本市經(jīng)濟適用住房的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于30%。每戶家庭住房公積金最高貸款限額為60萬元。

同時，對為改善居住條件購買第二套住房的，每戶家庭住房公積金最高貸款限額為40萬元。貸款首付款比例不低于50%。暫停對購買非改善型第二套住房家庭的住房公積金貸款。停止對購買第三套住房及以上家庭住房公積金貸款。

首套與改善型二套

認定標準明確

《通知》明確，對于購買首套住房的認定，以借款人家庭從未使用過住房公積金貸款購房，及由借款人提供經(jīng)房管部門認定的其家庭成員(包括借款人、配偶及未成年子女)名下無成套住房登記為依據(jù)。

對于購買改善型第二套住房的認定，以借款人家庭成員(包括借款人、配偶及未成年子女)名下在房管部門登記信息反映實際僅持有一套住房，且人均住房建筑面積低于統(tǒng)計部門公布的上一年度全市人均住房建筑面積為依據(jù) (根據(jù)上海市統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計資料，去年上海市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為34平方米)。

對于購房家庭申請組合貸款中住房套數(shù)的認定和貸款首付比例，以組合貸款受理銀行執(zhí)行的相關(guān)規(guī)定為準。

補充公積金

貸款政策不變

記者發(fā)現(xiàn)，在昨日公布的本市住房公積金個貸細則中，并沒有提及原本每戶最高可貸20萬元的補充公積金貸款政策。記者隨后從市公積金管理部門獲悉，補充公積金貸款政策目前仍保持原有政策不變，基本按今年初執(zhí)行的個貸購房政策操作。

不過，若購買的二套房被認定為非改善型，補充公積金貸款將被暫停。

此次貸款條件

史上最嚴厲

“應(yīng)該說，此次公積金個貸新政中的貸款條件是上海住房公積金貸款史上最嚴厲的?！鄙虾Ｊ泄e金管理中心相關(guān)人士表示，此次政策的調(diào)整是根據(jù)國家房地產(chǎn)市場調(diào)控的要求進行，是作為上海此次房產(chǎn)調(diào)控細則的一個重要組成部分。

據(jù)了解，本市自1991年正式推出住房公積金制度，1997年又率先將住房公積金使用重點轉(zhuǎn)到個人購房貸款，支持住房消費。多年來，住房公積金制度在支持個人購房貸款方面發(fā)揮了重要作用，本市相關(guān)部門也對公積金個貸政策不斷進行調(diào)整，貸款額度也有明顯增加，每戶家庭最高可貸額度增加到80萬元(包括補充公積金貸款)。

“雖然從貸款額度上說，此次新政中的首套房最高也能貸到80萬元，沒有直接減少，但從認定標準等貸款條件上看，確實是最嚴厲的?！笔泄e金中心相關(guān)人士表示。

案例解讀

情況一

10月9日，倪女士前往徐匯區(qū)的公積金受理單位遞交了公積金貸款申請，對方正式受理。因為是10月7日上海細則頒布之后，但當時仍是按照原先政策進行申請的，倪女士擔心無法辦理下貸款。

公積金中心：新政策是自10月11日起全面實施的，若此前受理單位就已正式受理的，仍按照當時的申請額度進行辦理。也就是說，當時倪女士申請的時候，如果是帶了購房合同、首付款證明等一起去申請，公積金受理單位當場就已受理的，仍按老政策辦理貸款。

情況二

夏先生婚前曾自己買了一套住房，并申請了公積金貸款。結(jié)婚后，他和妻子想再買一套房子，他的妻子此前沒有住房，也沒有使用過公積金，如果以他妻子的名義買房子，可以認定為首套房嗎？

公積金中心：結(jié)婚后，是按照兩人組成的這個新家庭來認定住房套數(shù)的，也就是說，雖然夏先生的妻子沒有產(chǎn)權(quán)房也沒有用過公積金，但是由于夏先生名下有一套住房，而且曾申請過公積金貸款，就說明這個家庭已經(jīng)有一套住房并申請過公積金貸款。因此，即使是以他妻子的名義買房，也不能認定為首套房。

情況三

余先生和嚴女士今年剛登記結(jié)婚。在兩人沒有結(jié)婚前，余先生與父母共有一套產(chǎn)權(quán)房，嚴女士也與父母共有一套產(chǎn)權(quán)房，但兩人都沒有用過公積金，也沒有貸過款。如果兩人現(xiàn)在買新房，在申請公積金貸款時，可以認定為首套房嗎？

公積金中心：認定首套房，是以借款人家庭從未使用過住房公積金貸款購房，及由借款人提供經(jīng)房管部門認定的其家庭成員(包括借款人、配偶及未成年子女)名下無成套住房登記為依據(jù)。與父母或親朋好友共有某套房的產(chǎn)權(quán)，并不能認定為他(或她)有“成套住房”，只能說擁有部分產(chǎn)權(quán)。余先生和嚴女士組成新家庭后，對于這個新家庭來說，是沒有成套住房的，可以認定為首套房。

情況四

5年前，臧先生曾經(jīng)買過一套住房，當時沒有申請公積金貸款，但申請了商業(yè)貸款。目前，商貸已還清，這套住房也已賣掉?，F(xiàn)在，他想重新買一套房子，申請公積金貸款時，還能算首套房嗎？

公積金中心：由于臧先生現(xiàn)在既沒有產(chǎn)權(quán)房，也沒有使用過公積金，所以他在申請公積金貸款時，還是可以認定為首套房的。但是，如果5年前他買房時申請的是公積金貸款，現(xiàn)在就不能算首套房了。

情況五

3年前，朱女士曾經(jīng)貸過公積金裝修貸款，已全部還清?，F(xiàn)在朱女士想買房子，她曾經(jīng)申請過裝修貸款的經(jīng)歷，會對現(xiàn)在申請公積金貸款產(chǎn)生影響嗎？

公積金中心：“認房又認貸”規(guī)定中的“貸”，指的是購房貸款，裝修貸款并不計算在內(nèi)。對于曾經(jīng)貸過公積金裝修貸款的家庭來說，只要沒有貸過公積金購房貸款，又符合其他相關(guān)條件，仍可認定為首套房。

早報記者 欒曉娜