新“國(guó)五條”樓市調(diào)控新政出臺(tái)后，國(guó)家部委首度開口談房產(chǎn)稅，表示擬先在部分城市對(duì)部分個(gè)人擁有的住房進(jìn)行試點(diǎn)，恢復(fù)征收房產(chǎn)稅，積累經(jīng)驗(yàn)后逐步擴(kuò)大到全國(guó)。被視為房產(chǎn)稅征稅方向和思路已然明確。于是，“一驚二嘆三糾結(jié)”被一些媒體用來(lái)形容不少購(gòu)房者面對(duì)新一輪樓市調(diào)控的心情——沒買房的琢磨著房?jī)r(jià)是不是會(huì)降；正在買房的可能想著是不是會(huì)被高價(jià)套??；而買了房的則在想，以后房子會(huì)不會(huì)收房產(chǎn)稅。

猜測(cè)1

大連成首批房產(chǎn)稅試點(diǎn)？不可能

作為房地產(chǎn)市場(chǎng)最受關(guān)注卻懸而未決的因素，房產(chǎn)稅問題隨著樓市調(diào)控新政策的出臺(tái)再度升溫。 9月30日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局官員首度談及房產(chǎn)稅改革思路，即擬先在部分城市對(duì)部分個(gè)人擁有的住房進(jìn)行試點(diǎn)，積累經(jīng)驗(yàn)后逐步擴(kuò)大到全國(guó)。至此，房產(chǎn)稅將成為稅收調(diào)控利器的方向與思路已基本明確。

房?jī)r(jià)居高不下，房?jī)r(jià)調(diào)控這把“殺手锏”由誰(shuí)先揮？有關(guān)“房產(chǎn)稅擴(kuò)征試點(diǎn)”的消息又立于風(fēng)口浪尖。此前有媒體報(bào)道稱：經(jīng)過(guò)幾年試點(diǎn)，北京、杭州、上海、重慶、深圳等大城市，以及大連、青島、丹東等一些二三線城市，已經(jīng)基本具備了對(duì)個(gè)人保有房產(chǎn)征稅的技術(shù)條件，有可能在今年征收房產(chǎn)稅。但記者從大連相關(guān)部門了解到，我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅開征始于1986年，它屬于財(cái)產(chǎn)稅范疇?；诋?dāng)時(shí)城鎮(zhèn)居民收入水平普遍較低等情況，《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，對(duì)個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅。目前，我國(guó)還在執(zhí)行這一條例。地方政府沒有權(quán)力自行決定征收房產(chǎn)稅。

猜測(cè)2

上海率先試水房產(chǎn)稅？有可能

有專家稱，由于目前還沒有從官方得知任何關(guān)于房產(chǎn)稅的消息，現(xiàn)在只是釋放信息。但如果要開征，相信上海、重慶、深圳、北京將是第一批。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生11日表示，我國(guó)房產(chǎn)稅試點(diǎn)推出時(shí)間已經(jīng)“論月數(shù)”，年內(nèi)是否推出則取決于市場(chǎng)表現(xiàn)。由于目前房地產(chǎn)企業(yè)資金非常充裕，四季度樓市降價(jià)壓力并不大。對(duì)于樓市價(jià)格走勢(shì)，聶梅生認(rèn)為，未來(lái)如果對(duì)投資炒房堅(jiān)決遏制打擊，再加上房產(chǎn)稅推出，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。專家指出，限購(gòu)令等細(xì)則將對(duì)樓市產(chǎn)生短期作用，但房產(chǎn)稅的出臺(tái)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

猜測(cè)3

稅率實(shí)行0.3%~0.4%？有爭(zhēng)議

此前，有房地產(chǎn)研究人員在微博(http://t.sina.com.cn)中透露，房產(chǎn)稅稅率為0.3%~0.4%，隨后則表示僅為猜測(cè)。不過(guò)截至目前這仍是主流的猜測(cè)方案。也有媒體稱可能在0.2%~0.5%之間，還有人士認(rèn)為征收稅率將從重，估計(jì)是0.8%。專家指出，若稅率過(guò)低將無(wú)法達(dá)到預(yù)期效果。投資客是助漲房?jī)r(jià)的重要因素，房產(chǎn)稅的出臺(tái)就是要控制住這個(gè)上漲的重要因素。

分析認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)對(duì)于首批試點(diǎn)城市，各地在稅種制定和稅率的執(zhí)行上，可能會(huì)有一定的自主空間，不排除從重征收，具體什么時(shí)候出臺(tái)還不能確定，關(guān)鍵還要看二次調(diào)控后市場(chǎng)的反應(yīng)，而重要的參考依據(jù)是房?jī)r(jià)?！拔伊私獾降那闆r是，滬地方政府的主張是，房產(chǎn)稅如果要實(shí)行，稅率就不會(huì)太低。 ”一位上海市政府咨詢專家在接受媒體采訪時(shí)透露，中央希望幾個(gè)試點(diǎn)城市實(shí)行房產(chǎn)稅后，明年能夠在全國(guó)推廣，但這與房產(chǎn)稅的征收方式有很大關(guān)系。而在征收稅種和征收范圍、稅率上，采取什么樣的方式上，幾個(gè)試點(diǎn)城市還不能達(dá)成一致意見。

據(jù)上述專家透露，目前房產(chǎn)稅主要有三種不同的模式：除重慶的房產(chǎn)特別消費(fèi)稅和上海的住房環(huán)節(jié)保有稅外，還有國(guó)稅總局提出的恢復(fù)原有的房產(chǎn)稅方案。由于上海和重慶的房產(chǎn)稅方案都涉及到新稅種的問題，在立法上需要一段時(shí)間。此外，重慶和上海的方案中是對(duì)二套以上住房進(jìn)行征稅，對(duì)住房信息的調(diào)查、征收標(biāo)準(zhǔn)的界定有一定困難。

首席記者蘇琳

■看法

開征房產(chǎn)稅能摸清究竟誰(shuí)在買房

賀鏗：全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任

當(dāng)前房?jī)r(jià)沒有下降，但是交易量大幅下降，這種現(xiàn)象出現(xiàn)的原因，是投機(jī)者包括部分房地產(chǎn)商以及少數(shù)地方政府，在與中央調(diào)控政策博弈的現(xiàn)象?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策盡管是政策行政手段的調(diào)控，但必須堅(jiān)持，再過(guò)一個(gè)季度，或者半年以后，這種僵持局面就會(huì)被打破。房地產(chǎn)商、投機(jī)者等回歸理性，政府就應(yīng)該考慮出臺(tái)房產(chǎn)稅等問題。

我認(rèn)為，各地要根據(jù)具體情況，確定房產(chǎn)稅的起征點(diǎn)。超過(guò)起征點(diǎn)越多，征收費(fèi)率越高。這樣可以提高保有房屋的成本，引導(dǎo)理性消費(fèi)，合理消費(fèi)。同時(shí)，對(duì)于戶籍管理也大有好處。國(guó)外進(jìn)行人口普查是針對(duì)房屋普查，而我們是針對(duì)具體人頭普查，對(duì)于“有人無(wú)房”、“有房無(wú)人”等情況無(wú)法真實(shí)掌握。開征房產(chǎn)稅以后由地方征收，一般會(huì)做到應(yīng)收盡收，能夠真正摸清房產(chǎn)究竟由誰(shuí)購(gòu)買。

“靴子”將落未落作用最明顯

黃鶴：大通證券研究員

除了對(duì)保有環(huán)節(jié)征稅如物業(yè)稅和房產(chǎn)稅這一殺手锏以外，還有一些其他的政策可供出臺(tái)，例如對(duì)開發(fā)貸款進(jìn)一步收緊以促進(jìn)開發(fā)商快速銷售，以及進(jìn)一步改變個(gè)人住房貸款信貸政策，堅(jiān)持非價(jià)高者得而是綜合考慮的土地拍賣政策、甚至改變預(yù)售制度等等，都將從一定程度上穩(wěn)定房?jī)r(jià)。對(duì)保有環(huán)節(jié)征稅將是政府的最后一只靴子，由于物業(yè)稅或房產(chǎn)稅不光是為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目的，也是土地財(cái)政的終極選擇，因此物業(yè)稅或房產(chǎn)稅早晚會(huì)推出。

我認(rèn)為，即使政府推出房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，在征稅的初期，稅率一定不會(huì)高，而且也未必會(huì)對(duì)多套房實(shí)行累進(jìn)稅率，并且政策剛推出的時(shí)候肯定有些人可以通過(guò)各種方式來(lái)達(dá)到避稅目的。因此房產(chǎn)稅這只靴子要落未落的時(shí)候，是真的起作用，而真的推出并且再過(guò)一段時(shí)間之后，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)不過(guò)是虛張聲勢(shì)、唱空城計(jì)罷了，所以當(dāng)稅收征收時(shí)間確定、細(xì)則推出之際及之后的一段時(shí)間內(nèi)，反而是房地產(chǎn)股票的利好。而目前雖然第二波政策推出，但房產(chǎn)稅沒有推出，所以言“利空出盡”為時(shí)尚早。 首席記者蘇琳

房產(chǎn)稅出臺(tái)須破四道題

房產(chǎn)稅擴(kuò)征至住宅領(lǐng)域要變成現(xiàn)實(shí)，還面臨區(qū)分“房產(chǎn)”與“地產(chǎn)”、改革房產(chǎn)會(huì)計(jì)評(píng)估制度以及有效甄別征稅對(duì)象等問題。有經(jīng)濟(jì)學(xué)者認(rèn)為，上海調(diào)控細(xì)則中未見房產(chǎn)稅，正是緣于一系列問題難以破解。目前房產(chǎn)稅開征主要面臨四道難題。

難題之一征稅對(duì)象——甄別工程浩大

實(shí)現(xiàn)有效甄別房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象，無(wú)疑是一項(xiàng)浩大的基礎(chǔ)信息工程。專家指出，即使僅僅實(shí)現(xiàn)以家庭為單位認(rèn)定第二套住房，就需要全國(guó)各地的房屋主管部門建立全面、實(shí)時(shí)和動(dòng)態(tài)的居民個(gè)人房產(chǎn)購(gòu)買和保有情況數(shù)據(jù)庫(kù)。

難題之二價(jià)值評(píng)估——房產(chǎn)價(jià)值難還原

按照市場(chǎng)法評(píng)估，房產(chǎn)價(jià)值中很難剔除土地因素；如果按照成本法評(píng)估，那么房產(chǎn)價(jià)值僅僅是鋼材、水泥等成本。以我國(guó)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度，成本法核算的房屋賬面價(jià)值逐年折舊，多年后房產(chǎn)便只剩下“殘值”。作為房產(chǎn)稅擴(kuò)征的前提條件，現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度以及由此衍生出的房屋價(jià)值評(píng)估體系均應(yīng)做出相應(yīng)改革，在剔除土地因素后依然能根據(jù)市場(chǎng)法則“還原”房產(chǎn)的價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)合理征稅，增加炒房成本。

難題之三稅基評(píng)估——須避免重復(fù)征繳

在確定稅基時(shí)，以目前的市場(chǎng)化定價(jià)原則對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，必然包含土地的價(jià)值。在我國(guó)城市土地國(guó)有制度下，物業(yè)持有者掌握的僅是土地使用權(quán)，法定“住宅70年產(chǎn)權(quán)”所需要繳納的“類租約費(fèi)用”已包含在土地出讓金內(nèi)。房產(chǎn)稅擴(kuò)征至住宅領(lǐng)域，顯然需要?jiǎng)澐帧胺慨a(chǎn)”和“地產(chǎn)”。稅基評(píng)估應(yīng)當(dāng)剔除國(guó)有土地涵蓋的價(jià)值，才能避免重復(fù)征繳等問題。

難題之四征收稅率——評(píng)估是個(gè)大問題

國(guó)務(wù)院《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余額計(jì)算繳稅額，稅率為1.2%；房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。今天如果依然按此規(guī)定來(lái)實(shí)施，那就根本達(dá)不到打擊炒家的目的?，F(xiàn)在流行的說(shuō)法是按現(xiàn)行評(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)算稅收，但是，在缺乏誠(chéng)信的現(xiàn)實(shí)環(huán)境中，公正、獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)到哪里去尋找？雖然政府可以憑借行政權(quán)力推進(jìn)評(píng)估，但其后果是政府從此將為房?jī)r(jià)背上沉重的負(fù)擔(dān)。 首席記者蘇琳

■概念解析

房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了 《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開始實(shí)施。

房產(chǎn)稅的特點(diǎn)

1、房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象只是房屋；

2、征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋；

3、區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法，對(duì)于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)于出租、出典的房屋按租金收入征稅。

各國(guó)各地區(qū)房產(chǎn)稅征收情況【中國(guó)】：(現(xiàn)行房產(chǎn)稅)依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%；房產(chǎn)出租的，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。主要是針對(duì)經(jīng)營(yíng)性房屋征收，對(duì)個(gè)人所有的非經(jīng)營(yíng)性房屋暫免征收。

【中國(guó)香港】：不動(dòng)產(chǎn)保有稅稱為物業(yè)差餉，按年繳納。應(yīng)稅物業(yè)包括房屋、土地(不含農(nóng)地)和包括碼頭在內(nèi)的其他構(gòu)筑物?？擅獬铕A的包括全部業(yè)主自住樓宇；空置、不作任何用途以及社團(tuán)、商會(huì)擁有的物業(yè)。計(jì)稅依據(jù)是物業(yè)的應(yīng)稅凈值，即物業(yè)應(yīng)評(píng)稅值扣除擁有人支付的差餉后，再減去20%的修繕及支出免稅額后的余額。

【美國(guó)】：政府一般按1%到3%的稅率征收房地產(chǎn)稅，稅基是房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例。不過(guò)，美國(guó)對(duì)擁有個(gè)人住房的業(yè)主，在征收個(gè)人所得稅時(shí)有優(yōu)惠，比如給予一定額度的減免稅額。而對(duì)貸款購(gòu)買自用房屋的，在征收個(gè)人所得稅時(shí)允許抵扣貸款的利息支出。對(duì)出售個(gè)人使用過(guò)的自有住房的所得豁免稅收等等。

【荷蘭】：征稅對(duì)象包括個(gè)人住宅和營(yíng)業(yè)用房，對(duì)營(yíng)業(yè)用房及低收入者有減免規(guī)定，但對(duì)個(gè)人住宅沒有。這種稅收政策可以說(shuō)是在鼓勵(lì)房屋出租。

【加拿大】：以土地和房屋

的評(píng)估總值的0.5%~15%，根據(jù)業(yè)主的不同情況征收稅，自己居住、自住加出租、商業(yè)性等不同用途的地產(chǎn)，房產(chǎn)稅也不相同，對(duì)擁有第二套住宅的人以高稅率征收。

【法國(guó)】：包括“未建成區(qū)的地產(chǎn)稅”、“建成區(qū)土地稅”和“住宅稅”。按規(guī)定，“未建成區(qū)的地產(chǎn)稅”由空地的所有者繳納稅金，其稅金減免部分是20%；“建成區(qū)土地稅”由建筑物的業(yè)主繳納稅金，其租金減免部分是50%；“住宅稅”由住宅居住者繳納稅金，沒有減免部分。