兩年前，一位親戚著手準備博士論文選題，原打算研究房地產，不知可否，向我征求意見，我認為選題很好，既有實際價值又有研究潛力，于是大力支持。不想導師堅決反對，理由是：中國研究房地產問題的人太多，且一人一個想法，要是不巧落入持不同見解且品格不高的盲評專家手中，必定兇多吉少。于是換了題目，后來親戚順利畢業(yè)了。雖不能說全是導師選題的功勞，但其中確有“奧妙”。

房地產可以說是個世界性難題，因此出現(xiàn)思想上的百花齊放也實屬正常，尤其在中國，所謂“房地產問題”，更大程度上應該說是“房地產憂慮”，是對并沒有發(fā)生的某種最壞結果的擔憂，因此分歧、爭議就更在所難免了。不過讓人驚奇的是，在諸多爭議中，有一個問題主流聲音卻絕對一致：“供求關系影響房價”。而所謂的分歧，不過是在此思想基礎之上的手段差異而已。最近出臺的一系列房地產調控政策鮮活地說明了這一點，也再次體現(xiàn)了這一思想的升華。

最新的調控政策中最嚴厲的手段體現(xiàn)在兩方面：一是限售，一些城市對于已經占有一定住房或者不具備購房條件的人實行購房限制，這在過去是沒有過的；二是限貸，嚴格限制甚至是禁止二套房（或者二套以上住房）的貸款，限貸過去有過，但沒有此次這樣嚴厲。歸納核心，還是壓縮購房需求，以期在新的供求均衡狀態(tài)下促使房價下降。

關于房價是否受供求關系影響，已經討論多年了，僅筆者就在上證報上寫過不止一篇論證文章，再來從邏輯和學理上分析實在太過老套了。不過，如果讀者的忍耐空間還能給我留下最后一點余地的話，我依然愿意不厭其煩地重申：如果供求關系可以改變房價現(xiàn)狀，那么從2002年底就已經開始的抑制政策早該見效了，然而時至今日，延綿不絕的政策和輿論均無功而返的事實已經證明，房價不受供求關系影響。

既然房價與供求無關，那為什么新政策還要在供求上下這么大功夫呢？懷疑之余，我忽然想到，也許是我們的解讀出了問題。每遇房地產政策出臺，我們總習慣性地認為是針對房價去的，但除了房價，就沒有其他重要的事情與其相關嗎？君不見，美國、日本、東南亞發(fā)生房地產崩盤后引發(fā)的最大問題不在房地產上，而在于對整個金融體系的沖擊和影響。因此，在不能準確掌握房地產運行規(guī)律（其實是經濟運行規(guī)律）的情況下，防范金融體系受創(chuàng)同樣重要。

房地產對金融體系的影響，是通過商業(yè)銀行貸款和投資銀行投資實現(xiàn)的，說白了，就是銀行業(yè)與房地產業(yè)聯(lián)系得過于緊密造成的。金融危機之后，各國都在認真考慮如何控制金融體系與房地產業(yè)的聯(lián)系，最先被想到的就是加強金融監(jiān)管，用人為方式直接干預金融市場似乎更容易些。盡管對這樣的觀點我并不贊成，但有一點，在尚不具備更好的市場條件下，一定的人為干預也許不失為次優(yōu)選擇。

限售、限貸雖然不會對房價產生直接的、實質的影響，但在控制商業(yè)銀行與房地產業(yè)聯(lián)系上是有意義的。由于中國的商業(yè)銀行沒有資產證券化的條件，金融市場上也沒有以房地產為標的資產的衍生產品，因此，所有房地產資金風險幾乎全都集中在商業(yè)銀行手中。而商業(yè)銀行又在整個金融體系中占據著絕對優(yōu)勢地位，因而盡管我們一再呼吁控制房價，但另一方面又不能不投鼠忌器，擔心房地產業(yè)的崩潰給金融體系帶來的巨大打擊。因此，未雨綢繆，先做準備還是很有必要的，尤其是在商業(yè)銀行抗風險能力并未同他們的規(guī)模所相應的情況之下。

不過，這種保護金融安全的做法，多少還有些殺雞取卵的味道，盡管呼吁經濟增長方式的非粗放化已有多年，政策手段還是顯得粗放了些。防范房地產崩盤沖擊金融體系，更有效、更科學的做法，應該是為金融體系提供更多的對沖工具。盡管美國金融危機的教訓已證明，對沖工具并不是防范系統(tǒng)風險的靈丹妙藥，但這不是對沖工具的錯誤，恰恰是對沖工具還不充分所致。比如學界關心的房價指數期權在2008年以前就沒有得到市場充分的重視，直到危機之后此類產品才孕育而生，盡管是亡羊補牢，但恰是對未來風險防范的科學態(tài)度。

不僅如此，豐富的對沖工具還可以承載更多的市場信號，一旦這些信號被發(fā)現(xiàn)，閉著眼睛投資房地產的現(xiàn)象就不會那么普遍了。人們會根據市場變量隱含信息的挖掘不斷掌握市場的變化趨勢，并根據趨勢的變化做出理性判斷。盡管這樣的邏輯并非必然，但條件催生和市場激勵，至少在客觀上給了投資者自我救贖的機會，不可因為部分落水者不會用救生圈自保就懷疑救生圈本身的價值。

總之，我不打算把房價下降的希望寄托在此次房地產新政策上，但卻期望新政策在保護金融體系安全上發(fā)揮積極作用，并以此為契機，大膽嘗試以房地產為標的資產的衍生產品的交易與使用，真正從市場的角度為金融安全提供必要工具。倘若有了這樣的措施作保證，也許今后我們在抑制房價時才能減少顧忌，直擊要害。

（作者系哈爾濱商業(yè)大學金融學院金融工程研究所所長）