土地增值稅清算動(dòng)真槍？

部分開發(fā)商補(bǔ)繳稅款將過億

作為專業(yè)的房地產(chǎn)稅收籌劃人士，李明俊明顯地感覺到，面對(duì)這一輪土地增值稅清算風(fēng)暴，一些開發(fā)商越來(lái)越緊張了。

因?yàn)?，今?月國(guó)稅總局連續(xù)發(fā)文要求嚴(yán)格土地增值稅清算以來(lái)，來(lái)找他做土地增值稅籌劃的客戶明顯增多。

雖然一開始和大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士一樣，李明俊并不看好這一輪土地增值稅清算，認(rèn)為難度很大，此輪清算也會(huì)像過去幾次國(guó)稅總局發(fā)文一樣，在大小開發(fā)商的游說下，地方政府很難真正行動(dòng)起來(lái)，最終不了了之；現(xiàn)在看來(lái)，結(jié)果還真的很難說。

事實(shí)上，這一點(diǎn)從國(guó)稅總局官方網(wǎng)站上就可以看到房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)人士對(duì)土地增值稅清算業(yè)務(wù)的關(guān)注，在國(guó)稅總局稅收服務(wù)欄目中，僅9月28日至10月13日就有4個(gè)有關(guān)土地增值稅的問題，而此前的好幾個(gè)月這一欄目則很少有相關(guān)問題出現(xiàn)。

而《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪發(fā)現(xiàn)，不少地方政府此輪土地增值稅清算工作一直在進(jìn)行之中。

李明俊對(duì)記者分析，地稅局表態(tài)要做相關(guān)的工作就讓他們很有壓力，因?yàn)橐坏┣逅?，不少開發(fā)商則要補(bǔ)繳巨額的稅款，甚至達(dá)到數(shù)億，這無(wú)疑會(huì)加劇開發(fā)商的資金鏈緊張程度。

各地暗中發(fā)力

按照歷次土地增值稅清算的經(jīng)驗(yàn)，真正意義上的土地增值稅清算很難，往往都是開發(fā)商通過對(duì)相關(guān)部門的游說，按照核定征收補(bǔ)繳一部分稅款了事，甚至維持現(xiàn)狀，不再補(bǔ)繳，但是這一次至少在地方稅務(wù)局層面有了本質(zhì)不同。

10月14日，海南省?？诘囟惥窒嚓P(guān)科室一位工作人員告訴本報(bào)記者，當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀惽逅愎ぷ饕恢痹谶M(jìn)行，相關(guān)工作的進(jìn)展情況每月都要上報(bào)省局，另外海南省地稅局還設(shè)有專門的土地增值稅清算辦公室。

據(jù)悉，海南省地稅局8月10日在?？谂e辦了一期土地增值稅政策培訓(xùn)班，海口地區(qū)600多家房地產(chǎn)企業(yè)紛紛派員參加培訓(xùn)，授課內(nèi)容包括，土地增值稅計(jì)稅依據(jù)、稅率、土地增值稅的清算對(duì)象和清算單位等。

土地增值稅清算政策之下，上半年海南省土地增值稅增長(zhǎng)220%。

不僅海南一地，今年年初就開始實(shí)施土地增值稅從嚴(yán)征收的廣西各地，土地增值稅增長(zhǎng)幅度更為明顯。較早開始土地增值稅從嚴(yán)征收的廣西陸川縣，今年1至9月入庫(kù)土地增值稅同比增長(zhǎng)553.49%。

近期，天津地稅局再一次下發(fā)有關(guān)土地增值稅清算相關(guān)文件，規(guī)定天津市土地增值稅預(yù)征率統(tǒng)一調(diào)整為2%，確定土地增值稅核定征收率為5%。

為確保清算工作順利進(jìn)行，天津各區(qū)縣地稅局、財(cái)政局還委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地增值稅清算審核，由天津市區(qū)兩級(jí)財(cái)政負(fù)擔(dān)中介機(jī)構(gòu)增加入庫(kù)收入5%的手續(xù)費(fèi)。

和天津一樣出臺(tái)土地增值稅清算文件的還有安徽，6月30日安徽省地稅局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)稅總局加強(qiáng)土地增值稅征管的通知并提出具體意見，要求各市局有針對(duì)性地選擇3個(gè)定價(jià)過高、漲幅過快的項(xiàng)目，作為重點(diǎn)清算審核對(duì)象，并報(bào)省局備案。

各地加強(qiáng)土地增值稅清算的作用在全國(guó)的稅收數(shù)據(jù)中也已經(jīng)顯現(xiàn)，財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)土地增值稅實(shí)現(xiàn)收入629.7億元，同比增長(zhǎng)97.4%。

能否真正清算

用李明俊的話說，土地增值稅就是懸在開發(fā)商頭上的一把利劍，一旦落下，本來(lái)資金不太寬裕的開發(fā)商肯定要大受影響。

同樣長(zhǎng)期從事稅收籌劃和高端咨詢的中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)所協(xié)會(huì)常務(wù)理事郭偉則告訴記者，雖然此次土地增值稅清算各方都開始行動(dòng)，但是做到真正清算，仍然存在很大的困難。

他給記者舉了個(gè)簡(jiǎn)單的例子，大型上市房企萬(wàn)科公開披露的數(shù)據(jù)顯示，2008年末共計(jì)提土地增值稅余額為36億，2009年數(shù)據(jù)顯示，應(yīng)付土地增值稅金額是31.92億，仍是上市房企中最高的；但是，有關(guān)部門并沒有在清算風(fēng)暴中要求企業(yè)足額繳納稅款。

對(duì)此，他分析，30多億土地增值稅沒有按時(shí)足額入庫(kù)，是“稅企”雙方共商的結(jié)果。事實(shí)上，雖然土地增值稅早在1994年便開始征收，包括其30%-60%的四檔次稅率也在那時(shí)被確定，但是在實(shí)際操作中，往往采取預(yù)征的方式，預(yù)征1%或者1.5%，有的甚至更少。

郭偉告訴記者，政府沒有動(dòng)力去推進(jìn)清算是目前房地產(chǎn)增值稅清算遇到最大的問題。

一位地方房地產(chǎn)企業(yè)人士就給記者講了一個(gè)很明顯的例子，他所知道的一個(gè)樓盤，本身就是政府引入想低價(jià)拿地，高價(jià)賣出，如果按照土地增值稅清算標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商需要補(bǔ)繳大量稅款，但是由于政府和企業(yè)都是受益者，當(dāng)?shù)馗鼉A向于維持現(xiàn)狀，而不是選擇實(shí)施清算讓企業(yè)補(bǔ)繳稅款。

現(xiàn)實(shí)困難似乎也成了地方政府一直在行動(dòng)、尋求最終辦法的注解。按照李明俊的分析，這一次，地方政府的確開始動(dòng)真格的了。